楼市入冬上下游封冻

每经记者  尚希  叶书利  吴文坤  张国栋  实习记者  赵春燕

 

编者按：

 

    唇亡齿寒，用来形容限购令下，房地产上下游行业的生存现状并不为过。如果说股市是宏观经济的先导性晴雨表，那么楼市就是实体经济的温度计。房地产业与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业。限购令袭来，到底会对房地产业上下游产生怎样的影响？

每经记者  尚希  发自北京　　

 

上游行业遭遇困局

 

    有这样一组统计数据，生动反映了房地产行业对上下游的影响：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1／4左右，且上下游共涉及50多个行业。房地产行业出现“地震”，势必波及这些相关行业。

    对于房地产上游行业而言，钢铁、建材业与其息息相关。我国每年粗钢产量近四成流向房屋工程行业。目前，房地产调控对钢铁业的影响，主要体现在房地产投资对钢材需求的影响。如果房企施工面积与新开工面积出现下滑，这将对钢材的需求产生不利影响。

    今年以来，尽管1000万套保障房的建设让钢市看到了需求，但进入9月中旬后，随着钢厂密集下调出厂价、钢坯等原材料价格连续暴跌、资金面持续紧张等问题的出现，建筑用钢一改前期的领涨大好局面，转而开启领跌行情。

    除钢铁行业外，房地产业上游链条中的重要行业水泥业又是怎样的情况？“目前，国内的水泥产业还处于产能过剩的局面，此次房地产新政对水泥行业有一定的影响，我们估计需求量可能下降5%～10%。”一位不愿具名的水泥公司的负责人在接受  《每日经济新闻》记者采访时表示。

下游行业消费缩减

 

    房地产调控政策的影响力在向上游传导的同时，也影响了下游众多行业的预期。

    记者调查发现，北京多家装饰公司表示，新房装修业务在不断缩减，目前大部分业务都来源于二手房装修。“大概从去年5月份开始，每个月的业务量减少了近1/3。”北京某装饰公司的主任设计师告诉记者。

    就目前的形势看，房地产行业的调控并没有放松之势，“如果楼市调控政策继续深入，那么影响最大的行业是建筑装饰以及家电行业，这部分企业应当及时调整产能，对市场供求保持合理判断。”中投顾问宏观经济研究员白朋鸣同时认为，随着城市化进程的不断加快，房地产行业仍处于持续发展趋势，对下游企业来说只要不盲目扩大产能，市场需求足以支撑其发展。

/钢铁/

 

“金九”期盼落空

 

实习记者  赵春燕  每经记者  张国栋

 

　　受房地产市场低迷及资金紧张等多重因素影响，本是传统的销售旺季，钢材市场却在金色的9月呈现出终端需求及市场成交萎靡的情况。数据显示，从8月下旬开始，钢材价格一直弱势盘整，9月上半个月小幅下调，中秋之后跌势扩大。对钢材市场而言，似乎提前进入了冬季。骤然的寒意使市场信心降到冰点，市场关于金九的期待彻底落空。

 

    中国联合钢铁网分析师胡艳平向  《每日经济新闻》记者表示，9月份以来，国内钢材市场在需求减弱、外围环境欠佳等利空因素影响下加速下滑。

    据悉，建筑钢材中近40%的产量用于房地产建设，房地产行业一直是钢材市场最大的终端客户。“房地产的调控对钢材市场的影响非常巨大，最直接的影响是对建材市场的需求和资金减少。”百川资讯建筑钢材行业高级分析师苏延波表示。

    联合金属网资料显示，1～8月全国商品房开发累计投资额3.78万亿元，同比增长33.2%，但较7月下降0.4个百分点，且8月单月投资额同比下降31.6%，增速较7月下降4.9个百分点。从房地产上市企业的中报看，企业在二季度已经明显收缩了投资支出。

    而千万套保障房建设的需求给予了市场诸多期待，但由于市场政策的冲击，预期效应并未显现。相关数据显示，今年1～8月，国内粗钢产量4.69亿吨，预计年化产量高达7.07亿吨，今年要完成的1000万套保障房建设工程会带来约3000万吨的钢材需求，但在房地产低迷的情况下，钢材产量比去年同期增加了6848万吨。所以在需求不振而供给高企的情况下，即使有千万套保障房的拉动，供需失衡也会持续困扰钢铁市场。

    胡艳平认为，对建筑钢材中重要的螺纹线材而言，后面仍将面临下游需求萎缩的局势，一方面体现在保障房开工高峰期接近尾声，二是铁路投资明显下降带来的影响，三是北方进入冬季后建筑业将逐步停止开工。

