深圳大冲旧改调查 几百元成本一“拆”上万

每经记者  翟敏  发自深圳

        “刚住了两个月又要搬家，房东当时也不说清楚，害得我要继续找地方。”深圳南山区大冲村外来租客王艺昨日（1月26日）不无郁闷地向《每日经济新闻》记者说。在大冲村内，面临着和王艺一样困境的租客比比皆是。

        这一切，都源于大冲村即将迎来的旧城拆迁。871户居民最终将陆续拆迁，而今年3月为鼓励拆迁的最后期限。改造完成后，昔日的“城中村”将一跃成为深圳又一豪华商业区域。这些房屋从当年建成到今日，按1.1万元/平方米的补偿来算，“身价”暴涨了几十倍之多。

最大旧改项目将耗时8年

        记者1月26日在大冲村看到，上千栋层数不一的自建房扎堆矗立在大冲村，远处则是TCL、中兴通讯、创维等现代化建筑。有租客如此戏称这里的“握手楼”：“对面人家厨房炒菜没盐了，不用跑下楼去买，直接伸手借。”

        这座具有数百年历史的村落坐拥科技园、深圳大学，优越的地理位置使得大冲在过去的十几年里，书写了深圳城中村的一段传奇。透过大冲村口不远处巨大的“深圳高新技术产业园区”牌子，似乎也可见证大冲曾经的辉煌。

        各类建筑物1400多栋，总建筑面积逾100万平方米，居住人口6万多人，改造面积达68.4万平方米；改造方案则为按建筑面积实现1:1的补偿，货币补偿是每平方米1.1万元。照此估算，大冲旧改将产生几百个千万富豪。正因为房屋数量众多，补偿金额巨大，大冲改造被认为是中国“最大旧城改造”项目。

        昨日，《每日经济新闻》记者在大冲村改造签约办公室看到，不少村民拖家带口来到此处，有的在咨询，有的在看宣传片，也有村民正在签约。不少村民在户型沙盘旁挑选着自己喜爱的户型，现场还不时传来小孩子的叫喊：“妈妈，我要住八楼。”

        据签约办公室工作人员介绍，三年之后将建成居民住宅楼，村民便可全部回迁，而全部工程完成计划需要8~10年。届时，可与深圳目前著名商圈“华润万象城”媲美的又一豪华商业区将在大冲拔地而起。

初建成本或仅几百元/平方米

        在深圳，如同王艺一样，在类似大冲这样的农民房中租住的人并不在少数，甚至很多来深圳打拼的“白领”也将“城中村”视为最为实惠、最为方便的栖身之地。

        刘丽琴（化名）就是大冲村的一名普通房东。作为土生土长的大冲村民，实际上她早在10年前便搬离了大冲村，而在深圳更繁华的区域购置了房产，平常委托熟人在大冲收租。

        2000年左右，出租屋已经人满为患，刘丽琴告诉记者，她同当地其他房屋业主一样，采取了  “加建”、“拆分”的方法来增加出租房屋的数量。这一年，她的房屋从三层变成六层，而原本三室一厅的房屋也改成现在的七间小房。如此一来，房屋能够容下更多的租客，刘丽琴也可从中得到更多收益。

        靠收租过着潇洒日子的刘丽琴一家，最近一段时间的精力再次投入到这个原本“几乎不用操心”的地方上来。因为旧改，她不得不告诉租客，在3月份前全部搬离，因为刘丽琴已经签订了改造合约，再过几个月，房屋将被拆除。几年之后，她的房子将变成CBD商圈内的豪宅。

        对于大冲村的抢建，改造方也并不讳言，大冲旧改项目宣传部一陈姓官员在接受记者采访时坦言：“违建、抢建的情况确实存在。”当记者问及“违建所占的比例”时，他则称“这个不好说”。

        值得注意的是，与今日每平方米上万元的补偿相比，大冲村当初的原始建设成本显得微不足道。

        上述陈姓官员表示：“虽然随着时间的推移，加建、抢建的成本越来越大，但可以肯定的是，最初建设农民房的成本仅为几百元/平方米。”

专家：对城中村应客观看待

        实际上，旧城改造一夜暴富，在深圳已经不再新鲜。但无一例外的是，无论是当初蔡屋围最终得到1200万元补偿的“史上最牛钉子户”，还是岗厦旧改“种房子”收获一村富豪，到今日的大冲旧改诞生400个千万富豪，无一例外都给予人们巨大的冲击。

        昨日记者在大冲村遇到了多名前去签约的村民。对于外界认为一夜之间陡增的财富，他们均显得十分谨慎，并不愿发表什么看法。并称“改与不改，房子都在那儿，都是自己的资产。”而在尚未签约的村民看来，甚至认为“与长期收租金相比，改造补偿并不是一件很划算的事情。”

        “对于当时的违建、抢建，还是应该给予客观的历史尊重。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，上世纪80年代末、90年代初，“城中村”确实存在大量违建楼房，这其中，也并不能完全说是冲着改造补偿而去的。

        宋丁说，“城中村”是一个特殊现象，是深圳在城市化发展进程中的特殊历史产物。当年深圳快速的城市化发展占用了农村的土地，同时也吸引了大量的外来人口进入深圳，而政府的居住用房建设却比较滞后。那些大量涌入又没有住房的外来人员，租房成了他们比较合适也实则无奈的选择。

        “一方面是外来人员的住房问题，另一方面是原住居民在失地之后的收入和安抚问题。‘城中村’一举两得，同时解决了工人无房和农民无地的尴尬。”宋丁称。

        财富同道会首席经济学家王亮认为：“‘大冲现象’在深圳显得更加典型，其中有历史原因也有地理制约。深圳经济的高速发展已经使得当初的农民房跟不上城市规划；而背山面海也令深圳土地供应显得日益窘迫。‘城中村’改造可以说是不得已而为之，相对其他城市而言，将面临更多困难。”

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深圳城中村改造或提供27万平方米保障房

        深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”。

        2005年出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》，2006年起开始大规模改造“城中村”。

        规划中以土地系统控制为核心，以合理引导乡村工业相对集中发展、村民住宅联建统建为基点，逐步摸索出一条“经济、建设、环境协调发展”的农村城市化之路。

        深圳市率先成立区级城市规划委员会，以法定图则的编制和实施作为法制决策的保障。强调在探索村镇规划管理时，引导“农民上楼、工业进园”，实现“规划下乡”。

        但由于牵涉面广，城中村改造一直是一个难题。近期引起广泛关注的岗厦、大冲改造项目均是经历了长期筹备或拉锯后方才启动的。

        近期获得通过的深圳7个旧改项目包括南山区1个，盐田区1个，宝安区3个，龙岗区2区。分别是南山区湾厦村改造专项规划；盐田区上坪村改造专项规划；宝安区宝城26区改造专项规划；宝安区沙井新沙改造专项规划；宝安区松岗碧头旧村改造专项规划；龙岗区龙城回龙埔改造专项规划；龙岗区南湾樟树布村改造专项规划。

        根据改造规划方案，上述项目实施后，各改造点内的城市面貌、品位、功能、环境、配套等都将有质的飞跃。针对外界关于城中村改造后，低收入群体的住房问题，规划显示，上述项目中，其中有5个项目改造后将提供总量近27万平方米的保障性住房。

NBD综合



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