上海南京东路商圈升级换代 本土品牌副商圈化凸显

        每经网8月16日上海电（每经记者 郑佩珊）

        作为全国著名的步行街商圈，南京东路商圈一直不断地进行着升级换代。日前《每日经济新闻》记者获悉，该商圈又将迎来一批国际品牌，其中包括了美国知名休闲品牌“Forever21”，AppleStore（苹果商店）亚洲最大门店等。然而在一长串的名字中间，却寻不到本土品牌的踪迹，对此一名业内人士向记者透露，“国内品牌入驻南京路商圈基本都是亏损的，对它们而言，入驻更大的意义在于品牌宣传，意味着展现品牌的实力。”

        然而，随着飙涨的商业租金，无形中又一轮品牌淘汰开始上演，"商业成本的价格已超过本土品牌的品牌力的承受范围。"该名业内人士指出，由于上海商圈的定位向着国际一线商圈目标发展，本土品牌在上海滩的副商圈化逐渐明显。

        “CK以及美国知名品牌A&F旗下的霍利斯特已经确定将入驻我们商场。”南京路353广场的一名招商工作人员告诉记者，该广场一层的租金在35元/平方米/日左右，不同楼层有所差别。其目前对于品牌的资格审查还是较为严格，现在招商追求的是较为高端以及年轻化的品牌，"对于杉杉服饰、以及雅戈尔这样的老品牌我们不做考虑。"位于南京东路东端河南路口地铁站的353广场，原为东海大楼，近期通过重新改造，现已更名为"353广场"。该楼宇目前已进入招商阶段，同样强化综合性餐饮和休闲两大特色。而该广场一层的租金在35元每平/天左右，不同楼层有所差别。

        就在该广场不远处，美特斯邦威五层楼旗舰店以并不落后于这些国际一线品牌的广告宣传吸引顾客。一位商业地产人士告诉记者，美邦的租期为10年，由于较早签约租金较为便宜，一共支付7亿元的租金，每年的租金有所不同，是以6%逐年递增。

        "本土品牌要在南京路商圈盈利几乎是不可能的。"上述业内人士指出，大多数本土品牌将南京路商圈的亏损以广告费用看待，更看重其宣传作用。"但是现在商圈的升级换代，让这些品牌已经难以承受这些商业成本，他们适时应该考虑性价比更高的商圈。"

        副商圈化的性价比

        这就像世界的富人都去纽约第五大道，巴黎香榭丽舍大街去购时尚、奢侈品，亚洲和内地富人大多去东京、香港、首尔采购时尚、奢侈品一样。未来的南京路也将是一条集时尚、奢侈为一体的顶级街道，主要面向广大内地的游客和世界游客。 而要进驻该商圈所需要支付的代价，却不是一般品牌能够支付的起。

        易居中国分析师薛建雄指出，"大多数本土品牌在这条街呆的时间不长的主要原因在于众多品牌把南京商圈当成一条类似徐家汇、中山公园的大人游消费街道，向通向这里的巨大客流消费商品，但对于旅游人群的需求却难以把握，是否盈利的最终原因在于企业定位。"

        另外，随着经济发展，南京路商圈的消费特色在改变，目前已经有向高端奢侈品转变的倾向。而随着早已定位高档的南京路商圈在近几年不断升级换代，淘汰老字号商场引进国际品牌的步伐在加快，本土品牌所需支付的成本也逐年递增。

        随着上海多个成熟商圈的重新国际化的定位，商圈价格节节上涨，本土品牌也是望而却步。"目前这些商业中心显然对于独家的国际知名品牌更感兴趣。"上述业内人士指出，这些商业中心也面临这各方竞争，此前由于各大商圈的差异化并不明显，市场竞争极为激烈。

        根据《上海市商业网点布局规划纲要(2009年-2020年)》对外公布内容来看，其显示，未来上海各级商业中心数量将达到145个，遍布于上海各个地区。公开数据显示，1992年上海零售商业面积只有402万平方米；2006年则猛增到3600万平方米，人均2平方米以上。

        其中除了主流商圈之外，副商业中心也在不断升级中，徐家汇城市副中心主要服务西南地区，江湾-五角场副中心主要服务东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心，真如城市副中心，位于普陀区真如地区，花木城市副中心主要服务浦东地区。

        "上述副商业中心，应该成为本土品牌将来的选择，"上述也内人士告诉记者，寻求适合自己品牌的生存之道，才能保证本土品牌的性价比。而目前随着商圈的高端化，本土品牌的副商业中心化应该逐渐成为趋势。