论剑博鳌 中国房地产开启新黄金十年

每经记者许鹏、杨羚强、朱玲、翟敏发自博鳌

　　从2001年到2010年，博鳌房地产论坛伴随中国房地产走过了上一个“黄金十年”。在遭遇“史上最严厉政策调控”之际，中国的房产界如何展望下一个十年？8月12日，经济学家和房产大佬的目光再次聚焦。

        海南，博鳌。

        由《每日经济新闻》报社等联合主办的2010博鳌房地产论坛第十度绽放。

        如果说“复苏”是2009年博鳌的关键词，那今年的关键词无疑是“新政”。

        新政下，今年下半年的市场如何调整？新政下，开发商、政府和购房者的三方博弈将如何演绎？新政下，房地产行业如何重塑新的竞争力？

        且看业界大佬如何作答——

        “大概现在中国最不过剩的就是房地产。钢铁大家都说过剩了，水泥都说过剩了，家电都说过剩了，汽车也都说过剩了。但是我们的房子不管怎么样，城镇居民还做不到1：1。”一贯看多房地产的任志强再发观点，他依然对行业充满信心。

        “农村是国有土地很大的组成部分，需要资金进去、规划进去、设计进去，然后把农民的住宅相对集中，住得好一点、漂亮一点，土地就腾出来了。土地远离城市中心不值钱，我认为一个办法是创造，把远离城市的土地复垦为农地。”知名经济学家、北京大学国家发展研究院院长周其仁在现场指出了土地政策是当前房地产的命门。

        “下半年我还是认为不能指望政府会放宽政策，这是非常有风险的想法，还是要积极面对。下半年供应量会大幅度上升，价格会比较稳定。”万科副总裁肖莉在现场说。

        著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲、中国房地产业协会朱中一、恒隆地产董事长陈启宗、金地集团董事长凌克、今典集团董事长张宝全、前瑞银集团亚太区主席蔡洪平先生、星河湾副总裁梁上燕、《每日经济新闻》总编辑陈舒平等，昨日上午也在题为“新政下的中国房地产：市场调整与展望”中激烈交锋。

        “未来这个民族对生活空间的梦想和美好生活的实现，很大部分是通过房子实现”——当蔡洪平对房地产的重要意义如此评价时，场下800人一片唏嘘感叹，无论是否赞同房地产与中国经济的“绑架”之说，关心这个国家经济前景的所有人都无法忽视房地产，这也是在调控后举行的本届博鳌房地产论坛备受关注的重要原因。

        反过来说，博鳌房地产论坛也正是业界不同观点、不同利益代表者一次观点交锋和博弈的过程。虽然我们往往不能最终达成观点的一致，但我们仍需要这样的过程。至少，站在博鳌的平台，我们能在新十年的关口看得更高一些，更远一些。

        论剑博鳌，中国房地产开启新黄金十年。

焦点话题

博鳌三人行：六亿农民入城  房价会咋走？

　　  “周教授，您刚才说把一些非商品的东西放在市场上，这难免就遇到一个户口问题。”当作为主持人的恒隆地产董事长陈启宗提出第一个问题时，台下一片哑然。谁也没有想到，博鳌房地产的首场论坛，并没有多少涉及眼下这场“史上最严厉房地产宏观调控”，却牵扯出一个看似与房地产八竿子打不着的问题——户口。

        在陈启宗提出上述问题前，北京大学国家发展研究院院长周其仁刚刚作了  “中国经济与房地产政策选择”的演讲，认为大量的货币供给促成了房地产价格的持续上涨。而房地产领域的土地供给是“非市场化”的，若转化为市场状态，中国8亿农民将因此通过土地迅速致富。

        8亿多用土地换取了大量财富的农民会给房地产业带来多大的购买力？未来的房地产价格会有怎样的走势？因为周其仁的“抛砖引玉”，博鳌房地产论坛一下达到了开幕以来的第一次高潮。

