上海外环住宅比市中心更贵？明年房价或只涨天然景观楼盘

　　如果时间回溯到今年年初，谁也不会想到上海外环的房价，会高过市中心的黄金地段。但是，最严厉宏观调控之下，今年的上海楼市却居然出现了令人匪夷所思的一幕。

        来自佑威房地产研究中心的数据统计显示，中环外、外环外很多楼盘的售价已经超过6万元一平方米，却依然成为了上海楼市最热销楼盘中的前十名。但上海新天地、新华路附近的高档公寓却只售价却只有5万多元一平方米，却常常遭遇连续多日的零成交。

        一些业内人士说，那些中环外、外环外高价楼盘和市中心楼盘的差异，仅仅只是因为前者拥有上海最稀缺的“山、河、湖、海”等自然景观资源。而在上海市场，拥有这样的资源，就等同拥有阿拉伯地区的油田，无论价格有多高，都会吸引购房者购买。

        国家的货币政策已由适度宽松转为稳健，明年流入楼市的资金肯定会比今年更少。也因此，明年上海楼市的成交主力，仍然可能是那些拥有极度稀缺资源的紧缺楼盘。目前，这些楼盘主要集中在佘山、黄浦江、新江湾以及滴水湖等板块。

        相比这些楼盘的价格涨幅极有可能超过市中心公寓房。尤其是浦东临港新城滴水湖板块的楼盘，起步明显晚于前三个板块，最近三年的价格波动幅度也远远不如前三个板块，目前价格仍然处于全市房价的底部，体现出极高的性价比。以该板块的代表楼盘--滴水湖馨苑为例，去年至今的三次开盘，每一次都是上海楼市数一数二的热销楼盘。分析人士说，由于浦东临港新城滴水湖板块突出的性价比，明年上海楼市的成交热点很有可能就在那里。

地段不敌城市自然景观

        佑威及楼市专评网的数据显示，去年销售均价不到3万元/平方米的新江湾，目前的成交均价已经达到47800元/平方米，涨幅超过50%。新江湾地区的仁恒怡庭，成交均价甚至达到了59219元/平方米，比上海新天地附近的永业公寓的成交均价还要高出4000元一平方米。

        上海一家房地产网站此前发布的另一组数据显示，今年大部分价格涨幅居高的板块，必定拥有最紧缺的自然资源。比如，今年涨幅最高达到60%的黄浦江沿线某楼盘，就是因为拥有黄浦江的景观资源，才能够成为严厉调控之下的“上海涨价楼王”。

        即使是定价相对“平民”的美兰湖，目前的售价也已早早超过了距离更靠近人民广场的顾村地区，成交均价达到21000多元/平方米，而顾村目前的成交均价仍然只有17870元/平方米。

        拥有稀缺生态自然和齐全城市生活配套设施的板块，显然已经成为上海今年崛起的高价楼盘的标志性符号。生态自然资源甚至已经颠覆了购房者的传统地段理论。今年成功崛起的板块，如黄浦江、佘山、新江湾、美兰湖……沿线等最大的优势，就在于它们在周围城市设施建设越来越完善之际，依然保留着独有的生态景观资源。

        “第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”李嘉诚的“地段三段论”曾是上海房地产业信奉的“金科玉律”，但今年这一玉律“失效”了。易居地产集团一位营销总监透露说，由于城市建设的高速发展，上海原本地理位置荒僻，但是拥有稀缺景观资源的板块--如新江湾、黄浦江等，如今在生活的便捷度和舒适度方面，已经不比任何市中心板块差，而独有的生态自然景观资源，却又是传统市中心所不具有的，这使得上述板块得到了高端购房群体最多的认可。

        这使得购房者传统的地段观被颠覆，稀缺的自然景观条件被放到置了地段之前，成为买家首先考虑的要素。这一变化表现在房价上，就有了中环外、外环外公寓价格高于市中心公寓的案例。

滴水湖或成价格洼地

        目前大部分景观资源板块的售价居高不下。相比之下，位于浦东临港新城的滴水湖板块的性价比优势更为明显。来自机构的数据显示，目前上海所有拥有稀缺自然景观结合城市资源的板块中，只有浦东临港新城的滴水湖板块售价保持在10000元/平方米出头的水平。

        公开资料显示，作为全国最大的城市淡水人工湖，水面面积达5.56平方公里的滴水湖，是国家水利风景区之一。据悉，滴水湖区域目前已经处于功能性开发的前期，拟建设一个世界级的影视文化产业基地，酝酿中的大型设施还包含海洋特色游乐园，该游乐园涵盖水世界、绿洲、游戏隧道、蓝鲸表演艺术中心等娱乐功能，也有游艇俱乐部、度假村、会所、游艇港湾等休闲功能。现在，因为良好的生态环境，这里周围也吸引了各类珍惜动植物在此生长、活动。

        滴水湖的优势，显然不仅仅在于自然资源。有消息称，浦东新区政府则要搬迁到临港新城原南汇区政府办公地，这将大大提升临港新城地区各类产业的发展速度，也使得临港新城，这个上海最东面的城区在未来的五到十年中，极有可能重演当年徐家汇、陆家嘴等板块当年的发展经历，成为上海在外环外发展起来的一个新的城市中心。

        根据国际机构的统计，上海和香港、新加坡、深圳等四个亚洲城市是15年来全世界集装箱贸易的中心。《货币战争》一书的作者曾认为，十九世纪的美国所以能超越英国，成为全球的金融中心，主要是因为前者的货运贸易量超过了后者。在金融史上，金融中心的地位从来和一个区域的航运贸易有直接关联。显然，紧邻全世界第一吞吐量港口--洋山深水港的浦东临港新城，对于一心要恢复当年远东第一金融中心的上海来说，战略价值绝非很多人想象中的物流贸易那么简单。临港新城滴水湖板块目前的售价，显然还没有反应潜力。这或许是当地楼盘去年以来三次开盘，三次热销的关键原因。  文/周杨



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