土地“底价”成交频现 房企抄底“被”高成本?

每经记者  张初亮  叶书利  朱玲发自上海  北京  广州

        调控声中，谁在出手？谁敢出手？在新政出台4个多月后，近期部分城市房地产市场出现成交回暖迹象。与此同时，一些在前期通过灵活市场策略消化存货的房地产企业，也在土地市场频繁出手。尽管不少城市的土地招拍挂现场出现了底价成交甚至流拍的情况，但开发商的楼板价似乎与去前年相比未见大幅下降，这似乎意味着未来的房价走势对购房者并不乐观。在“金九银十”到来之时，《每日经济新闻》梳理了近段时间房企拿地的情况，并对此展开深入调查。

每经记者  张初亮  发自上海

        房地产市场的观望氛围似乎早已传导到土地市场。在开发商拿地竞争激烈程度降低的同时，土地底价成交，以及流拍现象也在全国土地市场频频出现。

        这难道意味着，开发商抄底的时机来了？

上海近半地块底价成交

        方方地产咨询机构提供的数据显示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商业办公地块，其中14幅地块以底价成交，几乎占了出让土地的一半。

        上海今年首个底价出让的住宅用地出现在7月21日。当日，上海闸北区456街坊地块出让，因无第二家企业竞价，北方城投和中星集团联合体以底价摘牌，总价15.79亿元，折合楼板价约12000元/平方米。

        就在5天前，即7月16日，上海天祥竞得闸北公园附近的钢琴厂地块，成交楼板价为2.1万元/平方米。相比钢琴厂地块，同区域的456街坊地块成交楼板价下降了75%。

        在7月21日，闸北区313街坊、罗泾港配套产业园飞跃路南侧地块以底价出让。

        8月13日，上海土地市场5地块接连拍卖，其中奉贤区金汇镇一住宅地块以底价成交，楼板价仅1005元/平方米，创下上海土地市场公开拍卖以来楼板价历史新低。五幅地块中，有三幅以底价成交，这其中包括上海虹桥交通枢纽临空15号地块。

        当日，上海虹桥交通枢纽的临空15号地块由SOHO中国以15.6172亿元的底价收入囊中。这宗地处虹桥中心区的优质办公用地成交楼板价仅为7250元/平方米，业内人士表示，此次“潘石屹是捡了大便宜”。

        而就在昨日（9月1日），上海出让5幅地块，商住用地影佳路一号地块再次以底价出让，被上海同润以1.58亿元拿下。

        上海中原地产研究咨询部的数据显示，今年上半年上海地块出让的平均溢价率为90%，7月以来已降为30%，而去年土地市场的溢价率一般为150%~200%。

溢价率低成交价不低

        地块频频以底价成交，不少人认为是开发商在抄底土地市场。但万科副总裁肖莉却表示，土地成交溢价不高并不表示地价也不高。有数据显示，上海上半年土地出让总金额高达466.67亿元，折合成每日出让金额即达2.56亿元。

        昨日，上海广富林2-5号地块出让，被上海合生以12.46亿元竞得，该地块溢价率为131%，低于今年2月出让的广富林2-4地块191%的溢价率。但是，2-5号地块最终成交楼面价为16488元/平方米，比早在调控之前出让的2-4地块还高出了110元/平方米。

        今年2月出让的广富林2-4地块，容积率与2-5地块同为0.8%，区块相连。广富林2-4地块在被万科及招商地产以16378元/平方米的单价拿下后，曾被媒体称为松江单价地王。照此看来，松江单价地王已于昨日易主，被广富林2-5号地块夺得。

        另外一个案例是，8月4日，在现场无人竞价的情况下，远洋地产旗下公司北京远乾置业夺得上海罗店新镇板块F1-4地块和F1-6地块，总价18.998亿元，楼面价高达2万多元/平方米，为该区域新地王。实际上，该区块毛坯楼盘在售价格仅为1.8万元/平方米，面粉还是贵过了面包。远洋地产首入上海市场付出的代价并不小。

“低价”拿地的高成本

        一位开发商在接受采访时透露，即便开发商以比市场价低很多的价格竞得土地，也不见得就抄到底了。“比如有些地块附加条件特别多，需要免费为政府代建公园、幼儿园等等配套，折算下来，楼面价就不低了”。

        在7月21日以底价拿下闸北区456街坊地块的上海中星与北方城投，同样面临诸多附加要求，比如必须在地块内配置2000平方米的菜场，必须带建幼儿园和社区卫生服务设施及公共绿地，且产权归区政府等等。

        “背后关键因素还是地价整体居高不下，政府底价报得高，限制条件又多。市场还不好，现在拿地风险太大，还不如到二三线城市圈地。”上述开发商称。

        此前，华远地产董事长任志强也表示，7月份全国20个城市的土地价格数据是4100多元/平方米，相比去年同期3700多元/平方米的住宅地价高出10%以上。“地方政府的期望值太高了，你把地摆到那么高，就会出现土地流拍。”

