福州2800亩“准地王”出让被叫停几大开发商幕后联手阻击？

每经记者  李凌霞  发自福州

        起拍价178亿元、一次性出让2800亩……4月9日，本该是福州市12号地块正式挂牌转让的日子，然而当天国土资源部在北京召开的一个新闻发布会上，对福州市提出点名批评，并称由于涉嫌违规，这一正准备改写福建土地交易历史的  “超级地王”出让被责令暂停交易。

        4月10日，福州市国土资源局在网站上挂出《关于暂停宗地2010-12号地块挂牌出让的公告》，正式宣布暂停该地块出让。《每日经济新闻》记者近日为此专程前往福州，探寻这一“准地王”违规出让背后的故事。

苛刻转让条件被指内定

        这块土地宗地编号为2010-12号的巨幅地块，位于福州市连江路以东，福马铁路支线以西，铁路东站以南，化工路以北，面积约有2800亩，分为A、B、C、D、E、F共6个地块。

        4月11日，记者在福州找到了这一饱受争议的超大地块。该地块位于福州城区边缘，以前是当地主要的工业区，包括福州二化、福州第一塑料厂等众多工厂都位于该片区内。目前，该地块上已经有部分区域被围墙围了起来准备拆迁，而其他地方则大多杂乱不堪。

        站在连江路与化工路的交界处，视线范围内可以看到的大部分建筑物都是低矮的平房及厂房，不远处有工厂的烟囱还冒着白烟。街边的门市也大多为简陋的棚屋式建筑，大部分店面均在销售建筑建材。

        按照福州市国土部门对于该土地规划的相关要求，这一地块的土地性质为“居住用地、商服用地、交通运输用地”。根据规划，此地将建设大型购物中心20万平方米，写字楼8万平方米，五星级酒店6万平方米。

        奇怪的是，对这样一块令人垂涎的巨幅土地，却并非有实力的开发商都能参与竞标。按照福州市国土局异乎寻常的苛刻要求，最后能够满足资格的开发商，全国也只有世纪金源一家。由此，该地块被“内定”的传言充斥市场。

        福州国土局的公告显示，竞买人须具备3方面的条件：具有一级房地产开发资质；集团包括下属子公司开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上的各类房地产综合项目；在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米以上。

        据《每日经济新闻》记者了解，放眼全国的大型房地产开发商，具有一级资质、累计建筑面积2000万平方米以上的开发商并不在少数，包括万科、保利、富力、世贸、绿地等均达到了这一标准。然而，“两个单个项目建筑面积400万平方米以上”这一条件，则将绝大多数开发商挡在了门外。

        截至目前，万科在全国最大项目的建筑面积只有340万平方米；世茂集团在建规模最大的项目建筑面积为380万平方米；以开发大盘闻名的碧桂园虽然有项目达到了建筑面积400万平方米，但可惜只有一个。一一排除下来，最终能够全部满足上述要求的，只有以开发超级大盘闻名的世纪金源。据悉，世纪金源在北京一个大盘面积就达430万平方米，而在南京、昆明、长沙、贵阳等地的多个项目也超过了400万平方米。

国土资源部认定福州违规

        福州对于这块地买家的严格规定，已经明显指向接手的开发商为世纪金源。但是，福州市政府所规划的这个美好愿景，在国土资源部的叫停下，其实现日期将被无限期延长或者面临更改的局面。

        在4月9日于北京召开的“2009中国国土资源公报”新闻发布会上，国家土地总督察办公室副主任纪东义宣布，福州市即将推出的12号地块因存在多处违规，被勒令停止出让，并直接约谈福州市政府，要求其依法依规进行严格整改。

        据了解，此次福州市12号地块的违规，主要是指总面积超过了国土部规定的一次性土地出让上限。纪东义表示，“国土部规定的住宅土地出让上限是300亩，在当前的形势下，更不允许违规操作。”纪东义还明确表示，福州市政府对于这次土地拍卖而设定的特定竞买标准也是一项违规之处。

        此前在3月26日，《每日经济新闻》报道《178亿起拍！福州2800亩“准地王”被指内定》之后，引起了社会各界的极大关注。尽管福州市国土资源局辩解称挂牌土地属于旧城改造，而非净地拍卖，所以不受相关规定的限制，但国土资源部仍然认为其违规。

        在福州采访期间，记者了解到，福州市近年来的大规模旧城改造，直接给“准地王”的孕育创造了条件。

        搭载记者采访的出租车司机老江是一名土生土长的福州人，在他看来，近几年的福州简直就是日新月异，到处都在拆房子、建房子和修路。而与此同时，当地的房价也是迅速地往上蹿升。老江告诉记者，近几年特别是去年以来，旧城改造已经成为福州市新闻里常听到的一个词语。