6亿农民进城房价涨还是跌？

        8亿农民，如果6亿入城，会给房地产业带来什么？商业嗅觉敏感的陈启宗的第一感觉是“房地产行业将来前途好得不得了”。除了周其仁，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲也支持这一观点。而华远总裁任志强更认为，大量农民入城可以盘活宅基地土地资源，是解决房价和地价问题一个很好的途径。

        周其仁：所谓城市化，一是人向城市移动，一是土地向城市移动。农民户口转进城市，最近十七大和《政府工作报告》都提出了这个问题，重庆第一期就把住在城里的368人农民户口转到了城市。

        樊纲：长远来看，中国农民2亿就够了。美国农民只占人口总数2%。长远来讲这是大趋势，并且最好是取消户籍制度。

        任志强：现在大约有2亿农民在城里和农村各有一个房子。只有把宅基地解放出来，才能把资源短缺和双份占用的问题解决掉。实际上我们只要解决好宅基地问题、城市建设用地问题，现在的房地产价格和土地价格就不会那么荒谬。

房地产会“吃”掉制造业人才吗？

        房地产领域短期内吸引到大量人才，一些人已经开始担心工商业，尤其是制造业的前景。未来优秀人才会不会全部转到房地产领域？6亿人口冲入城市，令陈启宗的提问更有现实意义。

        陈启宗：听说最近好多行业的人都跑到房地产了，你担心未来制造业的前途吗？

        任志强：我觉得大概现在中国最不过剩的就是房地产。现在房子不管怎么样，城镇居民还做不到1：1。而且这么多农民还要变成城市居民，他至少要有一个房子，但问题是现在没有这么多房子，那就是供不应求。如果更多人或者资金进入这个行业，把土地供给瓶颈解决掉，那就不会造成房屋价格的飞涨。

        樊纲：长远来讲，最终市场是平均利润规律起作用。你说都集中在房地产这儿，那别的地方价格就上涨，投资就会进去，人才就会进去。一定有这个调整过程。现在关键是要去掉很多扭曲的东西，包括阻碍资源配置的、阻碍增加供给的因素，让整个市场在各个行业之间有一个平衡。

        陈启宗：任志强，你提的三个最扭曲市场的因素是什么？

        任志强：第一个是土地资源的自由配置问题。要靠垄断去配置，会有问题。第二是金融资源的配置问题。金融资源配置如果不好，也会导致扭曲，比如说让什么人买会享受什么利率。第三是国家政策导向问题。比如我们都说保障，我们认为国家要让大家都买房子是错误的。过去的经济适用房、两限房目的都是让你买，不是让你租，所以才导致市场的扭曲。这三个是影响最大的三项。

只给5%农民工建廉租房？

        入城的6亿农民中，多少人有能力买房?开发商们很自然地想到，国家是否会提供更多的保障性住宅。但樊纲在个人演讲中提到，国家应该多鼓励中低收入人群租赁，而不是购买住房，因此应重点发展廉租房，而不是经济适用房。

        陈启宗：刚才樊纲说他不赞成经济适用房，他喜欢廉租房，周其仁你同意吗？

        周其仁：政府补差价，让民间拥有物业，还是政府拥有物业，我的看法是这些都要探索。

        樊纲：中国房地产永远是支柱产业，怕的是短期波动，但不是所有的农民都有钱买房子。正是在这个前提下，我提出用廉租房。经济适用房问题太多，地价怎么定，人怎么定，谁有能力？这些问题搞不好，就变成二次分房了。合理的房地产市场应该是开始有钱租房子，然后逐步有钱买旧房子，然后再换新房子。经济适用房是大家马上就拥有房子，这里面结构不对，而且政府也解决不了这里面信息不对称的问题。

