六城“小长假”楼市调查：回暖还是下跌前奏？

每经记者  杨羚强  发自上海

 

    5月，历来是房地产价格走势的关键时间节点。“五一”假日3天，北京、上海、广州等地都出现了成交量放大。在北京，3天日均签约量达397套，比4月日均签约量上涨114%；上海日均成交达210套，高于4月日均成交198套的水平；深圳、广州两地，因中海和碧桂园旗下两个项目降价促销，出现了千人排队买房的火爆场面。

    看上去，楼市销售似乎再次火热起来。但实际上，这只是个别区域个别楼盘的情况。《每日经济新闻》记者在北京、上海等6城市的调查显示，绝大多数楼盘因不愿意降价，实际成交惨淡，各地房展也是观者寥寥。

    今年一季度末，113家房企的总体负债创下了历史新高，达10458亿元，较去年同期增长41.27%，房企资金链安全的重要财务指标——速动比率和流动比率也出现较大幅度的下滑。在银行开发借贷和个人房贷继续收紧的大背景下，房企降价意愿已经十分明显，问题的关键是：购房者会不会仍像过去几年那样急于买房？

上海：

 

成交反弹归功于个别楼盘

 

每经记者  杨羚强  发自上海

 

    “我感觉现在很多开发商的心态是想降不敢降，或者想降不敢明着降，或者是等有憋不住的出现再跟进。“一位开发商销售经理在微博上这样感叹。

    21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年“五一”期间（4月30日~5月2日）累计成交新建商品住宅629套，日均成交达210套，高于4月日均成交198套的水平，与去年“五一”期间相比增长696%。

    但是，这一次市场成交的反弹，业绩只属于个别楼盘。

    “五一”期间，上海宝山区顾村某楼盘成交套数高达119套，高于去年“五一”期间全市新建商品住宅总成交套数。该楼盘成交均价约为1.96万元/平方米，累计成交金额约为2.2亿元。此外，奉贤南桥板块和嘉定江桥也分别有一楼盘3天内累计成交65套以上。上述3个楼盘总成交套数占“五一”全市新建商品住宅成交套数的43%。

    与此同时，作为楼市风向标的  “五一”房展会人气冷清。统计显示，今年的参观者仅有11万人次，低于去年的14万。尽管多家开发商感叹今年的“五一”房展是史上最淡的，但仍没有开发商选择降价。搜房网在现场的统计显示，参加房展会的开发商中只有两成多愿意给出小幅度优惠。一家开发商的销售经理直言不讳地说，开发商都在等第一个降价的带头大哥。

    机构的统计数据显示，上海楼市4月份已经显示成交反弹的迹象，全市新建商品住宅累计成交5914套，环比大幅提高60.7%，成交均价达2.2万元/平方米，环比上升5.2%。成交量的反弹和价格的走强，让开发商的心态发生了变化。新浪乐居楼盘中心数据显示，截至4月28日，上海485个楼盘仅59个有优惠，有114个楼盘价格不降反涨。

    4月楼市成交反弹的同时，高端楼盘的销售也在回暖。21世纪区域中心统计显示，4月份单价在5万元/平方米以上的高端住宅成交环比提升82.1%。

    但是，开发商的滞销压力越来越明显。4月，上海新房成交面积约为64万余平方米，从该月1.79:1的供销比来看，短期内楼市呈现供大于求的趋势。

    中原地产分析师季峰说，尽管开发商的资金情况好于预期，但不代表开发商不会降价。此前，已有开发商通过商业地产的低价销售或者高端住宅的暗折，悄悄地进行了降价销售。

北京：

 

签约量较清明增长235％

 

每经记者  叶书利  发自北京

 

    “五一”期间（4月30日~5月2日），北京新建商品房签约量为1190套，虽然较去年同期的1832套下降了35%，但与清明假期335套的签约量相比增加了235%。“五一”期间，北京日均签约量达397套，较4月上涨了114%，创下了今年调控后新高。

