财务恶化融资困难开发商项目或转手地产基金

每经记者  徐学成  发自广州

    据中国指数研究院统计，今年前10月，房地产开发企业总资金来源达到6.8万亿元，其中企业自筹资金占比超4成。数据显示，无论是从积压的存货和债务状况来看，开发商的处境几乎都举步维艰，在国内信贷日益收紧的情况下，快速出货以回笼资金或许将成为开发商“无奈的选择”。

逾4成资金靠自筹

    广东省房协近期发布的《2011年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，前三季度，广东省房地产开发企业到位资金4885.81亿元，从资金来源看，国内贷款888.48亿元，同比下降7.3%，为近10年来第二次同比出现下降；利用外资66.16亿元，同比虽然大幅增长49.2%，但实际上只相当于2007年同期水平；自筹资金1524.80亿元，增长37.7%，连续两年出现30%以上增速；其他资金来源（销售回笼资金）2406.36亿元，同比增长33.3%。

    广东的情况仅仅是整个市场的缩影，根据中国指数研究院近期发布的数据，今年前10月，全国房地产开发企业总资金来源为6.8万亿元，其中国内贷款的比例仅占15.4%，而企业自筹资金的额度已经高达28201亿元，占比达到41.2%，同比增速也超过30%。

    对于前10月房企开发资金的构成情况，该机构指出，随着房地产调控力度的加大和调控作用的日益显现，自筹资金逐渐成为房地产开发企业最重要的资金来源。

财务状况恶化

    根据上述两大机构的统计数据，无论是从广东省还是全国范围来看，房地产开发投资都保持了一定的增幅。但一个令人担心的情况是，面对日益趋紧的融资压力，房企自身的财务状况却正在进一步恶化。

    Wind统计显示，在已经公布三季度业绩报告的上市房企中，其合计的营业收入和净利润均出现明显下滑。数据显示，三季度144家房企实现营业收入合计865.55亿元，较第二季度下降10.02%。此外，净利润也从二季度的143.96亿元下滑至97.03亿元，降幅高达32.60%。

    第三季度房企的销售情况也不理想，数据显示，房企预收账款增加606亿元，环比却下降33%。

    房企是否有足够的资金储备来应对日益萧条的市场局面，形势恐怕也不容乐观。

    Wind数据显示，截至今年上半年，在申万一级所属的136家房企总负债已为1.24万亿元，较去年年底增加1514亿元，而这一行业的资产负债率已经高达71.28%。

    相关分析指出，陷入过度扩张过度融资漩涡的房企在调控汹涌而来之时，想“刹车”似乎为时已晚，日益累积的债务就是最好佐证。

融资渠道收窄

    目前，对于财务状况日益恶化的房企来说，缓解资金压力只有两个办法，一是争取融资，另外就是加快销售快速回款。

    但在地产调控之下，融资并非易事。Wind数据显示，剔除未通过和停止实施的方案，截至10月末，共有260家公司推出增发预案，累计募资金额超过6048亿元。此外，还有88家公司希望通过发行公司债和次级债进行融资，规模达到3238亿元。依此计算，沪深两市处于再融资过程中的资金需求近万亿元。

    今年6月份，监管部门则公开表态要减少房地产开发贷款。今年8月份，国家外管局就下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，房企海外融资受到限制。

    据《每日经济新闻》记者了解，就在前不久，几大龙头房企的增发计划已经被证监会叫停，涉及金额逾千亿元，几大房企融资计划“流产”无疑将房企再融资的希望彻底扼杀。

消化存货困难

    既然融资渠道在收紧，开发商只有另觅“良方”。

    Wind统计显示，截至今年第三季度，144家房企的存货量已经达到1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。其中，龙头房企的库存压力尤其引人注目。

    库存积压正是房企资金链日益紧张的重要原因之一，但市场并不“给面子”。中国指数研究院数据显示，在10月份的传统销售旺季，全国商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，同比下降9.4%，是自今年4月以来的首次单月同比下降。

    对于销售惨淡，售价偏高是重要原因。据上述机构提供的数据，今年前10月，全国商品住宅的销售均价为5131元/平方米，甚至同比还有所上涨。

    对此，广东省房协的报告分析认为，当前开发企业总体资产负债率上升，融资成本不断提高，资金压力明显加大，而且总体供货量比较大，实际成交量下降明显，市场从供不应求开始转向局部供过于求，房价开始出现实质性松动。在此形势下，房地产开发企业应及时调整经营策略，采取更灵活的营销手段，才能赢得市场。

    目前，一部分龙头房企为主的降价、促销措施并不少，但房企是否还有其他“招数”？

    为应对资金紧张，“批发”式的转售已经出现，《每日经济新闻》记者了解到，目前上海的一些楼盘开始将所属项目以折价的方式批量转售给地产基金，通过签订合作协议的方式，开发商可以拿到地产基金预付的“定金”。

    不过，该方式也在挑战开发商的心理底线，这些投资者开出的“批发价”甚至只有公开售价的7折甚至是5折，为了快速回笼资金，开发商也不得不忍痛割爱。

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