2011-08-25 01:17:59
随着海南国际旅游岛建设的推进，越来越多的开发商涌入海南开发旅游度假物业。今年上半年，作为拥有环海南东海岸最大地产项目资源的中信一口气打出“九盘联动”的旗号。随着包括中信、华润、万科、雅居乐、鲁能、富力等开发商扎堆海南，大体量的一线海景项目即将面市。明后年，海南旅游度假物业将迎来供应高峰，一场围绕旅游地产的楼市大战一触即发。
中信“九盘联动”在海南东部海岸边上，一个叫博鳌的小镇因亚洲最大的半官方论坛闻名全球。作为博鳌最大的“地主”，拥有10.2平方公里核心区开发土地资源的中信地产雄心勃勃。显然，中信的雄心不仅局限在这个海滨小镇，从今年3月份开始，中信裹挟正在海南开发的九个旅游度假项目席卷全国。
沿着海南东部海岸线，从海口、博鳌到香水湾、三亚，中信正在加紧规划开工建设海口台达、博鳌山钦湾、玉带滩、沙坡岛、千舟湾、龙潭岭、三江口、香水湾、三亚鹿回头等9大项目。
仅在博鳌，中信的千舟湾、山钦湾、三江入海口、玉带滩等6大项目扎堆在此。据悉，目前中信在整个博鳌核心片区拥有五千多亩的土地储备，将陆续投资上百亿。中信计划在博鳌核心区打造成拥有高尔夫球场、一线海景资源的滨海休闲度假基地。
“我们项目靠近亚洲博鳌论坛，又有海景、高尔夫球场。”在博鳌千舟湾项目售楼处，销售人员向记者极力推荐，“现在我们在搞九盘联动活动，只要客户购买任何一个楼盘，都可以免费享受中信九大项目的旅游度假体验。”
据悉，千舟湾项目是中信进入海南的第一个度假项目，项目总投资达15亿元。在售的楼盘有30~130平米的度假公寓，均价在2万元/平方米左右，以及超大型独栋和联排别墅。“大部分客户都是来自全国各地的投资客，本地购房的人很少。”上述销售人员称。除此之外，中信在海口的台达国际项目、三亚的鹿回头项目、博鳌的山钦湾、玉带滩、沙坡岛等项目也正在规划建设中。
据记者了解，尽管中信九大度假项目分布在四个不同城市，但产品类型和景观资源却类似。如海口的中信台达国际项目，位于台达高尔夫球场内，其产品类型和开发思路与千舟湾项目类似，分三期开发，以小高层和别墅为主。
对此，不少业内人士指出，随着海南旅游度假产品增多，产品同质化严重。据了解，除了中信，包括华润、万科、雅居乐、鲁能、富力等开发商近年来也在海南开发了不少旅游地产项目，如万科浪琴湾、雅居乐清水湾、华润石梅湾等。
据悉，为了吸引客户，中信规划的九大项目中，其依托的景观资源一种是海景风光，另一种是高尔夫球场，并融合健康养生、休闲度假等概念。记者调查发现，目前多数项目的休闲度假娱乐设施并不完备，周边的配套实施也不完善，仅仅是打出了资源整合的旗号。
对于中信九大项目可能产生同质化竞争的问题，记者昨日向中信地产公司发去采访提纲，但截至记者发稿，仍未收到相关答复。
同质化竞争难以避免除了在产品开发趋于同质化之外，中信在海南的旅游度假项目也受到限购政策的影响。
2011年上半年，由于海口、三亚出台限购政策，随即海口楼市成交量下降60%。“海口的限购政策对项目还是有一定影响。”中信台达国际项目售楼人员向记者坦承。而原计划今年开工建设的玉带滩项目，也不得不推迟开发。
记者从海口市住房和城乡建设局了解到，目前海口将继续限购政策，外地投资客只允许在本地购买一套房，并要求提供纳税和缴纳社保证明。自2004年在博鳌投资开发千舟湾项目以来，正在进入收获期的中信度假项目却遭受调控政策，市场成交量低迷，而不得不通过九盘同售的方式，以推动市场销售、减轻资金占用。
对此，京基集团品牌营销总经理熊伟认为：“同类产品是否太多，能否吸引资金聚集，这是目前开发商推盘的重要考虑。”在他看来，中信推出九盘联动的营销策略，对市场承受能力、客户调研、产品同质化都应该有一定的判断，应该能推动市场销售。
业内人士指出，房地产市场限购政策已成常态，项目销售推广的核心在于销售渠道，以及寻找具备一次性付款和分期付款能力的客户群体。
据记者调查发现，目前购买海南旅游度假项目的客户大部分来自全国各地的投资客。华泰联合证券的海南房地产市场调研报告显示，来自我国北方的购房需求占海南整体市场需求的50%以上。而我国富裕人群集中在东南沿海地区，他们对海南冬季温暖气候资源的渴望度远远低于北方人群。
据此，华泰联合证券认为，目前海南房价上涨过快，已经将未来的预期利好消化，短期内缺乏进一步上涨的动力。随着海南旅游度假项目增多，预测从明年开始，海南一线海景楼盘供应量将达到市场顶峰，届时中信在海南的九大项目如期推出，这类度假产品同质化竞争将难以避免。
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