    二手房的销售也出现反弹。“五一”期间，北京住宅网签量为214套，较去年同期下降69%，但与清明节3天126套的销量相比，上涨了70%。

    在成交量放大的同时，成交均价也在上涨。链家地产市场部的统计数据显示，“五一”期间北京二手房均价约为21300元/平方米，与4月相比上涨了近2%。

    对于成交量微量反弹，链家地产首席分析师张月认为主要有两个原因，一是“京15条”实施已有近2个半月，房价依然稳定，令部分持币观望者放弃等待，选择入市；其次，“五一”假期为传统楼市小高峰，刚需购房者会增多。

    对于后市的走向，张月认为，4月北京共有11个住宅项目入市，5月，“新国八条”后就被压抑的供应有可能会开始释放。如“五一”期间，北京有仰山嘉园、蓝岸丽舍和大成郡3个住宅项目上市，供应的增加，将带动成交的进一步回升，而成交量的回升，可能会提高开发商对市场的期盼值，从而加大房价回调的难度。但鉴于楼市目前的调控环境，成交量回升推动房价大幅反弹的动力不足。

广州：仅降价楼盘成交量放大

 

每经记者  徐学成实习生  毛姗姗  发自广州

 

　　　　广州郊区的几个降价楼盘，无疑是“五一”期间广州楼市的最大赢家。

 

    增城碧桂园的凤凰城项目，4月30日推出的新一期价格仅为7000元/平方米，而此前该项目的价格在9000元/平方米左右。碧桂园向《每日经济新闻》记者提供的数据显示，开盘当日，该盘销售超过600套，认购金额突破8亿元。

    除此之外，位于广州市郊萝岗区的某楼盘在4月30日和5月1日分别成交36套和26套，连续两日成为“网签冠军”，此盘的均价仅为5500元/平方米。

    根据网易房产中心提供的数据，从4月26日开始，“五一”行情就逐渐崭露头角，全市网签成交量连续5天超过200套，4月29日更跃升至297套，为近两个月来的新高。4月30日至5月2日3天，广州十区两市网签421套房，日均网签140套，同比去年  “五一”日均87套的网签量，上涨六成有余。

    但在这次成交“小高潮”中，价格居高不下的中心城区楼盘贡献微不足道。

    爱房网监控数据显示，5月1日，广州市各区县成交量排行前6位的均为市郊楼盘，其中，萝岗、从化、番禺分别以38套、19套、16套的成交量排在前3位；而市区中心地带的新盘不仅供应少，且价格高昂，成交清淡，天河、越秀以及海珠均只有2套成交，黄埔仅为1套。

    据《每日经济新闻》记者现场观察，位于广州珠江新城的富力以及中铁的楼盘销售现场极为冷清，几乎看不到购房者，中铁自2月底推出的327套住房，至今仅售出几十套。虽然该楼盘25000元/平方米的售价较珠江新城地段动辄3万元以上的价格具有一定优势，但部分看房者还是表示“价格太高”。

    业内专家韩世同表示，市郊楼盘交易火爆主要是因为开发商大幅降价。但他同时指出，郊区楼盘降价只是个别现象，除了开发商出于营销的考虑之外，郊区的一些限价政策也使开发商不得不重新调整价格。

    但合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，从目前来看，广州楼市整体价格并未出现实质松动。根据网易房产数据中心统计，4月26日~5月2日，全市周均价依然维持在11397元/平方米的高位，与去年同期11384元/平方米的价格接近。

    对于大部分开放商在价格上“坚挺”的态度，韩世同指出，在调控之下，部分开发商认为自己“挺得住”，逆市涨价，其实也是一种观望。

    对于购房者来说，随着对房价下行的预期越来越强烈，观望气氛也愈发浓厚。

    近日，广州市统计局对广州全市十区2000位城市常住居民开展了一项有关市民对楼市预期的电话调查显示，76.7%的市民家庭在明年底前没有购房计划，过高的房价是主要因素。

