购房者或变小股东 “商住两用”风险高悬能扛多久

每经记者  尚希  发自北京

    一边是售楼人员的信誓旦旦、项目楼盘的“物美价廉”；一边是权威人士的谨慎提醒、相关法规的明令禁止。矛盾的中心便是楼市限购风暴下备受追捧的“商住两用”项目。即便是政策调控的触角已经伸向这片游离在“限购令”之外的“世外桃源”，但对于很多购房者而言，对其中风险却知之甚少。

    “在4月份开盘的商住项目中，4个项目都没有预售证，这样的情况相比以往有所增加。”一位不愿具名的房地产市场研究机构负责人告诉《每日经济新闻》记者，之所以会出现这样的情况，主要是因为此前政策对这种“以商业立项的住宅”没有限制和明文规定，而去年5月份和今年年初相关限制政策出台时，一部分项目已经变成了准现房，生米煮成熟饭，很难再作调整，否则开发商将面临更大的成本压力。

    “北京这样的情况太多了，外地则很少见，我觉得是存在违规的。但也许是法不责众，这类项目目前在市场依然很受追捧。”全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存告诉记者。业内人士坦言，目前“商改住”之路基本被卡死，现存项目很有可能面临无法通过审批、完成产权分割的局面。

看房不看证

    5月4日，《每日经济新闻》记者来到位于北京南三环东铁营桥南附近的一处在售项目“尚三环”实地调查。在该项目现场，楼盘已成型，施工人员正在装修楼体外立面。记者从该楼盘售楼处了解到，该项目已于4月28日开盘，目前可交付5万元定金提前认购。

    与此前记者走访过的很多楼盘不同，尚三环项目的售楼处就位于该项目楼体内部。宽敞的售楼大厅中有关楼盘信息的只有一块大幅的北京区域图，连最基本的沙盘都没有。销售人员黄依（化名）的解释是，因为是准现房，有样板间可以看，所以没有配置沙盘。

    在黄依的带领下，记者从售楼大厅东南侧乘电梯抵达样板间。记者发现，该项目的多个户型为不规则格局，每层13户的容量也稍显拥挤。

    售楼人员对此没有过多解释，只是一再强调其房源的优势：三四环之间，地铁站附近以及很快就能交房。

    黄依告诉记者，该项目由酒店改造而成，目前还余42年产权，今年8月左右就能交房入住。“老板不想继续做酒店了，就打算一起都卖出去，我们房子也不多，就100多套。”

    据其介绍，目前该楼盘均价在2.4万/平方米左右，相比同区域房源，便宜不少。“旁边万科的项目开盘都卖到2.7万平方米，所以看过我们房子的客户基本都订了下来。”

    而当记者提出想要了解是否“五证”齐全时，黄依表示，“五证”是用来限制期房销售的，这个项目为准现房，不需要五证齐全。“我们不需要，房子就摆在这里，根本不用担心，都是大品牌开发商。”

    随后，《每日经济新闻》记者以购房者身份致电该项目另一售楼人员。“我们肯定都是有证的，要不国家怎么会允许卖呢，而且我们都是住总开发的项目，我们是他们（北京住总）的下属子公司。”当记者提出想要在看房的同时看看相关证件时，该工作人员表示，这两天还看不了，要过几天才能看，但具体过多少天，他也不清楚。

    为了得到更准确的信息，记者致电该项目开发商——北京住总正华开发建设集团有限公司，该公司办公室的工作人员却告诉记者，问他们（售楼人员）更权威。“如果说让您过两天再去看，那就是正在办呗。”

    北京住总正华集团与北京住总集团究竟是什么关系？记者采访到北京住总集团相关负责人，该负责人告诉记者，住总正华集团早已改制脱离了北京住总，现为民营企业。“也听说过类似的情况，但是没有明确证据证明正华侵权，毕竟在改制的时候是以‘住总正华’（的名称）获批脱离集团的。”