        陈启宗：廉租房谁来盖？

        樊纲：政府是要花些钱给最穷的人，不能把70%低收入阶层都包进来。低收入阶层最穷的人才能接受政府补贴租房。

        陈启宗：任志强，你担不担心盖那么多廉租房？

        任志强：我们通过抽样调查看，廉租房不需要大家担心，真正符合廉租房标准的人，不超过家庭户数的1.5%。北京就7万多户，所以不用担心。如果农民工加上流动人口，我们认为不超过5%，这个比例仍然很低。如果按照住建部定的1900万户来看，这个比例已经很大了，基本上可以全覆盖了。但现在的问题是没有解决中间的过渡阶段，就是当跨越了廉租房标准后，没有一个进入购买市场的标准。

焦点对话

华远集团总裁任志强：

从长远来说房价不可能降

　　无论到哪，任志强总是焦点。这次在中国海南博鳌，他同样被无数媒体的长枪短炮围绕。

        与《每日经济新闻》（以下简称NBD）多日前的独家采访相比，这一次，任志强在应对记者“围堵”时显然有些疲惫。在长达1个多小时的采访中，任志强多次停下来喝水。但他的观点依然犀利。

　　　　NBD：新政出台四个月了，如何评价这次调控？

        任志强：所有人都认为这是个货币问题，货币问题用行政命令去解决，这只能是一个临时的政策，我们只能响应。如果我们的货币总量继续不断加大，今后还有很大的问题。想用这样的方法将房价打下去，有点“想当然”。政府只能短期采取行政措施去调节，但不可能永远悖逆市场。

        NBD：之前您一直说房价上涨，最近却奉劝开发商降价，前后不是矛盾的吗？

        任志强：我从来没说过房价要降，从市场和长远供求关系来说，房价没有可能降低。但降价可以防止更严厉的措施出台。现在没有一个合理的定价机制，在各种被动的环境之下，房价下滑也好，不再上涨也好，仍有一大堆问题没有解决。

        NBD：“国十条”会延续多久？何时会出现新的政策变动？

        任志强：目前还没有看到有变的趋势，我想政策会继续延续，要动也可能是在明年某个时间。可能会像2008年那样，地方先动，中央后动。

        NBD：以北京的房价为例，目前来看还有多大的调整空间？

        任志强：为什么要调整？调整完后所有人不是都来北京了？

        NBD：海南建设国际旅游岛，您会来拿地吗？

        任志强：不会，海南继续这样的话就疯了。

        NBD：万科等开发商开始发展二三线城市，是不是二三线城市发展空间会大一些？

        任志强：看你用什么来发展？选择还是要有一定配套条件，比如轻轨、地铁等基础设施之类的。

        NBD：您现在比较关注哪些二三线城市？

        任志强：我都不关心，我只关心宏观，除非我在那里有项目。城市太多了，怎么关心得过来？

        NBD：政策调控之下，成交量在低迷之后近期有所回升。怎样看待这种情况？

        任志强：成交量现在确实有些恢复，但库存在加大，供应量一直在提高。去年9月以后，开工一直在增长，没有调控也会加大。

        NBD：对于高价地王怎么看待？

        任志强：我没觉得他们是高价地王。

        NBD：现在很多开发商选择了降价，很多人也预测下半年房价会下降。但您为什么一直说房价不会降？

        任志强：房价早下降了，但是从长期来看不会降低。短期政府在调控，能不降么？

        NBD：很多开发商供应70、90平方米以下的户型，这个会不会导致未来大户型的房子满足不了需求？

        任志强：这个不是开发商的问题，而是政府的问题。我们想不盖，能行么？

        NBD：最近关于房屋“空置率”的问题，您怎么看？

        任志强：海南的么？哪一个旅游胜地不是空置的？滑雪胜地夏天都住满了人，这正常么？空置率高对于很多别墅来说也是正常的，美国的别墅空置率80%以上。

首创集团总经理刘晓光：

房企持续性发展需商住配备

　　新政下，不少房企开始尝试走商业地产路线，早已先行的首创集团，其总经理刘晓光在博鳌房地产论坛上带给我们一种将商业、住宅、旅游、物流等融合在一起的商业模式——大型一体化新城市中心。

