地王“回炉”还是单价地王

每经记者  杨羚强  实习生  罗伦发自上海

        昨日（2月8日），上海土地交易中心竞拍现场上演戏剧性的一幕。

        2月3日，刚被南京市国土资源局收回土地的香港九龙仓，通过子公司陆裕投资有限公司  （以下简称陆裕投资），再次竞拍黄浦区163地块时，以低于新世界股份和新黄浦集团联合体1000万元的差价，黯然而退。

        在上海市黄浦区国资委控股的两家国企成功竞拍后，黄浦区163地块再次坐稳内地单价地王的宝座：楼板价将达51281元/平方米。但这一价格仍然比苏宁环球2007年以6.7万元/平方米拍下的楼板价便宜。

九龙仓穿“马甲”竞拍

        在上海房地产行业，黄浦区163地块是一个传奇。

        三年前，苏宁环球旗下南京苏宁地产曾以44.04亿元的高价，经过100多轮的竞价后才最终摘得这一地块，当时，6.7万元/平方米的单价也令其成为内地地王。

        然而，仅在拍得此地后的一年，即2008年8月13日，苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除原南京东路黄浦区163地块的土地出让合同，其土地出让款也将获全额退还。官方给出理由是，“为共同支持上海市重大工程——地铁建设”。

        虽然，苏宁环球对高价拍得黄浦区163地块一事始终保持沉默。但业内一直认为，苏宁环球在拍得上述地块几经更改方案，却始终没有找到开发该地块的赢利点，才是退地的关键。

        或许是不想再演当年的“退地”尴尬，黄浦区163地块此次再度采用类似于外滩金融服务中心  （8-1）地块的“预申请制度”，希望能给上述土地拍卖降温，确保地块成交后能迅速开工。为此，黄浦区房地局特地在土地招标文件中的竞买人资格一栏中规定“对已取得过国有建设用地使用权的投标人，若未按合同约定交付土地价款、未按合同约定开工建设和竣工，且没有按相关处置意见进行整改的，不得参加本次招标活动。”

        但仍有开发商找到其中的漏洞。2月3日，刚被南京市国土资源局公告宣布收回2007年与招商地产共同拍下总价24.1亿元“地王”的香港九龙仓，这次找来子公司  “陆裕投资”的“马甲”，希望能避开规定的限制。

        斯盖策划高级经理张宏伟认为九龙仓此举是在其痛失南京地王被政府没收2.45亿港元保证金后，用其下属公司名义参与竞拍，是耍花招。

成交价比前总价少10亿元

        虽然，九龙仓为夺取黄浦区163地块花尽心思，最终仍然与上述地块失之交臂。

        昨日与九龙仓一同参与竞拍的，有华人置业联合信拓投资、新黄浦联合新世界三家竞标公司。其中，九龙仓因在三年前就参与了黄浦区163地块的竞标，又为参与竞拍悉心准备多日，再加上九龙仓在地铁商业项目方面的经验，可谓是志在必得，被喻为此次竞标的黑马，拿地把握十足。

        在首轮的标书评定环节中，九龙仓也显示出了自身的优势。以总得分128.07的评标分数挤走了同为港资开发商的华人置业和信拓投资，得以参与最后的竞价。

        但在主持人报价满三次后，九龙仓才有新一轮举牌，导致竞价无效。

        最终，该地块最终以34.1亿元的成交价落槌，比两年前的总价减少近10亿元。

盈利空间仍有限

        克而瑞中国分析师薛建雄说，从现场的竞拍情况看，这一成交价并没有达到竞标者的心理价位。与之前的外滩金融服务中心（8-1）地块相似，成交总价是低于市场预期的。

        方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川说，上述地块的楼板价高达51281元/平方米，以目前商业地产的市场现状来看，上述地块要在8~10年的时间靠租金收入收回投资难度不小。

        根据此前第一太平戴维斯、戴德梁行等国际知名地产代理行的报告显示，上海的甲级写字楼租赁情况，明显逊色于同区域的商铺。即使在经济逐渐复苏的今年，写字楼的租金价格仍然可能因为大量供应而继续下跌。但市中心核心区域的商铺租金则有10%以内的增幅可能。

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每经记者  翟敏  发自深圳

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