    在一片观望之中，“五一”后的广州楼市将出现何种走势？

    韩长吉指出，短期内广州楼价将呈下降趋势。一方面，国家调控决心坚定不移，这一强烈的市场信号将增强房产开发商和购房者对房价下降的预期；另一方面，近郊地区楼盘的推出，使部分购房者的购房需求获得满足，供需矛盾得到一定程度缓解，加上国家加大对地方政府调控目标的控制力度，这将导致均价过高的楼盘推迟出售时间，等到经济适用房上市后再卖，以此来稀释房价，达到地方政府的调控目标。

深圳：春交会很冷清  降价盘遭抢购

 

每经记者  胡廷鸿  发自深圳

 

    一边是中海地产降价促销引发的抢购潮，一边是开发商捂盘惜售导致的冷淡成交，当深圳限价令与春季房地产交易会相遇，开发商选择了观望。

    《每日经济新闻》记者在深圳春交会上看到，参加本次深圳春交会的本土企业仅有5家，共推出14个楼盘，除了万科、深物业、花样年等少数几家开发商捧场外，招商、金地、中海、华侨城、卓越等本土开发商悉数缺席。而东莞、惠州大亚湾和惠阳等地的楼盘却热情高涨，竭力推出各种促销看房活动。

    作为楼市风向标的深圳春交会，为何今年会遭开发商冷落？

    据深圳本土某开发商人士称：“最近没有新盘发售，以前的项目也卖得不错，没有必要参加春交会。”

    但深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁却认为，这只是开发商的说法，今年春交会规模萎缩的原因在于，在一房一价政策之下，大多数开发商捂盘惜售，不愿意卖房；另外，由于近年深圳土地供应日渐稀少，可供楼盘数量有限。

    开发商的消极，或与楼市成交量有关。深圳市房地产信息系统的数据显示，4月份深圳市新房成交1879套，与3月份相比下降了30%。就连深圳春交会，首日也仅成交33套新房住宅，仅为去年首日成交量的12%。而今年5月1日当天，深圳全市只成交了12套新房。

    此前，世联地产分析人士曾表示，今年一季度深圳楼市成交量下降是可售新盘数量较少所致，如果后续开发商加速推盘，成交量便会有所回升。但是，在限价令下，大多数开发商都临时收手，许多原定于5月开盘的项目都延期推盘。

    深圳春交会期间，正是“一房一价”政策执行之日，在一片观望气氛中，中海的“限价房”点燃了购房者的热情。

    4月30日，在中海的万人团购活动上，低于原价3000多元的1349套房源被4000多人抢购一空。对此，中海地产人士称，中海降价促销主要是为了配合政府的限价政策，“今年政策调控的方向很明确，抑制房价过快增长，满足低端住房需求，作为国企，中海地产一定会支持政府的调控。”

    但宋丁认为，中海地产降价促销不仅仅是国企的一种姿态，也是为了保持一定的市场份额和品牌形象。他指出，中海地产引发的抢购潮，表明刚性需求和潜在市场购买力仍然强烈，一旦房价出现一定降幅，处于观望中的刚性需求便会立即购买。

    最新数据表明，深圳4月份新房成交均价达到每平方米20295元，均价重回2万元之上。

    尽管上述中海地产人士认为，降价促销会给其他开发商造成压力，但多数开发商在接受采访时均表示，并没有跟进降价的打算。

    在楼市胶着的状态之下，中海的降价成为房企试探市场的一块试金石。宋丁认为，降价潮不会出现，抢购反而给了开发商信心，强化了房企不急于推盘的判断。

    实际上，在深圳市决定限价之后，一些开发商已经开始采取措施规避“限价”政策，“一房一价”政策也遭遇执行尴尬。据《每日经济新闻》记者调查，除了万科及部分开发商已经执行该政策外，不少开发商旗下的楼盘并没有严格执行。

杭州：

 

多个楼盘避开“五一”

 

每经记者  徐杰  发自杭州

 