　　　　NBD:在当下的政策经济环境中，你怎么会想到要发展这样的大型综合商业体？公司旗下这样的商业体同其他商业地产模式有何不同？

        刘晓光：一个城市发展的需要、中国城镇化的需要造就了这样的商业体诞生。

        这样的商业综合体有几个特点，一个是资本量需求大，压的钱很多；第二个，必须引进国际品牌，要不然拿不到地，拿不到好地；第三个，地块位置要很适合，交通必须极为发达。

        它的核心在于能不能把世界优质品牌引进过来，能不能用最低的折扣拿到手，能不能长期有序地循环经营。

        NBD:目前不少开发商都认为，国内住宅市场相比商业地产利润大，因此大力发展商业地产不太合适，对此你怎么看？商住比例如何，依照什么标准而定？

        刘晓光：那是短线问题，不是可持续性问题，（住宅和商业）应该配备。商住物业比例应该三七开，不过也不一定，也有些是三七，有些是四六，有些是二八。

        通常来讲，我们是依照城市规模大小、人口多少为标准来考量。并不是因为当下政策对住宅市场影响比较大，就去搞这样的商业体。我们还是要考虑资产的可持续发展，并与中国地域经济的发展综合起来，并不是单纯出于商业利益。

        NBD:商业项目积淀资金量大，那么操作这样不同于传统商业体的项目资金来源是什么？

        刘晓光：金融方面的运作是我们的强项。很多创新，比如信托资金结合基金开发，就是一个很好的资金结构。我们运作的模型，概括为一只公鸡、一只母鸡，公鸡就是不断开发不断卖，母鸡就是把商业积淀下来。

星河湾副总裁梁上燕：

房地产企业需要“苹果”精神

　　在做强之外，很多企业选择做大，但是星河湾选择了做精。星河湾集团副总裁梁上燕认为，中国房地产企业要有苹果精神，星河湾跟苹果有相似的地方。每个行业都需要自己的苹果，包括商业地产、住宅地产、综合地产等，这样才能创造更多被人喜爱的品牌。

　　　　NBD：受政策调控，豪宅销售遭受重创，而自6月份以后，不少机构的调查数据显示，进入市场的豪宅比例开始明显下降，那么以豪宅为主的星河湾在调控中是如何进行应对的？

        梁上燕：豪与不豪看大家怎么说，我们一直说高端住宅，什么是高端住宅呢？土地一直都是稀缺的，所以应该珍惜每一寸土地，把它做好，跟这个城市结合，要让它成为城市五十年，至少五年不变的景观。

        在金融危机中，企业要能持续发展，不要去裁员，要以你企业的能力，去帮助社会做公益，这是企业的责任。还有就是员工的认同，还有重要一点是业主的认同，用心地，结合每块土地做出好产品。

        NBD:你在多个场合都在强调星河湾走的是一条做强做精的路线，而目前主流房企却是走一条做大做强的路线，对于这种  “与众不同”，你是怎么看的？

        梁上燕：当市场在突飞猛进的时候，我们在发展；当市场在最低迷的时候，我们照样敢拿地。当别人认为，市场不行了，金融危机了，我们也照样敢拿地，因为是我们按自己的步伐在走。我们也没有盲目地输出品牌，我们一直以来只走自己的路。

        NBD：说到拿地，土地储备是房企的后备力量，目前星河湾的土地储备如何？

        梁上燕：不少南京、天津的朋友在问我们，什么时候来（建项目）啊。我们的回答是对不起，我们在慢慢地做。我们挑的土地并不是最好的，我们的每一块土地都是用心去雕琢的，品牌有足够效应的时候，土地对我们来讲，是最不成问题的问题。

        NBD：当下，不少房企想做大做强都是通过上市融资的途径，而去年9月，公司董事长黄文仔表示要谋求上市，那么在上市方面，你们是如何考虑的？

        梁上燕：2008年的时候，我们在香港联交所已经通过了，当时瑞银这些投行已投了我们，但是最后是我们自己放弃了，主要是因为我们不想被资本市场这个指标所束缚。此外，每个企业有自己不同的路子，总要有不同的方向，星河湾选择的是做自己。



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