上海前10月土地出让量增价跌 收入锐减300亿

每经记者  杨羚强  发自上海

    在楼市调控之下，不仅个别楼盘的价格在下降，上海的土地出让价格也在“打折”。根据同策咨询机构的统计数据，截至昨日  （10月27日），上海已成交的土地均价，每公顷仅为4583.34万元，而去年同期这一成交均价是6445.36万元。

    上海曾试图依靠增加土地供给，来降低土地出让收入减少对地方财政和经济的影响。为此，今年1~10月，上海出让的各类经营性开发用地比去年同期增加了8.24%。但因为成交均价的下跌，收入依然锐减306.71亿，下滑幅度达到23%。

    土地出让单价的下滑和收入的锐减，给新买土地的开发商预留了未来低价销售的空间，但也让行业担心保障住房和其他城市设施开工、建设资金是否能够得到有力的保障。

土地溢价率降至1.22%

    根据同策咨询机构的统计，今年上海土地出让价格一直处于比较低的水平。除10月外，其他各月的土地楼板价从未超过4000元/平方米，4月成交的土地楼板价甚至只有994.31元/平方米。

    与此同时，曾经居高不下的土地拍卖溢价率也在一路下跌。1月份上海的土地溢价率曾经达到54.66%。但是10月份溢价率已降至1.22%。

    地价走低的趋势在上海10月26日举行的世博地块集中拍卖上表现得特别明显。在当日拍卖的10宗土地中，成交楼板价最高的B03A-02地块，因无人参与竞拍而流标，其他地块则出让成功。上述高价地块也因此成为整个上海今年以来第一幅流标土地，成交的土地价格也只有1.7万~1.9万元/平方米。而2009年9月17日，海航集团旗下3家公司联合以18.24亿元竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块，楼面价为36481元/平方米。

    目前上海商品房的低迷成交情况，显然是造成土地市场成交低迷的一大原因。上海钱生辉投资有限公司总经理钱生辉曾告诉  《每日经济新闻》记者，流行在中小地产商中的一句最新行业谚语是“不拿地，缓卖房，广积粮”。

    不单是中小开发商，大开发商今年拿地的举动也少了很多，甚至连行业领头的大企业也不例外。此前，恒大地产董事长许家印就曾向媒体透露，下半年不会大规模拿地，而明年甚至会暂停拿地。

业内人士：地价并未真降

    虽然平均出让土地价格较去年同期下滑明显，但上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，实际的降幅远远没有那么多。这是因为今年出让的土地较去年同期质量有明显下滑。很多优质的高价地块并未出现在今年的土地市场上，目前下跌的仅仅只是统计意义上的价格下跌。

    同策咨询机构统计的数据显示，价格相对较低的工业用地成交比重增加，由去年占出让用地面积43%上升到今年的53%；而经营性用地，如商办用地出让面积同比下滑28%，住宅用地也下滑了7个百分点。住宅地块中配套房、经适房等保障房用地比例占大多数，无疑也拉低了价格。

    同策咨询机构分析师许之静表示，土地市场的低迷，有可能会影响到上海保障房的建设。不过，根据上海市政府此前向媒体的介绍，上海保障房的建设资金的来源不仅仅是地方财政，还采取了发行企业债等方式，并将探索社保基金、企业年金、房地产信托基金等多渠道支持保障性住房建设。

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