2011-11-11 01:25:32
每经记者 杨羚强 发自上海
个人投资客或许会成为缺钱开发商的最后一根“救命稻草”。
昨日，上海钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉告诉 《每日经济新闻》记者，他的企业目前正收到数十位个人投资客的委托，和一些房地产开发商协议个人合作卖房事宜。协议如能最终达成，上述投资客组成的购房团有望以公开售价70%甚至最低50%的“批发价”收购其楼盘的部分房源，并通过转售这些房源获利。
与此同时，易居中国上海房屋销售（集团）有限公司大上海区执行总经理孙华良也告诉本报记者，目前市场上很多在售项目，实际上都已被地产基金以7折左右的价格收购。虽然网上房地产显示这些项目的房源仍然可售，但这些房源其实已经易主，但房源销售后的利润，大部分将属于上述地产基金。而根据本报记者此前的调查，这一类型的地产基金的资金，正是来源于个人投资者。
大量房地产投资者为开发商“输血”，也让“以价换量”失败后的上海楼市未来价格走势更加扑朔迷离，房价还会继续降吗？
个人投资者参与合作销售
钱生辉向《每日经济新闻》记者介绍说，目前他正在和上海闵行一楼盘谈判的协议内容是这样的：投资者先和开发商签定一个 “合作销售协议”，成为项目的个人代理商。在支付一部分定金后，获取部分房源的包销权。
根据上述 “合作销售协议”，如果房子在半年内全部卖完，那么按照和购房者事先签定好的协议，将高于投资者“批发成本”的那部分利润，作为房地产商支付给个人的利润。而若房子最终无法卖掉，则由投资者以约定好的“批发价”购买，如果和开发商谈得好，这个价格最低可能只有原价的50%。
由于先期支付的定金往往只有总房价的10%左右，如果个人投资者能在半年内以高于批发成本价格10%的售价卖出这部分房源，就可以获取投资额的100%甚至更多的利润。这一投资回报率对于很多个人投资者有很强的吸引力。上述投资计划仅仅在小范围内推广，就吸引了数十位个人投资者的参与。
钱生辉还表示，由于他的“合作销售”模式来自于行业内已经成熟的代理商“包销”模式，因此，个人投资者和开发商认同的比较多，接下来需要做的只是完成细节上的谈判。目前，他代表上述投资客接触的项目，包括上海闵行地区的一个楼盘。
相比于钱生辉的 “合作销售”模式，孙华良介绍的投资基金模式目前更加成熟和完善。他介绍说，来源于个人的房地产投资基金，目前在上海楼市非常活跃。一些网上房地产显示仍有房源可买的项目，实际上很多房子已被地产基金低价收购。而基金的利润，则在转售给普通购房者时实现。
仍难力挺房价
根据孙华良的介绍，目前房地产基金收购缺钱开发商楼盘的现象已不是个案。很多开发商由于急需资金，因此往往愿意以7折的售价将房子一次性卖断给房地产基金或者其他投资机构。
业内人士王士章则告诉 《每日经济新闻》记者，7折的价格基本上能够达到开发商的心理底线。因此，如果有基金以这样的价格整体收购项目，并且能在短时间内付清所有房款，开发商一般愿意接受。但这样由投资者整体收购房地产项目的方式，却客观上限制了房价大幅下跌的空间。
此前，新浪乐居对目前189家上市房企的资产情况进行盘查后发现，截至2011年6月30日，至少有三成开发商的负债率超过70%，开发商缺钱的现象比较普遍。
但奇怪的是，中海、绿地旗下的多个楼盘降价后，周边其他的楼盘却没有跟进。以中海地产大幅降价楼盘——御景熙岸为例，在该项目降价后，其周边楼盘的售楼现场虽少人问津，但开发商的售价却平稳，没有跟风降价。情况类似的还有嘉定新城，当地虽然有两家楼盘的降价幅度超过20%，但是周边的楼盘却坚持不降价销售。
中房信分析师薛建雄称，其中可能的原因就是有地产基金先期收购了这些楼盘中的部分房源，使得项目暂时不会进行大幅降价。
不过，即使有投资基金或个人投资者“输血”，上海房价仍然难以避免继续下跌的趋势。薛建雄说：“缺钱的都是大房企，而基金公司或者个人投资者顶多能贡献给开发商3、5亿元，仅仅靠这笔钱支撑不住房价的跌势。”
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