被指为申通“定制”沪闸北92号地遭“贱卖”

每经记者  夏子航  发自上海

        华侨城集团以70.2亿元竞得有老上海最后一块尚未开发黄金宝地之称的“苏河湾”地块时，邻近的闸北区92号街坊地块却再次踏上未知的冰冷旅程。

        上海广川置业有限公司近日（以下简称广川置业）的挂牌转让公告显示其唯一资产即是土地面积21175平方米闸北区92号街坊地块，而挂牌价格仅为4080万元，换算下来每亩均价不到133万元，而“苏河湾”地块的转让价格达到约1.31亿元/亩，虽同处上海中心区位，闸北区92号街坊地块单价仅约为其1/100。

        “动迁成本还很大，你看广川置业的流动资产评估减值1.7亿元，净资产最后是负值，主要是因为动迁一直完不成。”上述挂牌受托机构上海通普产权经纪公司胥学志22日表示。

        据了解，该地块2009年初刚从上海地产集团转让至上海闸北国资委旗下的上海不夜城新发展公司（以下简称上海不夜城）。胥学志表示，上海地产集团正是考虑到上述地块要参与轨道交通地上、地下设施统筹规划设计，才选择甩卖，“目前地铁用地要占用多大比例地块还不确定，加上动迁成本持续上涨，因此也不能说转让价低。”

        有消息指出  “具有地铁线路及附属设施建设经营范围”的受让方资格条件被指为申通地铁量身定做，但相关方面强调指出，其他地方的地铁集团同样也可参与竞拍。

133万元/亩超低挂牌价

        “综合整体情况来看，并不能说是低价挂牌。”胥学志表示。

        根据上海联合产权交易所的广川置业100％股权挂牌转让公告显示，广川置业成立于2003年，由上海不夜城100％控制，此次的挂牌价格为4080万元。

        广川置业唯一引人关注资产，就是闸北区92号街坊地块。上海联合产权交易所资料显示，广川置业核心资产为其与上海市闸北区房屋土地管理局于2004年9月29日签订沪闸房地（2004）出让合同第168号《上海市国有土地使用权出让合同》（商品房）所涉及的，并为上海市城市规划局以沪规划（2005）1085号文确认的约16530平方米的用地面积（以实测为准）。

        披露信息进一步显示，该地块位于恒丰路以东、梅园路以西、长安路以南、苏州河以北的闸北区天目社区。而梅园路上即有轨交1号线汉中路站2号出口，地块地处上海核心地段。

        2月11日，占地3.56万平方米的“苏河湾”地块，最终由华侨城集团以70.2亿元竞得，楼板价达到惊人的52855元/平方米，超过2月1日外滩8-1商业地块34148元/平方米的楼板价。这让邻近的闸北区92号街坊地块也备受关注。

        上海市城市规划管理局2006年8月9日下发的建设用地规划许可显示，闸北区92号街坊地块当时定性为“住宅小区”，其中土地面积21175平方米（商业和居住综合用地13690平方米，公共绿地2840平方米，带征规划道路占地约4645平方米）。

        “但闸北区92号街坊地块一直被认为有可能参与地铁项目建设，这是它的特殊之处。”胥学志表示。

        胥学志提到，上海地产集团旗下两家子公司上海房地（集团）公司、上海馨安置业有限公司早在2005年即收购了广川置业，但一直没有多大进展，“最终是顾虑到该地块可能转成地铁用地，2009年以4043.7万元价格进行了挂牌转让。”

        在2009年初的挂牌转让中，上海不夜城收购了广川置业。

        胥学志表示，上海不夜城是闸北区国资委旗下土地储备公司，“回购的意图即是推进拆迁，使得地块开发的条件更为成熟，该地块目前已经成为政府统筹规划的用地。”

动迁问题致开发成本增高

        广川置业的挂牌转让的委托机构表示，动迁问题是闸北区92号街坊地块的一个关键问题。

        上海联合产权交易所的挂牌信息指出，闸北区92号街坊地块动迁工作尚未结束，“目前尚有38户居民、3户个体经营户、7家单位和1个公厕尚未拆迁。”

        胥学志指出，该地块动迁多年来进展一直不大，虽然2010年土地升值很快，“但带来的直接影响是动迁的成本更大了。”至于牵涉的动迁费用将多大，他表示现在难以预估。

        挂牌公告显示，广川置业净资产评估价值为-14602.75万元，主要原因是其流动资产调整后账面值为46451.15万元，评估值为28932.01万元，评估减值17519.14万元，减值率37.72%，主要原因是由于存货——土地开发成本评估减值。

        “上述情况实质体现的就是动迁成本水涨船高的结果。”胥学志表示。

        据悉，如今闸北区92号街坊地块已被上海市城市规划管理局以沪规政（2008）595号文调整为部分市政公用设施用地，区规划局要求结合轨道交通地上、地下设施统筹规划设计，同步建设。规划资料显示，该地块部分用地将作为为地铁1号线、12号线、13号线三线换乘公建用地，并将建地铁上盖，三线换乘站的建设，地块用途可能会偏重商用。

        正因为上述变化，该地块的受让方需  “具有地铁线路及附属设施建设经营范围”、并“拥有建设及经营1条以上（含1条）地铁线路的经验”。

        值得注意的是，距离闸北区92号街坊地块一街之隔，就是申通地铁在该地区开发的地产项目——恒通大厦，也有报道认为这将有利于申通地铁的通盘商业开发。

        对此，相关方面表示广川置业的受让并未限定由谁来接手，此外，“闸北区92号街坊地块的相关规划还没出来，到时地铁用地占用多少面积不确定，商住房的容积率等情况也远未确定，因此很难评价。”



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