    除房产限购令对钢材市场产生影响外，今年8月，铁路、固定和基建投资较上一年首次出现负增长，而对拖长工期的严格监管，也降低了建筑钢材的消费能力。

    以生产建筑钢材为主要业务的江苏沙钢集团，每年建筑钢材产量是500万吨，约有35%左右的钢材销往房地产行业，对于近期的情况，沙钢集团建筑钢材业务负责人士向记者表示，“虽然房地产限购政策使钢厂的市场需求量减少，但因为有保障房建设的拉动，所以目前是供需基本持平。不过，保障房建设本身对钢材市场的拉动有限，而且它只是‘阶段性的政策’，后期房地产对钢材的需求会是一个减弱的趋势，形势不乐观。”

    该人士还强调，未来随着房地产行业钢材需求的下降，钢材市场的供需矛盾会越来越突出。而供需矛盾也使销售竞争愈加激烈。未来价格上涨的压力变大，而钢厂的成本居高不下，所以钢企“形势不太好。”

/建材/

 

陶瓷受冲击明显

 

每经记者  吴文坤  发自北京

 

　　建材是与房地产市场联系最为紧密的行业之一。《每日经济新闻》记者调查后发现，由于建材行业中的产品较多，因此所受影响也各异。其中，水泥和玻璃行业受到的影响较小，建筑陶瓷与商品房销售直接关联，受到的冲击较为明显。

 

    作为基础建材的水泥、玻璃，所受的冲击并不如外界想象中那样大。数字水泥网副总裁陈柏林向记者表示，从总量上看，房地产市场消费水泥量占水泥消费总量的1/3。尽管当前商品房市场不景气，但由于商业地产火爆、保障房等其他住宅项目增长，因此在水泥市场整体受到的冲击较小。

    “商品房市场下降对水泥需求的影响较小。”中国建筑材料流通协会副会长秦占学表示，当前的商品房市场下滑，相关的水泥需求受到了抑制，但受益于基础设施投资的加大，水泥产业的发展并未受到太大影响。

    由于水泥是区域性产品，且商品房住宅在大中城市较为集中，陈柏林认为，相比较而言这些城市所在的水泥企业受到的影响更大一些。他提供的数据显示，北京42.5标号水泥吨价格从今年5月份开始下调，已经下降了80元，其他标号的水泥下调幅度也较大。

    玻璃行业的情况与水泥类似。“玻璃行业与房地产在建项目的开工率有直接关系。”秦占学表示，当前房地产市场总体的开工率仍然保持，因此玻璃行业受到的影响不大。

    不同于水泥、玻璃，建筑陶瓷产业受楼市下滑冲击十分明显。“商品房交易的冷清直接影响了建筑陶瓷企业。”中国陶瓷工业协会佛山办事处主任蓝卫兵向记者表示，佛山建筑陶瓷企业受此影响的比例在30%以上。作为中国陶瓷产业的重镇，佛山云集了中国70%的建筑陶瓷企业，整个行业受到的冲击可见一斑。

    “现在山东等地区的一些陶瓷企业生产线已经停产，很多企业库存积压厉害。”雅士高夫陶瓷董事长陈彦斌表示。

    此外，蓝卫兵告诉记者，受楼市调控的影响，陶瓷企业的利润率下降了30%左右。尽管众多企业加大促销的力度，但一些企业表示效果不是很明显。

/装修/

 

装修企业资金回笼困难

 

每经记者  叶书利  发自北京吴文坤

 

　　持续高压的房地产调控下，装修业也被殃及池鱼。《每日经济新闻》记者调查发现，由于调控之下销售受阻，地产商销售回款速度变慢，进而拖累到装修业的销售回款，致使其现金流压力加大，金螳螂、广田股份、亚厦股份及洪涛股份等龙头装修公司，在今年上半年财报中透露其经营活动产生的现金流净额大幅下降。

 

    房地产调控之下，楼市整体销售量收缩，各大房企销售回款速度放缓，进而推高生态链条中装修公司的应收账款，尤其对家装业务比例较高的装修公司更是如此，加大了装修公司的现金流压力。

    记者查阅目前装修业内已上市的四家公司上半年财报后发现，金螳螂、广田股份、亚厦股份和洪涛股份上半年营业收入分别同比增长53.1%、31.20%、56.94%和36.56%，然而四家公司上半年经营活动产生的现金流量净额的同比增长率分别为-270.27%、-567.26%、-12.06%和-51.81%。