        老江说的没错，在福州老城区的街头常常可以看到，很多地方都被围墙围了起来，拆迁工作正紧锣密鼓地进行着。事实上，今年以来福州市政府挂牌出让的多块土地都是属于旧城改造项目。包括此前已经成功挂牌出让的2010-01号和02号地块，都属于旧城改造项目，两块土地被万科地产和江西正荣集团分别以16.55亿元和60亿元竞得。

        按照福州市的相关规划，3年之内将完成500万平方米的危旧房改造项目，业内人士认为，旧城改造已成为福州最主要的土地来源。在此背景下，将挂牌出让的这幅超级块地自然引起了业界强烈关注，其高达2800亩的面积已占去3年规划旧城改造面积的1/3以上，而178亿元的挂牌起拍价更在全国范围内仅次于广州亚运城项目，故被称为“准地王”。

期待增大土地供应平抑房价？

        地块出让被国土资源部叫停，在福州地产界引起的震动可想而知。原本被指已经“内定”了的买家世纪金源，能否还能再拿下这块土地，更是打下一个大大的问号。

        按照国土资源部的要求，福州市12号地块被勒令整改，整改合格之后才能重新推向市场。而对于怎么整改，福州市国土资源局在公告中并未给出答案。

        4月12日，《每日经济新闻》记者来到福州市国土资源局，期望就具体整改等问题进行采访。该局的土地矿产交易中心主任林立淼向记者表示，目前该地块已经暂停转让了，但具体怎么整改并不是国土局一个部门可以决定的事情，所以建议记者向市政府了解情况。对于记者提出的为什么一次性推出2800亩土地，以及是否存在内定之说等问题，林立淼以不是新闻发言人没有发布消息的权利为由，婉拒了记者的采访。

        而在福州市政府，记者辗转了多个部门，最后仅在城建处办公室了解到，目前政府确实已经开始着手整改，但具体的整改细节仍需多个部门商定后才能统一对外公布。

        在城建处办公室，记者还看到了有关接受国土资源监察局调查的一份工作通告。通告上显示的时间是4月11日。由此可见，在福州市停止挂牌后的第二天，就已经被国土资源监察局约访。

        业内人士普遍认为，对于福州市12号地块的整改，很有可能是将其分拆出让，而非整体一次性出让。如果分拆的话，对于开发商的准入门槛将降低很多，也因此有望吸引更多的开发商参与土地拍卖。福州当地一家开发商人士就向记者表示，如果门槛降低，将肯定参加竞拍。

        而如果分拆后出让，素以开发超级大盘著称的世纪金源还能否将所有地块全部收归囊下？盛传的世纪金源将在福州打造“海西世纪城”的计划能否实现？而多家开发商参与竞拍是否又会哄抬底价？这些都已成为更大的悬念。

        此外，围绕此次土地出让除了是否涉嫌违规及内定等讨论以外，地价与房价之间是否能达到有效平衡更是广大市民所关心的话题。据了解，近几年福州房地产发展迅速，目前市区均价已超过1万元/平方米。记者还了解到，就在12号地块周边的一些楼盘价格也达到8500元/平方米以上。

        据福州当地媒体报道，此次挂牌的2800亩土地规定了开发年限，这意味着今后几年福州市将有大量的房源供应，从而缓解楼市供不应求的现状，有望间接地对楼价起到一定的平抑作用。与此同时，根据土地出让的要求，规定了开发商必须承担77000平方米的廉租房、250万平方米  （3万套）的限价房，这一比例高达40%。

        然而，对于充足的土地供应以限制房价的说法，业界仍普遍存疑，无数案例也证明这一想法不太实际。一地产业内人士就表示，“开发商都是逐利的，能卖1万就绝不会卖8000。”

        另据当地媒体透露，当社会各界正在猜测各种暂停出让的原因时，一位不愿透露姓名的内部人士说，这次地块被暂停出让实际上是几家开发商联合起来共同阻止世纪金源拿地的结果，因为福州开发商担心世纪金源拿了该地块会把福州房价拉下来。他还强调，世纪金源对拿下此地块志在必得，只是以何种形式实现的问题。

        记者了解到，如果最终世纪金源拿下12号地，那么其成本价将大大低于此前拿地的万科、正荣等开发商。

        地价与房价到底谁绑架了谁？这个问题，或许正在演变为福州各地产商之间的博弈。



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