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问原因 无惧调控 房价上涨底气之深度揭秘

2010-05-18 02:07:33

成交量的大幅下跌和房价的不降反涨,形成了新政后楼市特殊的“风景线”。究竟是什么原因,让房价在经历了如此严厉的宏观调控后,依然继续坚挺?

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每经记者  杨羚强  发自上海

        低成交量与高房价对视,调控满月的中国楼市似乎陷入僵局。

        搜房网昨日(5月17日)发布了5月9日至5月17日上海楼市最新成交数据,该周上海商品住宅成交6万平米(剔除动迁房及配套商品房项目),环比前周下跌16%,比4月底更是下跌了八成,已是五年以来最低数字。

        不仅仅是上海,中原地产成交数据表明,各个主要城市的成交量,均在新政后大幅下跌,目前的成交量是2009年以来的最低值。

        但令人奇怪的是在成交量快速下跌,几近“冰点”时,各地房价却仍然居高不下。上海永庆房屋昨日的统计数据表明,5月上半月新建商品住宅的平均成交单价为24637元/平方米,环比4月底的平均成交单价22926元/平方米上涨7%。

        虽然包括万科、恒大、绿地、保利在内的知名地产巨头都有项目打折促销,但中国房地产信息集团分析师邢倩说,根据他们对各大房地产公司的监测情况,真正意义上的降价是不存在的。

        成交量的大幅下跌和房价的不降反涨,形成了新政后楼市特殊的“风景线”。究竟是什么原因,让房价在经历了如此严厉的宏观调控后,依然继续坚挺?

不降价理由1:开发商不缺钱

        关于房价不跌的最重要原因的分析,就是“开发商不缺钱说”。中原地产研究院分析师许萌曾对万科、恒大、中海、碧桂园等十三家房地产龙头企业的现金流做过调查,发现这些公司至少在三个月内不存在财务压力。

        各家房地产公司的现金流,不仅比2008年激增了217%,还在1~4月份融资333亿,远高于一季度同期的220亿。另有机构提供数据显示,开发商投资所需额与银行能贷的比重为1:2.41。

        和大开发商相比,原本被认为可能在宏观调控中倒下的中小房企,也没有显示出将要降价卖房的迹象。一些业内人士说,相比大型房地产商,中小房企降价卖房的压力更小。

        上海三湘房地产股份有限公司副总经理张涛曾向《每日经济新闻》记者介绍,很多中小地产商在去年的土地市场上没有获得理想地块,如今又没有能力高价卖地,他们于是不愿意很快卖掉房子。

        上海本地媒体的一些报道也指出,部分中小开发商通过不降价甚至涨价来变相“捂盘”。因为如果很快卖完房子,会让他们“最近两年没活干”。

不降价理由2:市场观望

        观望是另一个不降价的理由。

        新浪地产网副总编林戈曾说,由于政策尚未确定,各地实施细则也没有明确,开发商目前不宜做出太多的降价动作。在2008年,开发商是在政策被消化了2~3个月以后,选择一降到底的降价方式。

        同策房地产咨询机构资深分析师倪晓玲补充说,在政策没有明朗前,不管降价幅度有多大,消费者也不会入市买房。而一旦政策明朗,开发商现在的降价幅度,并不会让购房者感到满意。继续降价势在必行。

        上海一家房地产公司的营销总监说,与其现在降价卖房,还不如看看上海地方细则出台以后的市场反应再说。

不降价理由3:抛盘现象不显著

        对市场的观望,体现在开发商的延期开盘。

        中国房地产信息集团曾在4月30日发布报告称,五月份上海楼市将会有近一百个楼盘供应上市,上海楼市的供求比可能会达到2:1。

        住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在4月27日上海举行的  “2010中国房地产百强企业研究成果华东发布会”上曾表示,今年一季度新开工面积、在建面积和土地的增长速度全部都是历史高位,其中新开工面积增长60.2%,施工面积增长35.5%,土地购置面积增长30%,这些指标使得今年下半年会进入市场供求的逆转。

        但是,进入5月份以后,新盘的供应量却和他们所预期的完全不同。佑威楼市通系统的数据显示,5月3日至5月16日的两周时间,整个上海商品住宅供应量只有33.9万平方米,比4月底少20多万平方米。

        一些房地产开发商告诉《每日经济新闻》记者,原定于七八月开盘销售的项目,要等到九十月份再推出。

        金地集团上海公司的魏蓝说,和很多人想象的不同,事实上很多开发商是没房卖。去年购买的土地,要经过一年的开发,到明年才会上市。

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