        万科副总裁肖莉认为，地方政府应该把出让底价降下来，因为如果地卖不出去，政府也没得赚。而且，土地出让后还有很多拆迁成本，而目前的劳动力成本正处于上升阶段。

各地房企频繁出手  首开万达开辟新据点

每经记者  叶书利  朱玲发自北京  广州

        “4·15”新政调控打乱了不少房企拿地的步伐。但进入7月份以来，市场成交开始回暖，一些大型房企又开始出手土地市场。

        6月底以来，以北京为总部基地的房企，如万达、首开集团、中国铁建和SOHO中国等，掀起了一波低价买地的浪潮。

        以万达为例，6月底以来，公司相继在福建拿了两块地，以延续公司在珠三角的扩张步伐；并在环渤海、长三角以及珠三角等三大经济区域布局后西进重庆，以完成全国性布局。

        首开集团拿地背后的扩张意图也显而易见。

        6月底以来，除了在北京拿下两块地巩固既有市场外，首开集团还走出北京，分别落子四川与贵州，以摆脱公司对北京地产业务的单一依赖。

        8月13日，SOHO中国再次豪掷千金于上海市场。这是公司今年在上海拿下的第三块地。就像近日SOHO中国发布的2010年中期报告中所言，上海与北京是公司未来的利润池，因此除了继续巩固北京市场，也要加大上海市场的投资。

        在华南市场，《每日经济新闻》记者注意到，一向从事住宅开发的房企也开始关注商业地产，并且在土地储备时有意识地增加一定量的商业土地储备。近期，在土地市场一向表现低调的中国奥园、合生创展也开始垂青商业地产。

        而像保利、恒大等一线房企，新政调控也并未影响其拿地的步伐，只不过拿地区域集中到了二三线城市。据不完全统计，保利自7月以来至少6次出手土地市场，拿地金额超过了33亿元。

        合富辉煌市场研究中心集团副总经理龙斌认为，受市场调控的影响，上半年土地市场甚为冷清。而下半年，土地供应将加大，保利、万科这些大型房企拿地之间竞争恐更为激烈。对于一些超大型的土地，房企或联合出手拿下，比如富力等拿下的天津项目。

拿地个案：远洋地产的“地王”式扩张

每经记者  叶书利  发自北京

        最近一段时间，提到远洋地产，人们就能联想到“地王”一词。远洋地产的扩张，伴随着争议性的地王式路径，即使在楼市低谷的今天亦如此。

        在接受《每日经济新闻》记者采访时，一位不愿透露姓名的地产分析师认为，随着中远集团的逐渐退出，远洋地产的股权结构或将进一步分散化，这将强化公司管理层的权力，由此可能导致远洋地产管理层内已形成的激进扩张思路得到进一步发挥。

逆市借钱买地

        早在7月14日，远洋地产就发布公告宣布，“已取得不少于6名投资者认购本金总额共9亿美元可换股证券的承诺，新募资金将用于接下来的土地扩张”。

        8月4日，远洋地产以近19亿元在上海拿下两块地块，其中的罗店F1-6地块，楼面价已高达21289元/平方米，创下地块所在的板块新高。

        远洋地产激进的拿地思路正在并仍将继续。

        远洋地产最新的拿地目标对准了将于本月中旬开标的北京CBD核心区域12宗土地。这12宗地块现已吸引了包括远洋地产在内的61家企业参与角逐。坊间一直盛传，12宗焦点地块中的中服地块现已被远洋地产“内定”。

        这种传言并非空穴来风。

        中服地块在首次挂出时，政府相关部门对竞标该地块的开发商作出了严格的规定：起拍价50亿元，竞买人为不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金的金融机构联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。

        上述分析师说，该规定出来后，许多行内人都认为这种规定是  “被有意设计的”。潘石屹甚至直接炮轰：“全世界符合此投标条件的开发商只有一家。”

        潘石屹口中的“只有一家”虽然没有明言，但明显直指远洋地产，因为远洋地产的大股东正是金融业的中国人寿，而且远洋地产素来在拿地时“极为豪爽”，这也符合中服地块的高地价定位。

        虽然对此传言，近日远洋地产董事长李明对外澄清：对于中服地块，公司并不一定志在必得。

        但对此澄清，上述分析师认为，这只是上市公司的一种程序性的回应而已。本月中旬中服地块开标后，远洋地产或许又将再次创造  “地王话题”。

“去中远化”后更激进？

        8月16日，中远国际对外宣称，将在未来12个月内，择机出售手中持有的远洋地产剩余股权，以兑现此前的承诺。

        3月18日，当国资委要求78家央企退出房地产业务之后不久，中远国际的母公司中远集团第一个站出来回应国资委的政策，承诺将在半年内转让手中所持有的远洋地产股权。

        根据公开资料显示，时下远洋地产的股权结构为：中国人寿持股24.08%、中远国际持股16.85%，其余59.07%的股权为公众持股。

        上述分析师向《每日经济新闻》记者表示，鉴于保险公司对单一公司持股的相关规定，如果中远国际手中出售的16.85%股权，中国人寿增持的可能性不大，极有可能的结果就是，中远国际手中16.85%股权被几家机构瓜分。如果这样，远洋地产的股权结构将进一步分散化。这种更分散化的股权结构将会提升远洋地产管理层的权力。手握更大权力的管理层，极有可能进一步强化目前业已形成的激进扩张路线，这必将促使远洋地产未来的“地王”式扩张更加激进。



如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。

联系电话：021-60900099转688

每经订报电话

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    无锡：15152247316