出让金下滑七成 北京上半年住宅地块遭商业地块反超

        每经网7月1日北京电（每经记者 尚希）

        调控至今，商业地产的“牛市”行情大有愈演愈烈之势。一方面，各大房企纷纷将目光转移到这块巨大的蛋糕上，另一方面，商业地产与住宅的市场成交状况也可谓冰火两重天。

        北京土地储备管理网数据显示：截至6月30日下午5点，北京上半年土地出让成交总值为327.23亿。相比去年同期下调了48.2%。住宅出让金更是下滑了75.4%，今年上半年仅为120.3亿；已签约的商业类地块合计为21块，总出让金为174.38亿，超过住宅市场。

        同时，北京商品房住宅库存明显增加，相比调控前的92900套上涨了15.9%。而商业及办公则出现了下调。其中商业下调了8%，办公类单元下降了3.5%。

        商业地产成交迅猛

        据搜房网数据监控中心统计显示，2011年6月20日~26日，北京商用项目（写字楼、商铺）共成交46995.22平方米，约为前一周成交量的4.4倍；成交总价约为12.65亿元，环比增加280.81%；成交均价则降至29611.08元/平方米。

        成交量的大幅上涨，也催热了商用项目的租金收益。据了解，2011年上半年，北京近500个在租商业地产项目的租金普遍呈上涨态势。其中，商铺和写字楼的租金上涨较快，平均租金已突破2008年金融危机前的最高值，个别商业项目的年租金增长率超过8%。

        “目前北京的商用物业，静态的资金回报率在4%~5%，比较稳定，而住宅资产的回报率大约是在1%~2%。所以从长期来看，商业物业的持续流通能力比较强，可以通过出租、转售或抵押等方式完成，而住宅就只有一种流通渠道。大家没有升值预期，加上政策限制就会使住宅作为投资品的属性迅速减弱。”誉安翔房地产咨询有限公司合伙人王珂告诉《每日经济新闻》。

        北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉记者，接下来的7月份，北京土地市场还将迎来一波小高潮。“北京将对CBD第二批共计9幅地块进行招标出让。这9块土地均为商业金融性质用地，总规划建筑面积达109万平方米。其中，Z8和Z10地块的规划建筑面积均达到15万平方米，成为体量最大的两宗。”他说。

        商业地产仍处上升通道？

        王珂告诉《每日经济新闻》记者，整个商业物业的土地、未来的资产价格还会处于上升通道。

        “地产开发分为三个阶段：初段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。”张大伟告诉记者，住宅开发暴利正在逐渐过去，特别是限购等政策使得小部分自住者也开始关注商住类项目。

        在其看来，目前北京商业氛围最浓郁的依然为内城区，相比较住宅地块郊区化，年内供应的商业地块区位都比较优质。“在上半年已经签约的地块中，5环内占据大部分，这也一定程度上提高了价格。而在下半年将出让的中服地块以及王府井地块，都属于绝对稀缺的最热门区域地块。”张大伟对此分析。