万家乐1.35亿转让物业疑云重重

每经记者  许金民

    一则简单的物业出售公告牵出了多个疑云。

    万家乐（000533，收盘价7.44元）今日宣布以1.35亿元出售一处物业。《每日经济新闻》记者发现，万家乐出售的这项资产2000年的评估价就已达1.34亿元，持有11年后卖出时竟只赚了约94万元；当初该物业进入公司时，交易评价为“公平、公正、不侵害非关联股东的权益”，11年后却变成了  “注入时价值显著高估”；最关键的是，截至去年底，买家的净资产仅为148万元，如何能支付这笔过亿元款项，令人怀疑。

1.35亿转让凤山西路物业

    万家乐在公告中称，为优化公司资产结构，公司将位于佛山市顺德区大良街道金榜居委会凤山西路10号及10号之一的物业（以下简称凤山西路物业）以1.35亿元的价格出售给佛山市丽莲瓦多贸易有限公司（以下简称瓦多贸易），交易双方于6月24日签订了  《物业转让协议》。

    资料显示，凤山西路物业共包含两个部分，其中凤山西路10号物业占地面积1.05万平方米，建筑面积6478.7平方米，共5层，土地使用权限至2050年1月19日；凤山西路10号之一物业占地面积3161.8平方米，建筑面积6627.8平方米，共7层，土地使用权限至2050年6月19日；两处土地用途性质均为  “商业、综合”。凤山西路物业是2000年顺德市政府为抵偿原大股东所欠公司债务而注入公司的物业之一，账面原值为1.34亿元。截至2011年5月31日，已计提折旧2829.64万元，计提减值准备4009.83万元，账面净值为6576.12万元。

    万家乐称，由于其原为政府部门旧办公楼，在作为商业写字楼运作方面有先天性缺陷，因此物业经营年年亏损。2000年至今，该物业经营性亏损与减值准备合计累计达4683万元，公司此次出售该资产对优化公司资产结构、提升公司盈利水平具有积极意义。扣除转让及过户应缴税金1510万元，交易将使公司净利润增加5065万元。

交易存三大疑点

    5065万元对于2010年净利润为1.3亿元的万家乐来说，的确是笔不小的财富，然而《每日经济新闻》记者发现，这次交易可谓疑点重重。

    首先，凤山西路物业2000年进入公司后主要用于出租，1.34亿元是广州中天衡评估有限公司的评估值，故当初财务顾问评价该项交易“公平、公正、不侵害非关联股东的权益为原则”、“可提升万家乐资产的质量，并对其经营业绩和长远发展产生积极影响”，物业“商业氛围浓厚，租金收入较为稳定”、“有较强的土地升值和变现能力”。

    万家乐此次出售凤山西路物业只是董事会审议通过，未提交股东大会审议，更没有经过评估程序。至于公告里提到的“通过市场竞价的方式”出售该物业，在何处举行的竞价，有哪些人参与，万家乐都没有交代。最让人诧异的是，万家乐居然说该物业“注入时价值显著高估”、“出售对优化公司资产结构、提升公司盈利水平具有积极意义”，评价与11年前自相矛盾。

    其次，买家瓦多贸易虽成立于2006年7月28日，注册资本150万元，但截至2010年12月31日，该公司总资产为148万元，净资产仅为148万元，2010年度实现营业收入20.7万元，净利润-2.1万元，几乎就是个“皮包公司”。就这么点实力，如何能拿出1.35亿元现金支付？让人大跌眼镜的是，第一笔付款3000万元居然已于6月28日上午转入万家乐账户，其余付款正在办理银行转账手续。

    最后，凤山西路物业11年前买入价为1.34亿元，如今以1.35亿元卖出；在这11年里，万家乐除了赚租金，在地面及楼面升值方面仅得到94万元回报，这对寸土寸金的广东顺德来说，难免让人觉得不可思议。

    针对这诸多疑点，投资者不禁要问，瓦多贸易究竟是何来头，居然可以让万家乐如此神秘、慷慨地就将资产出售给他们？

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