2011-09-19 00:17:59
每经记者 牟璇自1997年上市以来，沈阳化工（000698，收盘价8.16元）股价表现平平淡淡，业绩鲜有亮点。然而，在这一家并不起眼的上市公司身上，却隐藏着一个并不太为人知的重磅利好——搬迁补偿。
沈阳市发展规划显示，沈阳化工位于铁西区约62万平方米（折合930亩）土地上的厂房面临搬迁，地块性质也将由工业用地变更为商业住宅用地。据沈阳化工董秘杨志国的介绍，搬迁计划已经开始启动，设计阶段已全面开始，最迟在3年内将完成搬迁。
62万平方米土地价值几何？公司从中又能获得多少收益？
董秘：3年内全部搬离沈阳化工从 “氯碱-石化-精细化工”的二次转型，2006年丙烯酸和2009年CPP两个国债项目的投产，公司业务在乙烯和丙烯两大产业链上有较大程度的整合与延伸。2009～2011年上半年，公司分别实现净利润6859.56万元、2.15亿元、1.47亿元，业绩稳中有升。
虽然业绩向好，但沈阳化工自1997年上市以来，股价却一直表现平平，无太多亮点。不过，沈阳化工铁西区总厂的搬迁已纳入流程，土地带来的增值或给股价注入一剂强心针。
沈阳化工铁西区的规划搬迁由来已久，2001年，沈阳市委市政府就确定了从重化工业城市向生态城市转变的发展定位，并在城市空间布局上进行了重新规划和调整，对传统工业布局实行大规模的重组再造。
2002年6月，沈阳市委市政府决定，将铁西区和邻近的沈阳经济技术开发区合并，组成铁西新区。在老铁西区行政范围内的企业全部搬迁到张士开发区，形成一个新的制造业基地，再将老铁西区打造成一个以贸易、金融为支柱产业的服务业新区。
因此，沈阳市铁西区便进入了漫长的搬迁过程。资料显示，沈阳化工的总部位于铁西工业区中心，占地面积62万平方米，这部分厂区将搬迁至位于沈阳经济技术开发区内的沈阳化学工业园。
尽管这一计划早已敲定，但沈阳化工何时搬迁却始终是个未知数。不过，今年3月，铁西区工业改造指挥部办公室主任刘庭辉在接受《沈阳晚报》采访时提到，预计今年五一前，位于北四路、肇工街的炼焦煤气老厂将完成拆迁，原地块的用途将纳入铁西区整体发展规划。今年沈化将开始部分搬迁。保守估计3年内，最快明年底，工业企业将全部搬离铁西老城区。
按照刘庭辉的说法，今年沈阳化工的搬迁就应该开始启动。为此，《每日经济新闻》致电沈阳化工董秘杨志国，杨志国表示，搬迁的计划已经开始启动了，设计阶段全面开始。不过，由于订购设备、安装设备等各方面都需要时间。化工企业也不像一般的企业，相关的设备搬迁也需要很大的工程量。因此，短期之内还不大可能会正式搬离该厂区，不过，最迟3年内铁西区这块旧厂区就会全部搬离。
土地价值或达20亿元虽说沈阳化工搬迁完成还需时日，但市场最关注的还是政府搬迁方案以及土地的价值。沈阳化工位于铁西区卫工北街46号，《铁西区政府创建环境建设样板城工作实施方案》显示，至2012年，将完成卫工河改造，建设“卫工河休闲旅游观光带”，完成城区水系生态景观化建设，打造亲水休闲特色区域。2012年起将完成重污染企业的“东搬西建”任务，积极开展污染土壤修复工作，促进土地合理开发和利用，促进生态工业文化产业的发展。在卫工街十二路至十四路形成生态工业文化展示带，大力推进文化创意等产业的发展，大力推进可持续发展实验区建设。
一位资深城市规划业内人士表示，环境样板城给出了这样的发展解释，生态工业文化展示带就是商业地产，而这么好的地段，自然会有住宅出现，因此，沈阳化工在此处62万平方米的土地将由工业用地转为商业住宅用地。另一方面，一位接近沈阳化工的人士也表示，沈阳化工这块土地的规划为商业住宅。
因此，记者以该地块附近的商业住宅土地价格水平，大致为沈阳化工的这块土地进行估值。
据沈阳市土地交易中心的网站显示，一地块编号为“TX2011-06”、地块名称为汽齿南厂区的土地。该土地坐落于铁西区肇工街北西路，从百度地图上看，该土地与沈阳化工所在的铁西区卫工北街46号仅有600米左右的距离，土地使用年限为居住70年、商业40年。该土地于2011年5月5日成交，成交单价是3512元/建筑平方米。
若以该土地的成交单价测算沈阳化工位于卫工北街46号的土地，那么，62万平方米土地的价值将高达21.77亿元。
不过，某不愿具名的券商分析师向《每日经济新闻》表示，沈阳化工的土地证是工业用地，并且工业用地需要处理有毒物等等，不能很快开发，因此可能会在商业用地价格的基础上有一定程度的折价。一切还需要等政府搬迁方案的出台，若沈阳化工的土地按20亿元来算，可能公司最终到手的在10亿～12亿元之间，剩下的可能会要求政府保障公司的原油供应。
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