全国620楼盘项目成本曝光 行业整体利润率超30%

每经记者  张敏  发自北京

        为回应外界对“我国地价占房价比例平均为23.2%”的质疑，国土资源部日前公布了全国620个监测项目的土地成本。数据显示，大多数项目的地价占房价比例在15%～30%之间，其中，最低比例为5.3%，最高为58.6%。

        昨日，不少业内人士表示，该数据证明了房地产行业利润率偏高的现实，但在目前的形势下，打压市场的政策不会出台，平抑上涨过快的房价才是主要调控方向。

行业整体利润率30％～40%

        国土部公布的数据显示，620个案例中，东部地区共有316个，地价占房价比例平均为27%；中部地区共有158个，地价占房价比例平均为21%；西部地区为146个，地价占房价比例平均为18%。

        另外，超过半数的项目地价占房价比例在15％～30%之间。地价占房价的最低比例为5.3%，最高达58.6%。

        “在更极端的案例中，地价占房价的比例甚至在5%以下。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松向  《每日经济新闻》记者表示，23.2%是整个行业的平均值，算上约30%的建安成本，12%～15%的税费成本，房地产行业的整体利润率在30％～40%之间。

        “管理和销售成本都包含在税费中。”她同时表示，在国家调低自有资金比率后，开发商投入的资金量减少，实际利润率更高。

        上海易居房地产研究院研究员杨红旭则对每经记者表示，除去融资和公关成本，上市房地产企业的税后净利率接近20%，少数企业甚至达到40％～50%。

        他称，据国家统计局的数据，房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点。“房地产行业仍是高利润行业。”

灰色成本让开发商守口如瓶

        但要想获得房企更为细致的成本数据，仍然十分困难。

        “哪个开发商会说实话？”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，影响房价的主要因素是供求关系，而不是成本。因此，国土部公开该组数据“毫无意义”。

        在凤凰卫视的一档访谈节目中，华远集团总裁任志强曾表示，让开发商公开成本如同让老公公开老婆的三围一般，是不可能的。

        “灰色成本是开发商最难以启齿的部分。”某证券公司分析人士向每经记者表示。昨日，CCTV《经济半小时》节目爆料，郑州的一家房企成本清单显示：各级行政部门的税费占20%。比赵松的测算高出至少5个百分点。

        该报道同时称，开发商为牟取暴利更改容积率的现象屡见不鲜，地方政府则成为公关对象。

        “国土部公布620个项目的土地成本是件好事，但如果能借此公开房地产开发中的‘权力寻租’行为，其意义将更重大。”杨红旭表示。

托市  但不托房价

        除国土部之外，近期，国家统计局和国税总局连续调研房企，指向成本构成和税费结构，并一度引发“政策转向”的猜测。

        “在出口、消费等经济基本面仍没有根本好转的情况下，房地产业的政策不会反向操作。”上述分析人士向记者表示，在实体经济中，只有房地产、汽车等少数产业具有较为强劲的需求，并成为拉动GDP的重要力量。

        但快速上涨的房价有可能受到抑制。该人士称，高企的房价已经成为居民的负担，并抑制了其他行业的消费。因此，在政府继续托市的基础上，房价飞涨的势头可能会得到遏制。

        杨红旭也认为，未来有可能出台一些平抑房价的措施。他表示，二套房贷政策的收紧是一个信号，表明政府已经意识到泡沫的存在。

        这种观点已成为业内的主流。昨日，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在《瞭望》上撰文指出，为稳定房地产市场，对下半年来说，一方面要维护上半年房地产市场的回暖态势；另一方面则要防范少数城市高地价、高房价等问题的蔓延。



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