广州楼市成交下滑 郊区房价或领跌

每经记者  朱玲  发自广州

        随着去年年底以来一系列房地产业调控政策的“着陆”，以及存款准备金率的上调，广州楼市的成交量开始萎缩，据悉，今年1月1日~24日，广州一手楼盘网上签约数较上月同期下滑了16%，同比去年同期也下滑了15%。而在成交价格方面，广州市区和郊区的楼盘却呈现出不同的趋势，由于去年广州中心城区楼市供应量为236万平方米，仅为广州总体供应量的三分之一左右，且预计今年上半年广州中心城区住宅新增供应也仅为126万平方米，同时广州市场的需求更多集中在市区之内，因此，广州市区的楼盘价格在政策重压下依然坚挺，而郊区的房价却已经出现了下滑的苗头。

        广州地产经济专家邓浩志指出，从去年底相关政策出台到现在，房地产业已经从国家扶持的对象变成现在重点调控的对象，一旦今后国家继续出台一些行业政策调控楼市，广州郊区楼盘价格将领跌广州楼市。

市区郊区“两重天”

        记者在调查中发现，在一系列政策组合拳的影响下，广州楼市的成交量正在不断下滑，但在房价方面，郊区和市区的楼盘却呈现出两种不同的趋势。

        合富辉煌集团市场研究部报告显示，虽然从去年12月开始，开发商出货的意愿就很强烈，但实际降价销售的楼盘并不多。报告指出，市区中心的优质楼盘的客流量虽然有所下降，但这些楼盘价格仍呈现平稳或上升的趋势，目前来看降价的可能性较低。

        记者了解到，1月23日开盘的广州海珠区某楼盘，从12月底开始，已两次调高价格，从最初的1.5万元/平方米调高到2万元/平方米，如今最高价已达2.3万元/平方米，较最初的价格上涨了53%。

        对于市区房价不跌反涨的现象，一位开发商人士表示，“它一下涨到这么高的价，就算想降也难，降了如何对已购房的消费者交代？”

        而在广州郊区，房价却出现了下降的迹象。记者了解到，同样在本月开盘的广州市远郊增城的某大型楼盘，其开盘均价仅为6500元/平方米。据悉，该楼盘的房价此前最高曾被调至1.2万元/平方米，而在正式开盘时，却几乎被“腰斩”。“面对楼市的调控政策，我们也非常关注”，该公司的一位相关负责人表示，“对比一下价格，就可以猜出背后公司应对政策的思路。”

        对于市区房价和郊区房价目前的不同走势，业内人士认为，这主要是市区和郊区楼市不同的供需情况所造成的。

        戴德梁行2009年住宅市场报告显示，2009年广州市新增楼市供应量为605万平方米，其中广州中心四区的供应量为236万平方米，仅为总体供应量的三分之一左右。预计2010年上半年广州中心城区住宅新增供应量为126万平方米。“就目前的广州市场而言，可销售项目大多集中在郊区，但从传统意义来讲，市区则是需求更为旺盛的区域。”仲量联行投资部的刘裕通表示。

        邓浩志也表示，近几年市区很少出让地块了，但同时郊区的土地开发量却非常大，一旦今后国家继续出台一些行业政策调控楼市，将会使郊区楼盘领跌于市区楼盘。

        “外围楼盘将率先开启降价，特别是那些小开发商  （开发的楼盘）。”上述开发商人士表示，特别是近期不少银行开始暂停房贷，未来加息的可能预期更强。“这将会使得郊区盘更早进入调整期。”刘裕通说。

总体成交持续下滑

        某网站对广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市房管局）官方网站的监控数据显示，1月1日~24日，广州一手楼盘网上签约数达4749套，日均签约套数约198套，环比上月同期的5665套和236套下滑了16%，同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

        广州市房管局新建商品房网上签约的数据显示，随着价格不断攀高，12月广州市新建商品房网上签约5827宗，较11月减少30.5%，网上签约面积62.3万平方米，环比减少21.7%，网上签约金额83.8亿元，环比减少14.7%。

        分析人士称，去年12月以来的一系列调控措施已经初见成效，今年1月国家对金融信贷方面的调整更是让楼市迅速降温。

        去年12月，广州市一手住宅成交均价再次突破万元大关，达到11263元/平方米，这是广州一手住宅成交均价连续第三个月“破万”。

        面对一路飙升的房价，去年12月以来，中央频频释放调控信号，遏制部分城市房价过快上涨；国务院等先后发出了  “国四条”、“国十一条”等重要的宏观调控楼市政策。1月18日，央行上调存款准备金率0.5个百分点。此后，市场又传出中国银行等金融机构暂停发放贷款的消息，让火爆的楼市迅速地“降温”。

        “去年底的政策由于没有具体的执行细则，对开发商影响力度不大”，刘裕通表示，而由于信贷和房地产密不可分，随着信贷的收紧，市场政策更不明朗，买卖双方观望气氛更为浓厚，量价齐跌的可能性扩大。

        邓浩志表示，目前国家出台的政策从最初调控房地产业，开始向信贷方面调整，从而间接作用于房地产市场。

开发商更趋谨慎

        有分析认为，如果今年国家落实600万套的保障性住房，将对商品住宅市场带来一定的冲击，对于开发商而言，价格上的松动和调整在所难免。

        “存款准备金率上调之后，若市场再出现加息的传言，那么开发商将会转变思路，因此今年第一季度可能仅仅是量的下跌，第二季度或出现价格的调整。”邓浩志认为。

        刘裕通表示，从调查数据可看出，这一系列楼市政策的调整特别是信贷变动，使得开发商不论是拿地，还是整体战略都将更为谨慎。

        邓浩志指出，目前已经有不少开发商表示去年房价确实升得太快，担心这样过快上涨会带来泡沫。2007年的教训是非常深刻和惨痛的，所以一些开发商在考虑是否应当在价格上作出调整，尽早套现。尤其是对于小开发商而言，推出部分楼盘，尽快回笼资金，才不至于在日后陷入困境，投资客也在考虑目前是否应该出货。



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