打破“意向价”卖房？网帖称首城国际中心违背承诺

每经记者  张敏  发自北京

        近日，一篇题为《揭露首城国际  “背信弃义”捂盘高价卖房内幕！》的帖子在新浪乐居论坛上发表，引起很大争议。发帖者称，位于北京市朝阳区广渠路36号的首城国际中心22号楼的开盘时间从今年5月一直推迟到8月，开盘均价也从15000元/平方米一路上涨。

        发帖者还称，2006年底，首城国际中心开发商的出资方北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华地产有限公司（以下简称城开和城建）联合投标拿下“广渠路36号地”时，曾在招标文件中写明  “意向销售价格9500元/平方米”，如今的定价显然违背了当初的承诺。

        针对该网帖内容，记者展开了调查。

焦点：被指捂盘加违背承诺

        昨日，《每日经济新闻》记者联系到了发帖人刘女士。她称，去年12月，自己就在首城国际中心的22号楼排上号，当时开发商表示该号楼会在2009年5月开盘。而今年5月，刘女士去询问时，被告知开盘时间推迟到6月底或7月初。上周日，她再次到售楼处咨询时，销售人员却表示，由于尚未拿到预售许可证，开盘时间有可能被推迟到8月初。

        在此期间，该项目的开盘均价却被一再调高。刘女士向记者表示，开发商承诺的5月开盘均价为15000元/平方米；开盘日期推迟后，均价又被调至16000元/平方米；如今，受“广渠门外10号地”和  “广渠路15号地”拍出高价影响，附近的二手房价已经追涨到18000元/平方米。

        记者查阅该项目的历史价格发现，去年11月开盘时，首城国际中心的最低价格为10800元/平方米，到今年5月，开盘均价已达16000元/平方米，且呈继续上涨的趋势。

        “15000元的价格还能够接受，要是真的涨到18000元，我就必须放弃了。”刘女士无奈地说。

        她还提到，曾有媒体公开报道称，2006年底城开和城建联手拿下该地块时，曾做出“意向销售价格9500元/平方米”的承诺，如今该项目的售价已远远超出“承诺”价。

        公开资料显示，2006年11月30日，城开城建联合体以26亿元的投标价格拿下“广渠路36号地”，楼面地价为5647元/平方米。

        而同时参与竞标的部分公司出资更高，如华润集团出价30.5亿元，却意外落败。

        当时有媒体报道称，在投标文件中，城开城建联合体写明了“意向销售价格9500元/平方米”的附加条款。在宏观调控指向对市场降温，且政府将“价高者得”的拍卖政策改为“综合评分”的招标政策时，该条款被认为给中标者加分不少。

争议：免责还是违规？

        昨日，记者就“捂盘”之说询问了首城国际中心的销售人员，得到的答复是，22号楼有可能在8月初开盘，但具体时间还不能确定，要看开发商的安排。

        针对此事，北京市住房与城乡建设委的工作人员对  《每日经济新闻》记者表示，（首城国际中心）22号楼目前并未拿到“商品房预售许可证”，因此不能界定为“捂盘”。

        该工作人员同时表示，从政策法规上讲，开发商可以对商品房销售价格自行调整，因此，虽然首城国际中心违背了当初的承诺，但调高价格的行为不算违规。

        北京市土地整理储备中心市场交易部的相关负责人则向记者表示，目前的管理和约束制度还不够完善，对这种（违背承诺）行为只能通过社会舆论、企业诚信等其他渠道来进行约束，且是一种“软约束”。她还表示，“招标时，（对销售价格做出承诺）确实有可能对专家打分产生影响。”

        上述负责人还表示，土地交易完成后，相关的招投标文件都已在北京市建委备案，而房屋销售环节则由建委方面来控制。但她同时表示，即使建委也不能强迫开发商制定销售价格。

        然而，长期从事房地产法律事务的律师刘磊向《每日经济新闻》记者表示，如果开发商的承诺与其拿地的事实存在因果关系，则该承诺就具有法律效力，违背承诺的行为就应被界定为违约行为。

        他表示，从法律上讲，开发商与国土部门属于债权关系。因此，即使首城国际高价卖房的行为被界定为违法，也应该由合同的甲方，即北京市国土局对其提起诉讼。但他同时称，国土部门起诉开发商的案例几乎还没有出现过。

业内：9500元/平方米要赔本？

        阳光100置业集团副总裁范小冲向《每日经济新闻》记者表示，开发商拿地后违背当初承诺的现象并不少见，调整容积率、变更规划、调高价格等都是常见手段。

        事实上，即使对城开和城建联合体来讲，9500元/平方米的销售价格也显得有些勉强。有业内人士认为，按照“广渠路36号地”5647元/平方米的楼面价，要做到9500元/平方米的销售价格，利润空间十分微小，甚至要赔本。

        在某网站的一项相关调查中，80%的答题者认为“开发商不会履行承诺卖9500元/平方米”。

        该人士表示，2006年底正是房价快速上涨、泡沫出现的时期，政策调整多倾向于平抑房价和稳定市场，因此，城开城建联合体抛出的“意向售价9500元/平方米”的承诺很容易讨得政府欢心。而经过一轮开发周期，如今又到了房价快速上涨的时期，在周边楼盘频频涨价时，开发商自然很难做到信守承诺。

        一位不愿意透露姓名的开发商向记者表示，严格来讲，政府应该收回该地块，并重新投放市场，但目前来看基本不可行。

专家观点

土地交易信息应公开

        中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向《每日经济新闻》记者表示，土地出让中的招标制度打破了“唯价格是从”的思路，出发点是好的。但他建议，土地交易合同中的条款应该与法律条文更紧密地结合，如果由于政府没有很好地进行监督并且开发商的自我约束能力有限，出现违约现象，要严厉追究合同双方，即国土部门和开发商的责任。

        他认为，土地是公共资源，土地交易的相关信息应该及时对外披露。他还建议，在房屋销售时，应公开该地块交易时约定的规划、容积率、建筑面积等相关信息，使购房者心中有数，同时也是对开发商的一种监督。

        北京大学房地产研究所所长陈国强表示，若企业在拿地时做出销售价格的相关承诺，政府在操作时可以参照限价房地块的出让方式与出让标准。否则，不仅会影响企业，而且会影响到招标制度的诚信度。



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