金融资本抢滩北京CBD 中信或揽新“地王”

每经记者  张敏  发自北京

        不出意外的话，CBD区域又将诞生北京市场一个新的“地王”。

        昨日（12月7日），位于北京CBD核心区的6宗地块进行第二轮投报（综合内容投报），共有17家公司和联合体参与投标。《每日经济新闻》记者了解到，在Z15地块的投报中，中信集团和海航集团分别报出63亿和59.5亿元的价格，无论花落谁家，都将宣告新“地王”的诞生。

        按照最高报价计算，这6宗地块的出让总价款将达到238亿元，6宗地块的平均溢价率为44.5%。

        以保险资金为主的金融资本成为当日的主角，在4宗地块的投报中投出最高价。传统房地产开发商相对弱势，仅有万通、融侨、远洋、万达等少数品牌房企参与，志在拿地的SOHO中国没有参加第二阶段评标。

        北京市土地整理储备中心当日并未公布评标结果。业内人士认为，年内出结果的可能性不大。

中信或成最大赢家

        好戏总是最后上演。作为昨日最后一宗接受投报的地块，Z15地块因其35万平方米的规划建筑面积、招标底价达到最高的50.575亿元备受关注。让人意外的是，率先竞标的大连万达集团只报出45亿元的价格，因低于底价而出局，万达也成为唯一低于底价的竞标者。随后，中信集团和海航集团分别报出63亿和59.5亿的价格，宣告了新“地王”的诞生。

        目前北京市场的总价  “地王”是今年3月成交的亦庄商业地块，价格为52.4亿元。因此，无论Z15地块最终花落谁家，都将成为北京市土地市场新的总价“地王”。

        事实上，鉴于在两轮评标中的表现，中信集团已成为“地王”得主的最热门人选。日前，北京市国土局以匿名的形式公布了第一阶段（规划设计方案投报）的评标成绩。有权威人士解读发现，中信地产拿到5个地块的规划设计方案冠军，领跑群雄，这5个地块就包括Z15。

        同时，由于投标价格在总评分中占40分，按照中信集团的报价，其在第二轮评标中优势同样明显。

        有业内人士指出，中信此次以集团而非旗下的中信地产作为投标主体，十分符合Z15地块“鼓励综合体”的产业定位。按照要求，中标人须对项目持有、经营10年以上，如果中信得手，这一项目可能建成中信集团的总部。

        除此之外，Z14地块的悬念也早早解开。该地块仅收到一份报价，包括正大集团、上海世贸、华康资本、卜蜂国际、东莞玖龙纸业在内的11家企业联合竞标，报价达到41.14亿元，超出底价近10亿元。

        由原中服地块分拆的Z3～Z6地块竞争激烈，首轮表现出色的万通、远洋、融侨等传统开发商分别出击。按照最高报价计算，Z3地块的楼面地价达到26000元/平方米，成为当日最高。

金融资本强势出击

        在昨日的竞标者中，传统房地产开发商占比不到1/3，参与了首轮投标的华润、首创、首开、恒大、九龙仓等房企均未现身。

        品牌房企中，仅有首轮成绩较好的万通、融侨、远洋分别参与Z3、Z4、Z6地块的竞争，但均以联合体的形式出击。尽管报价并无优势，但仍被一些业内人士看好。

        真正的主角是金融资金。除中信集团外，民生银行以29.96亿的价格独立投报Z4地块，大有志在必得之势。

        保险资金成为其中的主力。在Z3～Z6的4个地块投标中，均出现了保险资金的身影。泰康人寿、阳光保险、生命人寿、安邦保险等企业以联合体的形式多线出击，并在3个地块中报出最高价。

        险资涌动得益于政策利好。今年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，规定险资可投资商业、办公类的不动产，这被认为将向商业地产市场释放4500亿元的资金。

        同时，国土局对上述4宗地块设定了鼓励性条款：鼓励国内外金融企业和地区总部，及具有较强行业影响力和产业辐射力的企业；具有雄厚资金规模的企业；具有较强区域税收贡献能力的企业。

        DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建向《每日经济新闻》记者表示，保险资金规模大，无需融资，很符合CBD区域的产业需求。他表示，在完成组建团队、初步接触的准备阶段后，明年险资将有更多的大宗交易。

土地财政继续充裕

        截至昨日晚间，北京市土地整理储备中心并未公布上述地块的成交结果。但按照招标文件的规定，中标人在签订出让合同之后的30日内，需一次性付清全部政府土地收益。这也意味着，即使能够很快成交，这部分土地收益或许也将纳入明年的统计中。

        今年11月以来，北京市国土局连续推出多宗地块，其中大部分将在明年实现成交。由此不难估算，加上即将成交的上述6宗地块，明年伊始，北京市的土地出让收入就将接近300亿，明年年末再超千亿或许并不意外。此前在11月末，今年北京市的土地出让总价款已超过1000亿元，创历史新高。

        另据《每日经济新闻》记者的了解，与CBD核心区地块类似，位于丰台科技园总部基地的8宗核心地块已进入预申请阶段，这些地块初定的鼓励产业为总部办公、产业研发、金融商务，并要求开发商自持50%的物业。

        这8宗地块位于规划建设中的总部基地东区核心区，土地面积为38.23万平方米，规划建筑规模130万平方米。这是继通州新城和CBD核心区之后，北京第三次推出大规模的产业用地。

        北京市国土局还要求，针对符合首都产业发展定位的大中型企业集中意向地块，采取招标方式出让；针对商业性质企业集中意向地块，采取挂牌方式出让，遵循  “价高者得”原则。这些地块同样将贡献高额的土地收入。

        此外，“开发商自持+鼓励产业”的土地出让模式也很可能在北京推广。住建部政策研究中心副主任王珏林指出，这种形式适合在有产业规划的区域推广。而要求开发商自持的目的在于避免囤地、炒地。



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