2011-11-17 01:07:58
每经记者 尚希 发自北京
现金为王，是万科刚刚提出的过冬策略。的确，对于房地产开发企业来说，目前所面临的资金压力远远超过了往年。
11月15日，北京统计局公布了房地产运行数据。数据显示，1~10月份房地产开发企业来源资金4287.6亿元，同比下降5%，比前三季度扩大3个百分点；连续6个月同比下降。银行贷款以及自筹资金的下调比例都创下了年内新低。10月，房企到位资金422.3亿元，同比下降36.3%。“现在可以说是中国房地产近二三十年最严峻的时刻。”阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
惨淡预期加剧压力
目前房企究竟面临怎样的资金压力？从各色的促销、降价中，则可窥见一斑。
11月初，位于通州的东亚·逸品阁打出了13200元/平方米起的开盘价，这也创下了通州新城核心区域又一开盘价新低，开发商更是打破常规，自曝成本。该项目主动公布的单位成本为12347元/平方米，这与售价相比，利润微乎其微。
而对于这一自揭老底儿的做法，东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏曾公开表示，这是企业的营销策略之一，目的是为市场树立信心，打破观望的局面。
在范小冲看来，现在购房者对于市场的预期很难通过开发商的降价而改变。
根据北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京商品房住宅项目新入市13个项目合计提供住宅套数为4014套，而截至目前签约率依然为零，即使是预订量也仅为14套。这一数据创造了调控后签约最惨淡记录。
根据链家地产市场研究部不完全统计，目前北京进行特价促销的楼盘大约在150个左右，大约占全市所有在售住宅项目的15%。而8月份，这一占比还不足5%。不过特价房比例的提高，并没有使成交量有明显的起色，11月上半月北京新房住宅签约2352套，日均签约量较10月减少11.4%。
“随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。买涨不买跌很可能使得价格下调难以换来成交量回升。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此表示。
资金状况创年内新低
根据北京统计局发布的数据，1~10月，全市房地产开发项目本年到位资金为4287.6亿元，比上年同期下降5%。其中，金融贷款为950.9亿元，同比下降21.1%；自筹资金为1340.1亿元，下降4.2%；定金及预收款为1239.2亿元，增长6.8%。
根据中原统计数据显示，截至9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。
另一方面，根据中国信托协会的数据显示，前三个季度信托投向房地产的资金分别为710亿元、1367亿元和1139亿元。虽然这种高成本的融资方式能够解决当下房企的资金周转，但房企也必须支付更多的使用成本，增加未来的资金压力。
对此，链家地产首席分析师张月告诉《每日经济新闻》，年底正值房企资金结算和周转的关键时期，到位资金同比大幅回落，意味着房企将要面临的资金压力相比去年要加重许多。
降价趋势明显
从目前的资金状况来看，销售萎缩叠加信贷收紧压力的增加，降价求量成为唯一的办法。在采访中，多位业内人士均认为，楼市拐点已经明显开始接近，房价下调的趋势已经明显。
“现在调控仍未放松，很多房企资金面紧张状况不言而喻。”范小冲告诉记者，此次的宏观调控正是出现在泡沫高涨的阶段，此前高价拿地、加大开工量使很多企业占用了大量资金，突然冷却之后，生存现状十分堪忧。
根据北京中原统计，2009年到2010年上半年出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33块，并且大部分已经进入开发环节；已经销售的合计有18块，平均溢价率达到了164%。对比售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%。创造了历史最高。其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。
对此，张大伟告诉记者，目前北京的不少地王项目销售困难，特别是成本高的部分地王，在房价稳定下调的大趋势下，成本过高，明显影响了定价的空间。
“2009年以来的地王项目，在目前已经大部分都进入开发环节，这些项目需求的资金相比普通项目要多很多。这将导致企业更加难堪重负，目前已经出现了部分地王项目转让的消息。”张大伟说。
针对愈加明显的降价趋势，范小冲则认为，目前降价潮主要集中在大型房企在一线城市的部分项目，而这些全国性的房企，接下来也可能会率先开始在二三线城市寻求以价换量。
“现在很多房地产企业已经做好了过冬的准备，但今年相比往年不同，并非是简单冬眠的问题。”范小冲对此表示，如今的市场状况与过去不同，房企未必能在冬眠之后迎来新的春天，而是需要探索新的转型机会。
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