房地产信托“以价补量”信托公司无惧兑付风险?

每经编辑 每经记者 李静瑕 刘徽 发自北京    

每经记者 李静瑕 刘徽 发自北京

在房地产信托高收益和高风险的较量之下，信托公司也很难摆脱“诱惑”。尽管监管层调控决心不变且市场氛围相对较冷，但信托公司发行房地产信托产品的冲动依然强烈。

一位行业内资深专家向 《每日经济新闻》分析称，监管层对房地产调控短期不会放松，而房地产信托产品到明后两年还将面临较大的兑付风险。

高收益促产品发行

今年下半年，房地产信托成立数量与规模均连续下滑，但仍是信托公司的主要业务。有信托公司内部人士接受《每日经济新闻》记者采访时表示，虽然房地产信托被监管层严格控制，但房地产项目融资的缺口不断扩大，信托融资的需求旺盛。大多数信托公司并不愿意放弃这块业务，“以价补量”已经逐渐成为一种趋势。

用益信托最新统计数据，1月～11月房地产信托成立规模为2530.24亿元，占比为41%，较上月下降了2个百分点。同期，集合资金信托产品成立3649个，成立规模为6246.59亿元。较去年同期的1888个、3151.94亿元，分别上涨93%和98%。

事实上，“高收益率”一直都是房地产信托产品的吸引力所在。用益信托统计数据显示，1月～11月份所有集合产品的平均预期年收益率高达9.11%，房地产信托产品的平均预期年收益率最高，达到了10.06%。

“今年上半年和下半年，房地产信托成立的环境有很大不同，但是信托公司发行房地产信托的冲动却并没有变。”上述信托公司人士表示。

统计数据显示，今年上半年，除去2月份节假日因素以外，房地产信托成立的规模以及占比均有不同程度的上升。今年7月份，房地产信托成立规模与数量均达到今年以来的顶峰，分别为361亿元和115款。

然而，7月之后，房地产信托产品成立规模与数量均出现了大幅的下滑。11月份，房地产信托成立规模为122.6亿元，较10月份下降27.55亿元。同期，房地产信托成立64款，与10月持平，占比为16%，较10月份下降8个百分点。

“房地产信托产品发行，的确下降了不少。但是，相对较高的收益率，信托公司如果能够做还是会多发行，毕竟收益也高。”上述信托经理表示。

北京一家信托公司的负责人向《每日经济新闻》透露，“房地产是暴利行业。高收益信托除了选择房地产之外，很难找到其他收益较高的投资渠道了。近几个月，很多信托公司也都在寻找战略合作方和优质项目，甚至一家规模并不大的信托公司声称要在3年内发行50亿的房地产信托理财产品。由此可见，信托公司对房地产信托的热情还是很高的。”

明年兑付风险凸显

明年上半年，信托产品将迎来第一波集中兑付潮。由于资金量相对较大，市场也纷纷开始对房地产信托的兑付风险提出质疑。

“如果房地产调控按照现在这种政策执行下去，一些中小型房地产开发企业会出现问题，房地产信托产品必然会面临一些项目的兑付风险。”上述信托公司经理告诉记者，信托公司现在也非常关注这方面的风险，开展新的房地产业务也会谨慎很多。

此前有消息称，监管层叫停几家信托公司的房地产业务三个月。该经理表示，主要是因为这些信托公司风险资本的实力有限，其中一些项目与其能够承受的风险不匹配。

据某第三方机构提供的数据，明年四个季度53家信托公司房地产信托产品兑付款数分别为51款、79款、78款以及80款，总计288款。其中，中融信托需要兑付的房地产信托产品较多，分别为11款、6款、3款和13款。

用益信托表示，银监会对房地产信托的调控效果非常明显。不过今后两年将是房地产信托的敏感时期，不能放松警惕。

“事实上，目前房地产信托的各种问题还没有完全爆发出来，控制房地产信托发行的力度可能也仅是从总量和具体的产品上把握。”上述信托公司负责人对《每日经济新闻》记者表示。

此外，该人士还告诉记者，如今由于货币政策趋紧，所以信托的“日子好过”，一旦货币政策宽松，那么房地产商也许就不会选择与信托公司合作了。在这方面的担忧之下，各个信托公司肯定也有自己的想法。

“明年新增房地产信托规模，预计占总的集合信托计划规模的30%左右。至于兑付风险，还是要看房地产行业系统性风险的可能性。”上述信托分析师建议，未来投资者需要保守些，高收益率意味着高风险，投资者需要根据自身承受能力，来判断是否投资房地产信托产品。