2009-09-04 01:31:03
每经记者 杨羚强 发自上海
8月份最后一天，上海、北京、深圳、广州等一线城市的地产机构在统计楼市成交量时发现，继7月后，8月楼市的成交量再次下滑，这给9月份的市场投下了阴影。
一直以来，素有“金九银十”之称的九十月份一直是房地产市场的销售旺季，但受金融危机影响，“金九银十”在去年首度告别国内楼市，当年九十月份的成交量更落入全年低谷。业内人士预测，由于成交量下滑趋势明显，今年的“金九银十”也将不复存在。房产传统销售旺季不再，是否意味着已经持续回暖大半年的楼市又将迎来拐点？
“成交量下跌属正常”
“下来了是正常的，不下来才不正常。这么高的量和价格（市场）是不能接受的。”克而瑞（中国）研究中心总经理陈啸天认为，七八月份上海、北京、广州、深圳等地楼市成交量连续下滑是一个正常现象。
据他测算，上海楼市月成交量维持在100万平方米左右，整个行业便能生存；成交量达到120万~150万平方米，全行业的日子就已经不错了。但今年七八月份，上海月均新房成交量达到170多万平方米，四五月份的成交量更达到200多万平方米，远超过2007年120万平方米的月成交量。在目前的经济形势下，这样的成交量显然难以长久维持。
陈啸天的观点代表了部分开发商的看法。
“现在的成交量不算低，只是五六月份的成交量冲得太高了。”龙湖地产上海公司营销副总高晚清说，成交量下降是冲高回落的自然现象，并不是所谓的市场拐点的反映。他认为，刚性需求仍在源源不断地释放，房地产后市依然乐观。
富力地产上海公司销售策划部副经理贾绯则认为，今年的销售旺季已经提前来到，很多公司在五六月份时就已经完成了全年大部分的销售任务。以富力地产为例，今年上半年的销售额已超过去年同期的50%。在这样的情况下，即使开发商未来的成交量较上半年有所减少，全年的销售额也注定会创新高。
量跌价格难跌
由于九十月份成交量下跌已经符合开发商心理预期，在陈啸天看来，九十月份的成交价并不会降低。
“没有外部很强的因素推动，指望价格主动下来是不现实的。”陈啸天表示，年初开发商因资金“断链”而形成的资金压力，目前已经不存在了。在这样的情况下，大部分开发商不会选择降价。
但陈啸天同时认为，有三种可能会让开发商心甘情愿地降价。一是开发商为了上市，通过降价销售扩大销售规模，并利用销售规模的高扩张放大公司股票价格；二是开发大盘的企业，为了后续持续拉高房价，在一开始选择以低价或者平价销售；三是企业为了抢地，不得不降价以套现更多资金。
除了上述三种可能外，如果政府全面收缩银根，使全国各地的开发商资金普遍偏紧，也会导致房价下跌。不过，贾绯认为银行全面收紧信贷规模的可能性不大。至少今年，宏观政策面不会打压房地产。此前政府出台的一些政策，并不是要打击购买需求，而是为了增加供应量。
事实上，陈啸天所说的第一种降价可能，也被认为可能性不大。高晚清表示，“如果要提高股价，最有效的办法应该是提高售价。只有售价提高了，开发商的利润才会提高，股市才会给出一个比较高的定价。”
高性价比产品将热销
此前的豪宅热销，给行业人士一个误解：九十月份也将是一个豪宅热卖的市场。
对此，陈啸天的观点是，此前豪宅热销，最主要的原因是豪宅供应量的集中释放。虽然九十月份依然会有大量豪宅公开上市，但由于需求量没有增加，所以楼市成交的主力未必会是豪宅。
据陈啸天分析，目前豪宅的购买主力是江浙一带的实业家和基金经理。他表示，由于经济走好，很多江浙生产型企业在九十月份可能将资金重新投资到生产，用于扩建厂房和采购原材料，购买豪宅的部分资金可能被抽走。而经历了七八月份股市下挫，基金经理的购房资金也受到一些影响。这就注定了九十月份豪宅的需求会缩减。
那什么样的产品会在九十月份成为楼市主角？贾绯认为，高性价比的产品肯定会最热销。
富力地产上海公司将在今年10月份推出一些经过市场研究后的改良型产品，以填补市场的空白。比如富力湾将推出面积200~258平方米的独栋小别墅，由于总价较低（市场预测可能不超过300万元），应该会受到购房者欢迎。
和富力一样，龙湖地产上海公司也将推出高性价比的联排和双拼别墅。新推出的龙湖·蓝湖郡延续了龙湖·滟澜山的堆土造坡技术，每12栋别墅组成一个山地院落景观组团，在平原地貌的上海构筑出一个个院落山居。
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