楼市火爆 住宅开工量为何逆市减少？

每经记者  杨羚强  发自上海

　　一边是售楼部人满为患，一边是新开工的工地寥寥可数，这样的巨大反差可以说是今年上半年楼市的一大特征。市场那么好，为什么开发商不加大新开工量？背后的真实原因是什么？《每日经济新闻》对此展开了调查。

        国家统计局近日发布的全国房地产市场运行情况显示，1~6月份房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%。同期，全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%。

        房屋新开工量为何逆市下降？

原因1

开发商投资额减少

        新开工量的减少，与房地产商的资金没有太大关系。

        国家统计局调查数据显示，房地产开发企业本年资金来源2.37万亿元，同比增长23.6%；而房地产企业开发投资完成额达到1.45万亿元，较去年同期增长8.9%；其中住宅开发投资完成额达到1.01万亿元，较去年同期增长了7.3%。

        不过，一些地区确实出现了开发投入减少的情况。1~6月份，上海住宅开发投资完成额为359.21亿元，同比下降11.8%；北京住宅开发投资完成额为331.46亿元，同比下降15.4%；广东只完成820.94亿元，同比下跌了14.3%。

        与投资额下降同步，上述省市的新开工面积也出现一定幅度的下降。上海市统计局公布的数据显示，今年上半年上海商品住宅开工量只有1099.14万平方米，较去年同期下降8.2%；北京市统计局的统计数据也显示，今年上半年北京商品住宅开工量只有465.7万平方米，较去年同期下跌46%；广东商品房新开工面积同比下滑45.18%。

        虽然没有证据说明，住宅新开工量减少是因为投资减少导致的，但可以看出的是，楼市的复苏并没有带动开发商的投资增加。

        卫明不动产智库负责人蔡为民认为，开发商担心未来楼市若再度步入熊市，现在加大开工量，可能会作茧自缚。

        五合国际智库总经理邹毅说，一个项目从开始施工到销售长达一两年，开发商有这方面的担忧属于正常。不过，大部分开发商不会因此而减少开工量，尤其是那些大型地产公司，应该不会因噎废食，停止开发。

原因2

大量地王“晒地”

        易居房地产研究院综合服务部部长杨红旭把地产商减少开工量，归因于2007年的大量地王“晒地皮”。

        根据中央电视台近期报道，广州27幅2007年出让的地王中有24幅目前仍在“晒太阳”。香港上市公司奥园地产前副总裁张维伦对此的解释是：如果进行开发销售的话，会直接导致企业的亏损。

        据了解，在上海乃至全国，2007年产生了为数不少的地王，且很多地王的成交价格至今仍接近周边在售住宅的价格。如当年被仁恒纳入怀中的新江湾D3地块，每平方米楼板价高达2万元，而周边合生新江湾国际公寓目前的售价也不过22000元/平方米。目前，仁恒的新江湾D3地块仍未开工。

        事实上，2007年的上海住宅地王中，除了龙湖是拿地当年就开工建设外，其他都是一拖再拖。业内人士表示，不开发的地皮只能继续“晒太阳”，直到周围的房价涨得够高、开发商有利可图时，上述地块才会开始开发。

原因3

开发商“捂地”赚钱

        其实，“晒太阳”不只有  “地王”。在地产行业素来有买地“一年亏，二年平，三年赚”之说，一些开发商为了让土地自然升值，也会“捂地”，为的就是待价而沽，以获取高额利润。

        国土资源部近日公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，大多数项目地价占房价的比例在15%~30%之间，在30%以下的约占78%。沪上房地产知名人士陈立民就上述报告表示，报告所提及的土地价格是2006年时的地价，而房价却是现在的房价。

        地价大幅上涨给房地产企业带来的高额利润，可从中略见一二。只要买下地，放上个三五年，也能获取高额的投资利润。

        事实上，上海的很多港资房地产企业便是房地产  “捂地”派的代表。他们凭借着雄厚的资金实力，往往“捂地”三四年甚至更久。他们通常是待周边其他房地产企业全都开发完成、区域的成熟度大大提高后，才会介入项目的开发，并由此获取高额利润。

