“限购令”下 京沪穗退房调查

每经记者  杨羚强  发自上海、叶书利  发自北京、朱玲  发自广州

        在9月底出台的二次调控措施中，“限购令”被看作新的杀手锏。

        国庆前后，深圳、厦门、上海、杭州、南京等诸多城市相继出台的细则中都包含了“限购令”的内容，即将出炉的广州版细则中，可能也将纳入限购令；而北京早在上半年就已出台类似政策。此外，银行全面停发第三套房贷，也将对商品房的交易产生影响。

        近日以来，由于政策的出炉时间与消费者下定金的时间存在“时间差”，一些城市部分楼盘已经相继出现购房者退订的现象。

        这种现象会否发展成2008年那样的  “退房潮”，《每日经济新闻》记者对北京、上海和广州的楼市展开了调查。

上海：7000套成交或有5%退房

每经记者  杨羚强  发自上海

        “现在正在办理交易的一部分已签约的房子，有可能会被退房，转而购买其他楼盘，因此我们必须继续发动大规模宣传攻势，以巩固我们9月份已经获得的成果。”

        近日，一位开发商内部人士告诉《每日经济新闻》记者，尽管9月份获得了前所未有的销售成绩，但上海10月7日出台的“限购令”，令他们的销售大打折扣。那些还没有来得及办理网上签约的客户，一些已退掉了房子，令煮熟的鸭子飞掉。

        根据上海市住房保障和房屋管理局之前的解释，10月7日之后完成网上签约的均属于限购范围，这让开发商如临大敌，在抓紧签约办理网上登记的同时，他们也不得不把精力放在巩固已签约客户上。在他们看来，限购房政策必然会引发退房潮。

        在“限购令”让开发商忐忑不安时，越来越紧的房贷政策，也进一步加大了退房发生的概率。

        一位刚在上海购买了别墅的购房者向记者抱怨，由于这套别墅被认定为三套房，他铁定无法获得贷款，现在面临定金被没收的危险。

        中国房地产信息集团分析师薛建雄说，一般情况下，造成退房有两种可能性，一是房价大幅度下跌，二是贷款无法办出。后一种的可能性虽然理论上存在，但上海实际上在9月份开始就已经停办第三套房贷，并严格要求第一套房首付30%，第二套房首付50%，所以因为信贷政策的变化而产生的退房只会是个别现象。至于“限购令”，也不大可能造成退房潮的大面积发生。“只要换个名字就可以购买，没有必要退房。”

        新浪地产网的一位编辑随后向《每日经济新闻》记者介绍，“限购令”出台后的第三天，闵行某楼盘开盘，当天就有温州人购买多套房，办法就是借用其他人的身份证。

        薛建雄说，规避“限购令”的方法还有很多，因此“限购令”是不会造成退房的。据他分析，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日~7日认购的，但并未签约。这些交易中，有约5%属于二套及以上购房。由此推断，目前上海可能发生的退房比例大概会在5%左右，退房应该不会超过400套，这一数字要远远小于业内对深圳等城市的判断。

        不过，由于房地产税等更严厉的调控措施有可能会在不久后出台，上海房价的走势可能重新由升变降，因此未来是否会发生大面积的退房潮，仍有待观察。

北京：9月成交过万套  约1/3将受冲击

每经记者  叶书利  发自北京

        受首付提高至30%以上和非首套房契税上升至3%的影响，北京购房者的购房成本至少增加了10%。

        北京市房地产交易管理网数据显示，9月，北京除经限房外的商品房住宅成交总套数高达10534套，粗略计算，有1/3的量，即约3000套房的购买者将面临首付和契税提高的冲击。这可能将导致不久后北京出现大规模的退房潮。

