北京奥运村地王“增生”8.5万平方米超规划面积近六成

每经编辑 每经记者 叶书利 发自北京    

每经记者 叶书利 发自北京

房地产项目的建筑面积也可以“生长”？

土地招标公告中显示的地块规划建筑面积为不超过148809.2平方米，但北京住建委官方网站发布的一份名为《中电奥运村项目建设方案》显示，该项目总建设规模增至233558.96平方米，共分一期开发建设。

中国电子信息产业集团有限公司（以下简称中国电子）旗下的北京地王项目奥运村乡地块的建筑面积在最近两年“生长”了8.5万平方米，比土地出让合同中约定的最高规划建筑面积大幅增长了近57%。

同样值得关注的是，该地块的开发建设工程采取了“拖”字为上的策略。

新增近8.5万平方米建筑面积

2009年6月26日下午4点半，在北京市国土局二楼土地储备中心交易厅，在京城楼市名不见经传的成都中泽置业有限公司最终击败中信地产、远洋地产、保利地产、万科、中海、龙湖、金科、华远、金融街等业内大腕，以19.6亿元总价获得北京奥运会主场馆“鸟巢”正南方的奥运村乡地块。如果减去附于地块上面的2万平方米安置房，该地块商品房部分的楼面价高达近15216元/平方米，超过广渠门十号地成为北京新的单价地王项目。

北京市土地整理储备中心官方网站于2009年5月22日发布的一份名为《朝阳区奥运村乡（水源九厂东侧）住宅及居住公共服务设施用地》的土地招标公告中显示，该地块规划建筑面积为不超过148809.2平方米。

该地块成交后一度处于闲置状态。根据公开的该地块相关工程招标公告信息显示，直到2010年12月，该地块才破土动工。

《每日经济新闻》记者调查后发现一个蹊跷的现象：就在该地块动工期的2010年12月8日，北京住建委官方网站发布了一份名为 《中电奥运村项目建设方案》（朝阳（2010）22号）的公告，该公告内容显示，该项目规划有8栋楼，其中，1号楼、2号楼为安置房，3号至8号为商品房，项目总建设规模为233558.96平方米，共分一期开发建设。

根据这份公告，该地王项目的建筑面积较土地出让合同中规定的建筑面积，新增了84749.76平方米，新增面积占合同中约定的最高建筑面积近57%。但公告中未说明新增的近8.5万平方米建筑面积的用途是安置房还是商品房或两者兼而有之。如果新增的建筑面积皆建设成商品房对外销售，该地块商品房部分的楼面价将由近15216元/平方米“人为大幅拉低”至9178元/平方米，每平方米商品房的均摊土地成本由此降低约6038元。

《每日经济新闻》记者在采访中获悉，目前该楼盘周边的楼盘世茂奥临、国奥村、京师园、融域嘉园和澳林春天等皆已售完，其二手房价格在3万元/平方米以上。该地块周边一家房地产中介门店的中介经理向 《每日经济新闻》记者推测，该楼盘上市后的售价预计在3.5万~5万元/平方米。如果以中间值4万元/平方米计算，新增的84749.76平方米建筑面积皆改造成商品房对外销售的话，将为开发商增加约33.9亿元的销售收入。

奥运村乡地块规划建设面积的大幅更改，是缘于政府规划的政府行为还是开发商暗中申请更改所致的企业行为？

对此疑问，北京住建委宣传处相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时解释说，北京住建委所发的 《中电奥运村项目建设方案》（朝阳（2010）22号）的公告，是一份建设方案，至于建设方案中所涉及的相关规划更改部分的内容，不属于建委系统职责范围，隶属于规划系统职责范畴。

《每日经济新闻》记者就此与北京规划委宣传处相关人士进行了联系和沟通，但截至发稿时，对方并无回应。《每日经济新闻》记者在采访过程中，一直试图与该地块的项目公司北京中泽林萃置业有限公司相关负责人进行沟通，但对方电话一直无人接听。

工程开发建设“拖”字为上

除了地块规划被更改致使建筑面积大幅提升外，奥运村乡地块开发商在地块开发建设中采取的“拖”字策略也十分耐人寻味。

该地块出让合同中约定，该地块需于2010年1月31日前动工，但后来该地块逾期未动工，且因此还被媒体曝光。直到2010年年底，该地块项目才动工，该地块开发商相关人士在去年年底接受某媒体采访时直言：“土地拍下来后肯定不能超过规定的闲置期限，要不政府会收回的。”

本报记者注意到，国土部颁发的《闲置土地处理办法》相关条款作出规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。”具体来说，奥运村乡地块合同中约定的动工截止日期为2010年1月31日，如果开发商未在2011年1月31日前动工，按照该地块19.6亿元的成交价计算，最高受罚金额可达3.92亿元。

与奥运村乡地王迟迟不动工形成鲜明对比的是，在该地王地块成交近一个月前诞生的广渠门10号地王项目富力十号已于2010年7月上市销售，而在此地王地块出让后产生的地王项目新里西斯莱公馆、万科长阳半岛等也于2010年入市销售。

与开工建设上的“拖”字策略相伴随的是，该项目的上市销售时间也同样高唱“拖”字诀。

本报记者粗略统计后发现，北京楼市于2009年及2010年上半年近一年半时间内产生的地王项目中，于2009年11月20日由大龙地产竞标获得的地王项目顺义区后沙峪镇22号住宅用地被退地，蓟门桥地王被转让，远洋地产旗下的地王项目远洋万和公馆正在蓄客，即将上市。其余地王项目皆已开盘销售。

而该地块相关工程招标公告信息显示，该项目将于2012年12月竣工。按照行业常理，项目开工建设到一定阶段，待相关手续齐全后，项目即可进行预售，但截至日前，该项目已开工建设近一年，尚未有任何上市销售的消息。

值得注意的是，该地王项目动工 与销 售上 的“拖”字策略，与中 国 电子被房地产行业下发 “清退令”之间或不无联系。

去年3月，国资委向78家央企发出了房地产业“清退令”，奥运村乡地王项目的开发商中国电子榜上有名。不过该清退令同时作出补充性规定，78家央企可将手中已有的地产项目开发完毕后再退出。

针对此，有不愿透露姓名的行内人士向《每日经济新闻》记者分析说，中国电子旗下的奥运村乡地王在开发建设上的拖字策略，不排除是中国电子欲借此项目的拖延，保持自己在房地产开发领域的一席之地，以待未来政策生变。

近半地王开盘后房价下降

伟业我爱我家市场研究院的一份统计数据显示，年初北京加强版限购令出台后开盘的地王项目，比如远洋天著、润枫领尚、中海九号公馆和中信新城等，最新均价较开盘均价皆有所下降，其中远洋地产旗下的远洋天著，降幅高达27%。此外，润枫领尚的降幅也达到了18%。被统计的10家地王项目中7家在售楼盘，包括远洋天著、润枫领尚等在内的4家楼盘最新的均价低于年内的开盘均价，另外三家趋涨。

对于今年以来开盘销售的地王项目均价节节下降的现象，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析指出，近半地王项目开盘后房价下降，是加强版限购令之下北京楼市惨淡现状的缩影。在成交不畅与地王项目土地成本较高的双重压力之下，一些开发商迫于资金流压力采取了实质性降价举动。