        不过，邹毅认为，有实力“捂地”的仅仅只是少数公司，大部分房地产企业需要现金滚动，“捂地”并不是普遍现象。

        另外，业内人士普遍认为，近年来住宅用地成交量大量减少也是一大原因。国家统计局的调查数据显示，今年1~6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36亿平方米，同比下降26.5%。2008年1至6月，房地产开发土地购置面积为1.86亿平方米。

趋势

开工量将小幅增加

        尽管房屋新开工面积速度跟不上销售速度，但新开工面积在逐渐增加却是事实。

        国家统计局的数据显示，6月份新开工面积单月同比增速自2008年7月起转为负数后一年来首次转正，同比上升11.4%，仅仅一个月时间就增加了1亿多平方米的新开工量。

        邹毅也介绍说，自6月份后，找各类咨询机构、设计机构规划前期，为开工作准备的房地产公司明显增多。

        包括万科、富力、保利等房地产公司都公开承诺，要增加开工量。按照2008年报中披露的计划，万科原计划2009年新开工面积403万平方米，但今年上半年万科的销售面积已达到348.8万平方米。

        万科董秘谭华杰日前在接受媒体采访时就表示，将上调今年的新开工面积，至少超过去年水平。然而，去年万科的开工面积仅仅只有523万平方米。

        领头羊万科尚且如此，其他地产公司更是保守。一些房地产公司表示，今年的开工量会较原计划增加10%左右。根据邹毅的分析，整个行业的新开工面积应该会较原来增加10%~15%。上述新开工面积的增幅，与上半年的销售增幅相比，显然要保守得多。

对策

政府力促开工量上升

        “政府打击虚假交易、囤盘捂盘，目的不仅仅是增加销售，更主要的是促进开工量。”一位房地产业内人士如此分析上海市政府近期出台的政策。

        此前，有媒体报道称，为了加快土地出让后的开工进度，未来上海还可能提高“熟地”的交地标准，未来土地交付给拿地开发商时须已经通过规划、环境等审批手续，具备开工条件，开发商可以在拿地最短时间内立即开工，从而缩短楼盘上市时间。

        上海市统计局总经济师蔡旭初在7月22日的新闻发布会上也介绍，上海将加大住宅用地供应量，加快推进在建工程建设，扩大住宅在建面积，满足市场需求；依法加强对房地产市场的监管，促进和规范房地产销售，加快商品房上市节奏。

        杨红旭认为，政府加大住宅用地供应量和主导大型国有企业开发大型居住区，对于增加供应量非常有效。在他看来，国企比民企更响应政府号召，对提高新开工面积更有帮助。

相关调查

三成网友认为“捂地”致开工量下滑

　　  上半年开工面积大量减少，原因何在？《每日经济新闻》房产周刊和搜房网就此展开联合调查，发现有30.77%的网友认为“捂地”是导致开发量大幅度减少的原因。

        根据调查,27.69%的网友认为,上半年开工量减少是去年市场行情不佳的惯性表现；15.38%的受访者认为，开发商资金不足是导致开工量减少的“罪魁祸首”；仅有13.85%的网友认为，开工量减少是开发商拿地成本过高，需要等房屋自然增值，所以延缓开发；另有12%左右的网友则表示，目前开发商仍然不看好后市。

        在大部分网友看来，开发商拖延开工时间是一种常态。根据调查，53.49%的网友认为，2007年、2008年拍出的地块仅有部分项目开工，多数地块仍然在“晒太阳”。仅有2.33%的受访者相信，所有的项目目前都已开工。

        几乎所有的网友都认为，目前开发商的开工速度极为缓慢。48.84%的网民说，开发商虽然开工了一部分，但施工进度极为缓慢，明年估计都难上市。只有不足15%的受访者相信，开发商正在加班加点大规模施工，争取早日上市。

每经记者  杨羚强

1-6月房地产市场运行情况

◆房产企业开发投资额

总计：14505亿元，同比增长9.9%商品住宅：10189亿元，同比增长7.3%

◆房屋施工面积统计

总计：23.97亿平方米，同比增长12.7%新开工面积：4.79亿平方米，同比下降10.4%竣工面积：2.07亿平方米，同比增长22.3%



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