绿城撕掉“不降价”招牌 多个地产项目成交价低于报价

　　每经记者  杨羚强   发自上海

　　在今年上半年销售额排名全国前十名的大地产商中，绿城中国是唯一一家对外公开宣称“不降价”的开发商。但杭州透明售房网公布的一些成交价格数据，

　　却让外界对绿城的不降价态度产生疑问，“不降价”的表态是否仅仅作秀？

　　据《每日经济新闻》记者了解，绿城西溪诚园目前的销售报价是35000—36000元/平方米，住在杭州网记录的开盘纪录价格也是35000—36000元/平方米。但杭州透明售房网对该楼盘最近七个工作日的累计均价历史走势图却显示，上述楼盘的累计均价从未超过3万元/平方米。至于6、7、8三个月的平均成交价也只有30000元/平方米出头。有类似情况的还有绿城兰园，售楼处的报价是55000元/平方米，透明售房网统计的8月平均成交价格只有47558元/平方米。

　　上述成交价格远远低于报价的现象，让人产生疑问：曾经因为降价“炮轰”过万科的绿城，是否也到了非降价不可的阶段？

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　　绿城死活不承认降价

　　住在杭州网对绿城.兰园7月至9月每一天的成交均价均有纪录。7月份，绿城.兰园的平均成交价都在54000元/平方米以上，但到了8月，成交均价就下调至

　　47600多元/平方米，9月8日更创造了该楼盘6月开盘以来的日成交均价最低，仅为47588元/平方米。

　　相比于西溪诚园和兰园，明月江南的价格波动幅度要小一些。售楼处对外的报价是均价31000元/平方米，而开盘时的价格纪录是32200元/平方米，住在杭州

　　网记录的售价则在29000多元/平方米。

　　不过，虽然透明售房网的成交价格和报价存在明显的差异，但绿城方面却否认曾悄悄降价。绿城兰园的销售员解释，公布的成交价格和报价的悬殊差异，是

　　透明售房网的系统数据的问题，楼盘从未卖过50000元/平方米以下的价格。西溪诚园方面的解释则是透明售房网公布的售价未包括房屋的精装修标准。明月江南的销售人员则解释，成交价低于报价，是因为近期成交的房源位置均不理想。

　　不过，售楼人员的上述说法，未能通过透明售房网得到证实。绿城明月江南的所有已成交房源的申报时间都是一样的，无法了解新近成交的是不是低楼层的房源。西溪诚园此前很多毛坯房成交价就超过了33000元/平方米以上。即使是今年5月份开盘的6栋2单元、3单元最低成交楼层——3楼，成交价格也超过了30000元/平方米。至于绿城.兰园销售人员所说的低于55000元/平米的成交价是透明售房网的数据错误，也是不正确的。因为该楼盘新获得预售证的一栋8层楼中就有两套10楼的房源，成交价在48000多元/平方米。

　　为了弄清楚绿城旗下的上述楼盘是否悄悄降价，又是如何实现降价的，《每日经济新闻》记者通过杭州透明售房网，调查上述楼盘的销售信息，发现这些楼盘的价格调整手段非常隐蔽。

　　比如，兰园的3幢，每层楼的价差是200元/平方米，但已成交的902室和1002室的价差却达到700元/层，而同楼层的901和1001室的价差只有200元；同在这一

　　栋楼，1401室和1501室的价差也达到600元/平方米，而1201和1301的价格，却是和1401室一样的。

　　这一现象也出现在园4栋楼的1单元，1701室和1801室单价完全一致，1201室、1302、1042的价单价完全一样，而1401室和1501室的价差，却达到600元/平方

　　米，远远高于其他楼层单层价差200元/平方米的平均水平。这一现象也出现在了绿城明月江南等其他楼盘。

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　　“降价依然是最好的促销方法”

　　上海同策咨询顾问有限公司张宏伟说，一般情况下，开发商一定会根据楼层的不同，进行差异化的定价。如果存在不同楼层价格一致，那么只有一种情况，

　　一是有人团购了该项目；二是楼盘一口价对外销售。根据他的介绍，上海此前有一个楼盘曾经以一个相同的价格销售过不同楼层的十五套房，原因是这一楼盘一

　　次性销售给同一批购房对象。另外也有一种可能，就是一种对外促销的方法，采取多套不同楼层同一售价的方法，进而吸引那些对价格比较敏感的客户购买高楼层。

　　一位业内人士说，无论出现多套房同一单价的现象是上述原因中的任何一种原因造成，其实质都是相同的，均是通过降价方式促销。

　　而两层相邻房源的价差被人为拉大，也被认为有可能是降价造成的。张宏伟说，出现相邻楼层的价差拉大，可能性有两个，一是开发商为了促销位置不佳的

　　楼层而故意所为，比如销售三楼四楼这一类位置太差的房源时，会选择拉大楼层价格差距，把位置不佳的房源快速清货；另一种可能则是开发商前期的降价促销，打乱了楼盘原有的定价，出现了楼层高的房源价差，大于楼层低的房源。

　　显然，分析师对产生上述价格现象的原因分析，都指向了绿城目前正在对旗下的杭州项目悄悄降价。但绿城相关却坚持否定绿城降价。绿城的外联人士说，曾于昨日致电旗下各项目的项目经理，这些销售经理都否认有悄悄降价的现象产生。

　　中原地产高级研究经理刘渊说，绿城否认降价，但实际上价格有调整痕迹的现象并不意外。在今年的“金九银十”，降价依然是盘活楼盘销售最有力的武器，不仅仅是绿城，其他各开发商都是采用比较隐蔽的手段降价，真正公开降价的其实并不多。

　　他说，开发商降价的顾虑有二：一是老业主可能会退房；二是不愿意背负率先降价的骂名。

　　事实上，此前绿城主席宋卫平就一直对2008年万科在杭州的带头降价的做法耿耿于怀，至2009年底仍在批评万科不负责任，没有老大的样子。

　　不过，对于截止今年6月30日新开盘销售率只有53%的绿城来说，销售压力很大。包括抵押银行存款在内的货币资金仅为97.45亿元，一年内到期的银行及其他借款却达到135.14亿元。　（本报记者徐杰对本文也有贡献）