        北京美联物业副总经理杨明丽介绍，对于首付提高到30%的政策，各银行还没有接到相应的明文通知，一些商业性银行可能还在灵活地处理相应业务。

        《每日经济新闻》记者在采访时也证实了这一点。如民生银行对90平方米以下的商品房，还可按20%的首付标准来办理房贷。

        杨明丽介绍说，北京时下在售的大部分期房，可能还未封顶。按照规定，未封顶的期房，银行不会放贷给开发商。

        举例来说，如果A客户在9月20日签约了一套国庆后才封顶的商品房，当时签订购房合同时约定首付20%，向北京工商银行贷款80%。由于当时期房未封顶，无法正常办理房贷手续，而按照现在的规定，已无法办理首付20%的房贷。

        对于这种情况，北京工商银行热线人员向记者解释说，对于9月签约、且欲向该行办理房贷的客户，即使国庆前客户已与该行办理了涉及房贷的相关手续，只要贷款还未发出，现在的房贷首付也得提高至30%。

        对于这种情况，北京联达机构总经理杨少锋提醒购房者需防范风险。他进一步解释说，由于北京4月底便开始执行限购令和针对外地人的限贷令，因此北京开发商对相应政策已有了防范意识。

        据他了解，时下一些不良北京开发商为了防范购房者因此退房，在与购房者签订购房合同时，便已悄然设下了高额的违约金。比如北京某楼盘规定客户如果因为贷款不能获得通过，就需一次性付款，否则将收取客户已向开发商提交的20%首付作为违约金。

        远洋地产公关部的相关人士认为，提高首付的政策，更大的影响还在于对楼市的预期冲击。

广州：限购令箭在弦上  亚运城现退房

每经记者  朱玲  发自广州

        京沪深等地限购令一出，成交下跌明显，因政策导致退房的现象开始出现。

        有消息称，深圳地区因“限购”因素影响引发的退房数量或达数千套。同样，在广州也传出近期成交旺盛的某大型楼盘出现退房。有业内人士指出，后市出现退房的现象必不可免，但也主要受限三套房贷、限购等政策因素影响。到目前为止，广州市场上退房率还处于理性阶段，月度均值不足3%。

        趁“金九银十”火热登场的广州郊区亚运城大盘项目，从9月底开始陆续入市近4000套新房，其中一些购房者因首付提升以及第三套房贷受限的因素，开始退房。

        《每日经济新闻》记者从开发商、代理商以及与该项目有合作的机构方面核实，该项目新推的房源中，确实出现一些退房的客户，但具体数目不详。该项目广州代理商内部人士对记者说，“说没有退房是不可能的，但数目很少，新推出的那批房源总价低，还是受市场欢迎的。”

        另一二手机构内部人士透露，“‘十一’期间，我们手上一些有意购买这个项目盘房屋的客户，也因三套房限贷等因素取消了购房计划。”

        记者近日前往该项目销售中心，发现现场人气已不如新政之前。该中心一工作人员透露，“政策出来后，我们的销售速度已被拖慢。”他透露，退房、退定金不太可能，若买的是第三套可以先支付首期款，剩余房款开发商可以为其延期三个月，在三个月内缴清。

        记者致电项目盘的开发商，该项目一内部人士表示，“退房不可能没有，毕竟卖了好几千套，我们现在还没有具体的东西出来，但我们会依照合同的约定来履行双方的权益。”

        新浪房产监测的广州市国土资源和房屋管理局官网数据显示，9月份，广州市出现62宗退房，从“9.29”新政之后到10月12日，广州市场上退房记录已有10次。

        广州地产资深人士邓浩志指出，目前广州已暂停居民第三套房贷款，加上首付提升，购房者的成本已大大增加，若广州限购令祭出，不排除后市将会出现陆续退房的现象。

        广州地产专家谢逸枫指出，从今年初到目前为止，广州市场上新房退房率不足3%，预计广州出台限购等政策后，短期内会引发退房率的小波动。但相比北京、深圳等市场有所不同，广州尽管房价向上走，但市场相对比较理性，自住、改善型客户比较多，后市不太可能出现大规模退房潮。



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