    刚刚过去的“五一”假期，尽管杭州楼市优惠促销层出不穷，但成交依然平淡。

    “五一”期间，开发商纷纷推出优惠折扣活动，最低折扣达8.6折。下沙板块的宋都·光国际项目推出  “团购集结号”优惠，在售房源一次性付款最低可打9.4折。同在下沙板块的金隅·观澜时代项目也推出  “五一特惠”，在规定期限内定房，可享受总价优惠15万元等。

    虽然开发商纷纷推出了各种方式的优惠措施，但效果并不明显。杭州透明售房网的统计数据显示，“五一”期间，杭州市（含萧山、余杭）新房（不含经济适用房）共成交261套，预定161套，其中杭州主城区成交118套，预定90套，相较于去年同期172套的成交量，下降了31%。

    今年“五一”小长假期间预订成交双双走低的原因之一是开盘楼盘数量太少，仅有萧山坎山镇的远邦·嘉裕天城和帝凯·帝景园两个楼盘开盘。萧山透明售房网数据显示，截至5月2日22时，这两个楼盘的预订和成交数据皆为零。

    值得一提的是，杭州主城区目前已有德信·早城、大家·武林府、康恒·悦麒美寓、中海·紫藤苑等多个楼盘领出了预售证，但都避开了“五一”，选择延后开盘。据初步统计，小长假之后，5月中下旬，杭州预计将有40多个楼盘开盘，同时，杭州春季房交会也将在5月13日至5月16日举行。

    而在二手房方面，数据显示，今年“五一”期间杭州主城区二手房共成交46套，成交量同比减少17套，下降27%，成交均价为23400元/平方米。

武汉：

 

高调促销难吸引购房者

 

每经记者  刘晓杰  发自武汉

 

    “认筹1万抵3万”、“总价减3万”、“大户型最高优惠5万”，这是“五一”期间，武汉楼市喊得最响的开发商促销口号。

    尽管如此，已经陷入观望情绪的消费者们依然不买账。武汉房地产市场信息网最新公布的数据显示，“五一”期间，武汉日均新房销售量仅为300余套，继续维持年后低迷行情。

    5月1日，在某知名地产开发商旗下楼盘销售处，“认筹金1万元，即可享受开盘当天98折”的促销口号吸引了不少看房者，但最终确定认购的依旧不多。

    售楼盘现场一位置业顾问告诉《每日经济新闻》记者：“看房子的人不少，但房子卖出去的不多”。对于楼盘是否有进一步加大优惠力度的计划，他表示由于开发商实力较强，不存在资金链压力，故暂未考虑降价促销。

    实际上，记者走访的多家售楼盘，也都没有降价打算。

    热线地产资深分析师潘小山认为，开发商之所以如此镇定，主要是因为市场存在相当数量的刚性需求，目前降价促销的动力还不够大。

    “最近有报道称一线城市出现回暖迹象，我认为那是结构性反弹，并不能代表市场整体现状。”武汉浦江筑城地产顾问公司事业部总经理方略在接受《每日经济新闻》采访时坦称：“目前实际销售是很艰难的，我们每天都在讨论如何才能完成既定的销售计划。”

    事实正是如此。亿房网研究中心提供的统计数据显示，4月份武汉主城区在售楼盘255个，成交均价7415.55元/平方米，日均销量180套，与去年同期相比减少24.90%。尽管行情低迷，但5月份仍有近60个新楼盘上市。统计显示，武汉全市5月份预计开盘总量为56个，推盘量较上月增加29个，其中纯新盘为27个，占比48%。

    资深房屋销售人方略对  《每日经济新闻》直言：“如果市场行情继续低迷，未来一两个月内肯定会有开发商降价。”据他介绍，从武汉楼盘销售情况来看，整个4月份，除个别开盘加推项目销售较为理想外，其余大多数开盘加推项目和在售项目销售都不理想。他透露，“相关部门对新盘定价已经有很明显的指导，新盘备案时，领导就会问是否还可以再降点，我们现在也是尽可能报出合理的开盘价。”

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