    分析后发现，广田股份的现金流量净额同比下跌最为明显，实际上这与广田股份以住宅精装修业务为主营业务的业务结构存在直接的关系，因为住宅精装修业务与房企的联系最为密切，也最易受住宅调控的间接冲击。

    对于期末现金流量净额的大幅下滑，广田股份管理层在半年报中坦言，“宏观调控导致公司回款速度减缓”是其中的重要原因之一。

    广田股份一位匿名负责人在接受记者采访时对此进行了补充说明。这位负责人解释，由于装修业是房地产业的附属行业，且发展时间不长，行业话语权偏弱。因此在实际经营中，客观上存在项目启动资金和过程垫资行为。通常而言，项目前期支付的保证金约为合同金额的10%，装修过程中的垫资额约20%，而质保金一般在5%～10%，如果履行合同，装修公司将至少需要先行支付30%以上的项目合同启动资金。如果调控之下房企销售受压，减缓向装修业的回款速度，势必加大装修业的垫资压力和现金流压力。

/家电/

 

年增长率或放缓到5%~10%

 

每经记者  吴文坤  发自北京

 

　　对于新增购买需求相当一部分来自于新房入住的家电市场来说，房地产限购向二三线城市蔓延，以及近期房市的“入冬”，将给家电购买需求带来负面影响。业内人士预计未来家电的年增长率将会放缓到5%～10%。

 

    据了解，在上一轮针对一线城市的房屋限购令执行后，家电市场就受到了影响。有数据显示，2010年限购令出台后，2011年上半年一线城市家电市场同比下滑6%～10%。

    “当前房地产对家电市场的影响主要有两方面，一方面是严厉的房地产调控政策带来的销量大幅下降，另一方面是保障房的开工建设带来的增量。”奥维咨询平板研究中心副总经理彭健锋昨日接受《每日经济新闻》采访时表示，由于保障房完工数量还不是很大，很难弥补调控带来的销量下降，因此整个市场新房入住量肯定会少于往年。由此来看，房地产对城市市场的家电购买需求会带来负面的影响。

    而现在，伴随着二三线城市加入限购，负面效果将更加明显。

    一位专注于白电研究的业内人士此前接受记者采访时表示，房市入冬将对冰箱、洗衣机、彩电三大市场影响严重，尤其是冰箱、洗衣机市场，这两类产品在二三线市场早已普及，如果没有房屋成交的话，将直接导致冰洗销售疲软。

/中介/

 

面临关门或转行

 

每经记者  尚希  发自北京

 

　　“限购令”下，整个中介行业受波及程度不亚于一场海啸。在“限购令”刚刚落地之时，北京鑫尊置地房地产经纪有限公司董事长刘军就要求公司关闭50家分店，占公司全部店面的20%。

 

    刘军认为，中介是靠“交易量”生存的，“限购令”能把交易量立即打下来，大家最好早做决策，别死扛等死。

    随后，不光是北京，上海、广州、海口等地都纷纷出现了中介  “关门潮”。而对于北京房产中介行业来说，“限购令”后，北京发改委发布的关于中介服务费调整的通知，更是让行业面临了巨大压力。

    上月底北京发改委发布了关于中介服务费调整的通知：从8月31日起，住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%。有统计数据显示，截至本月20日，北京调整中介收费标准后的20天内，二手房总签约量为4583套42.4万平方米，其中80%~85%比例由中介撮合交易。按照这一比例计算，其中下调的0.5%中介费收入标准将直接减少中介行业收入4000万元左右。这意味着，在去年中介行业收入下调超过六成的基础上，再次直接减少了两成左右的收入。

    北京房地产交易管理网数据显示：日前，北京中介分支机构总量为4161家，而在7月底为4347家，最近不到2个月的时间，中介门店减少了近200家。

    小公司受不了调控重压选择关门的数量逐渐增加，而大公司则逐渐开始选择拓展业务品种，《每日经济新闻》记者了解到，目前部分中介门店不仅只挂售二手房，还开卖一手房。

    据北京中原统计，最近几个月，代理商品房的销售业绩占公司整体销售业绩达到两成以上。北京部分中介公司不仅代理本地商品房，还跨区域代理燕郊、天津、山东等地的商品房。

    北京中原地产研究总监张大伟表示，“一线城市的限购预计在1~2年内很难放松。而且随着一线城市城市化的结束，预计中介门店将逐渐取代售楼处的作用，中介门店兼做售楼处的形式将越来越普及。”张大伟对此表示。

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