上海房产税进程大起底：落地准备已接近完成？

每经记者  杨羚强  发自上海

        一直闻其声不见其人的房产税，脚步离我们越来越近了。

        中国房地产信息集团分析师薛建雄昨日向《每日经济新闻》表示，上海10月7日出台的“十二条抑制房价的措施”，包含“将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”的内容，这一内容与“十二条措施”中的“限购令”，以及对第二套房和第三套房分别予以提高首付比例和停止贷款的政策息息相关。

        薛建雄分析，做好以上工作的基础是开征房产税的前提，了解每一户家庭拥有房屋的数量和面积，可以更好地确定征税对象和税率，以确定免征房地产税的对象。因为与一直难产的物业税相比，房地产税的征收办法早就已经制订，国家要开征，只需套用即可。

        薛建雄的观点和上海10月12日出台的最新公积金政策中的部分内容不谋而合。政策显示，上海房管部门已有能力认定购房家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）名下有无成套住房，人均住房建筑面积是否低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积。这也为制订房地产税的税率和征收范围提供了依据。

只向新购房征税？

        国庆前，上海不少楼盘的开发商透露，国家新一轮的宏观调控已经明确房地产税征收的内容，税率为千分之三到千分之四，而且主要是针对新购房的群体。对已购多套房的购房者暂时予以免征。

        这一消息的依据是征收房地产税操作层面的难度：无法准确了解每户家庭拥有的房屋面积和套数，对每一套房子的大量估价将花费太多时间。

        但是，中原地产上海研究咨询部总监宋会雍却认为，仅仅向新购房者征收房地产税，其抑制房价的作用将微乎其微。

        “‘限购令’已经规定只能购买一套了，再出台一个房产税能有什么用？”宋会雍说，政府主管部门此前就已经多次表示，房地产税征收的主要对象是那些拥有多套住宅的20%群体，而这些人本来就有大量的房子在手，不让他们买房对市场的影响不会很大。只有向他们征收房产税，逼迫他们退出多余的房子，才能有效增加市场供给，真正通过税收机制调节房价。

计税方法已经确定？

        事实上，若要对已购住宅征收房产税，技术条件也已得到了进一步的强化。

        上海市房屋状况信息中心在获批后正在积极筹建中。上海市房管局局长刘海生表示，通过这个中心，可以搜索上海目前所有的房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。

        根据上述介绍，上海市房管部门将可以很方便地利用上述系统查询到上海居民拥有房屋、产权关系等资料。薛建雄评价说，上述系统的存在，可以令有关部门第一时间确定征收范围和征收税率，令房地产税一出台便能产生极大威力。

        而房地产税的计税方法，更是早已确立了。

        上海新闵律师事务所合伙人刘福元律师说，根据我国现有的房地产税征收条例，征税依据有两种，一种是从价计征，按房地产房产原值一次减除10%~30%后的计算余值征收，税率为1.2%；另一种是从租计征，是按房屋租金的12%征收。对个人出租自有住房，2001年1月1日以后，税率也已由12%下调为4%。

        按照刘律师对房地产税征收条例的解读，如果国家决定重新对个人自有住房开征房地产税，其征收依据要么是租金，要么是房屋的购入值。而相比租金，房屋的购买合同价格等信息更容易获取。

        据他介绍，根据现有的房地产税条例，计税的依据将主要是房屋购买时的合同价格。相比国外房地产税根据房屋估值计税的做法，上述以购房合同价格计税征收的方法更为简便、公正，更容易得到实施。只是是否按照原条例实施征收，还是另外再制订新政策，仍有待决策层最终考量。

        宋会雍说，如果仅仅只是按照购入时的价格计征，那些拥有多套房的个人，会将他们所购入的最便宜房屋申报交税，这可能会令宏观调控的效果大打折扣。

出台时机取决于调控效果？

        无论如何，房地产税的征收条件已经得到满足，剩下的仅仅只是什么时机出台。

        “如果‘限购令’和‘限贷令’的效果不佳，房地产税就有可能提早推出；反之，则有可能延后。”薛建雄认为，国务院9月29日的十二条楼市新政和各地的细则，将决定管理层出台房地产税的最后决心。

        根据多家机构的观点，虽然国庆前后中央和上海出台的楼市调控政策要比4月份的  “史上最严厉楼市调控”还要严，但自10月8日开始，上海却连续多日出现成交放量，每日的日成交量均和去年最高峰时持平，这不免让市场担心新政究竟能否起到抑制房价的作用。

        复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，目前的情况下，只要针对20%的高端物业征收房地产税，就能迅速抑制房价的上涨，令市场成交量迅速冷淡。

        而薛建雄表示，上海房管部门建立的房屋信息系统能帮助决策层第一时间掌握个人拥有房屋的套数和面积，针对炒房客和拥有多套房的投资者精确“打击”，令后者不敢轻易出手抢房，还能逼迫后者退出一部分房源，增加二手房市场的供应量，从而遏止房价的飞涨。

        此前，有房地产业内人士介绍说，以上海目前的房屋套数和城市常住人口总量，在不需要扩大土地供应的情况下，就可以确保人人有房可住，关键是解决房子的流转问题，减少个人大量囤积房源的现象。



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