产权性质需确定

    在尚三环售楼中心，同来看房的一对年轻夫妇告诉  《每日经济新闻》记者，他们对这个楼盘的位置、装修都很满意，但对于能否如期拿到产权证有点担心，“毕竟项目有点特殊，而且现在又听说酒店性质的建筑不能分割出售，所以不知道能不能买”。

    黄依告诉记者，交了5万元定金，签一份购房意向合同，会给购房者出示一张盖有住总公章的收据。

    关于是否能按时拿到房产证，销售人员称，目前房产证已经在公司手中了，“到时候直接过户给您就可以，但也是办公性质的”。销售人员向购房者保证，可以在最终《购房合同》中注明何时交付房产证，以及逾期违约金等信息。

    5月5日，《每日经济新闻》记者查看北京市房地产交易管理网。在“新建商品房项目查询”中，输入“尚三环”，却没能查询到任何信息；输入“住总正华”，在“预售房项目公示”中显示：该公司于2000年8月30日获批“华芳嘉园”项目预售证，项目位于丰台区东铁匠营横一条24号，预售许可证编号为“京房售证字598号”，土地用途和使用年限为住宅柒拾年项目。网页下端还显示，该项目预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记，取得房屋所有权证后，方可现房销售，进行现房合同的网上签约。

    记者了解到，“华芳嘉园”位于由天宝酒店改造而来的“尚三环”项目旁，系住宅项目。除此以外，再无法从房交网上查询到有关于此的其他任何信息。

“商改住”争议重重

早在去年5月19日，北京市住建委联合有关部门发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定自2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店类项目一律不得分层、分套（间）销售。

    继2010年5月北京禁止酒店类项目分层、分套（间）销售后，北京市住建委又于今年年初发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（以下简称  《通知》），要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。

    根据《通知》规定，所谓已建成的非住宅项目，包括商业、办公、配套、公建、配套公建、非配套公建、综合楼等，这些非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。如确须改变房屋平面布局的，也应在不改变房屋规划设计用途的前提下，由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核。

    北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示，利益驱使下，许多“烂尾楼”被纷纷改成酒店式公寓，利用公建项目层高可以达到5.6米的特点，将一层变为二层的LOFT产品是常见做法。此类项目往往是商业或公建立项，产权40~50年，由于项目立项非住宅，因此水电均需按照商业用水和商业用电来收费，居住成本远远高于住宅项目。

    针对已出台的调控  “商改住”市场的政策，杨少锋分析，“这样一来，北京许多项目都将面临难题，比如已经在施工的项目将面临进退两难的选择，已经购买但尚未取得产权证的购房者，后续产权办理将成大问题；已经入住的项目，未来的出售将很困难。”

    一位北京知名开发商称，据他猜测，诸如“尚三环”这样的项目已拥有酒店的大产权，目前是将其分割出售，但在各户小产权的办理时有一定难度。“这样的项目是有产权的，而且已经经过规划报批，现在是性质发生变化。如果销售人员可以保证之后办理按揭或网签，就证明开发商目前在做一些‘变性’，未来问题应该不大。”

    该开发商同时提醒购房者，要在签署购房合同时注意是否约定好了取得产权证的时间。目前存在不少“商改住”项目因后期无法办理产权分割，只能通过分割股权的方式，将购房者变成小股东，购房者在再次转售中会遇到障碍。

    北京市房地产行业律师秦兵表示，“商改住”这种产品较为特殊，既不属于商品房也不是二手房，只是功能上像住宅的商业项目，“如果是由酒店改造而成，在不需要太大施工量的前提下是可以直接出售的。但是如果涉及大面积施工改造，则需申请建筑工程施工许可证。”秦兵解释，这类项目在出售之后依然是商业性质，相当于把酒店的产权分割给散户，这在法律上没有限制，但关键是，能否办理产权证。

    秦兵认为，应该鼓励这样的项目，“现在市区内住宅相对稀缺，很多商业项目空置率又很高，为什么不能利用起来呢？”

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