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中国房地产业协会名誉副会长苗乐如:房地产市场规模将由年年创新高转为均衡发展

每日经济新闻 2022-09-29 23:12:28

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

9月29日,在每日经济新闻主办的第十二届中国价值地产年会上,中国房地产业协会名誉副会长苗乐如以《关于房地产当前形势、政策、走势》为题作主旨演讲,从当前房地产形势、政策企盼、三四季度走势三个方面剖析了房地产行业所遇困境和解决方案。

苗乐如认为,房地产行业发展不平衡、不充分主要表现在5个方面,城市、地区之间市场分化,新旧住区和城乡居民住房质量差距大,住宅品质标准低,施工技术落后,数字技术、装配式建筑等推广应用刚起步,以及在高周转、高房价下,企业负债越三线和购房家庭杠杆率过高,经济发展过度依赖房地产加大了房地产泡沫。此外,房地产中介服务不规范,绿色智慧住区建设服务任重道远。

苗乐如  

推动行业发展模式转型

苗乐如首先介绍了当前房地产形势。

今年以来,房产市场呈现下行态势,当前整体处于初级阶段。苗乐如认为,随着房地产市场长效机制不断完善,因城施策效果逐步显现,房地产市场有望稳步企稳,保持平稳健康发展,对于经济的影响逐步改善。

从2022年1~7月全国房地产开发投资增速、商品房销售面积、销售额三项主要指标增速来看,开发投资增速下行幅度收窄,销售面积和销售额从4~6月份实际上有底部盘整的势头,但整个形势仍低于预期。

今年上半年,百强房企全口径销售金额同比下降51%,是有史以来从没有发生过的事情,房地产为什么出现巨幅下降?

苗乐如认为,房企高负债情况下,信贷和资金流动性下降才造成了断崖式下降。当企业流动性出现问题的时候,期房就有可能成为烂尾楼,所以现在现房销售不受影响,但期房很少有人买,老百姓怕断供风险,买房意愿大大下降,长期信贷也不断下降。

面对如此局面,苗乐如认为,多部门应配合协调制定,出台综合性权威性房地产文件,明确未来的新体制、新模式,给房企和居民可靠预期。从去年9月开始,监管部门不断释放政策利好,包括对刚需和改善性需求进行支持。

房地产行业深度调整已经持续了一年多,苗乐如强调,现实给我们带来的启示是中国经济发展仍然离不开房地产,但过去那种模式一定无法持续,因此我们不能浪费这一次房地产大变局,借此机会推动行业发展模式的转型。

市场规模将转为均衡发展

从历年房地产业投资增长数据来看,其依旧有重要的市场支撑,且在有需求的基础上,依旧非常有前途。

苗乐如在会上再次重申了其曾作过的一次住房需求预测。

依2019年末城镇人口8.4843亿人,人均住房39.8平方米,我们已经实现小康。在这个基础上,按照城镇5年之内新增人口,有4亿中等收入家庭群体有改善需求,住房水平按发达国家水平的低线39.8平方米,中位线51.45平方米计算,住房需求是159.2亿平方米至253.2亿平方米;年均需求与当前行业整体年度开发规模是相近的。

苗乐如指出,以上预测还未考虑其他家庭改善性需求、新经济带、城市群、都市圈新增人口需求,以及1~2口人之家住房抵扣数和拆旧建新的城市更新等微观需求。

鉴于需求和缓,苗乐如认为,未来房地产规模将由年年创新高转变为均衡发展,并逐步进入存量为主的市场。

“力争实现最好的结果”

对于三四季度乃至今后房地产走势,苗乐如指出,本质上还是要满足群众美好生活需求,推进服务经济社会发展。

从当前来看,苗乐如强调,首要问题是要深刻把握并坚定落实重要部署。7月28日中共中央政治局会议就针对当前情况作了全新部署,提到要全面落实“疫情要防住,经济要稳住,发展要安全”的要求,力争实现最好的结果。

“高效统筹疫情防控和经济社会发展的关系,要稳定房产市场,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策,用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、保民生,这也是政治局会议第一次提出该命题。”苗乐如说。

“房地产发展进入了新的阶段,突出特点是发展不平衡、不充分,主要表现在5个方面,城市、地区之间市场分化,新旧住区和城乡居民住房质量差距大,住宅品质标准低,施工技术落后,数字技术、装配式建筑等推广应用刚起步,以及在高周转、高房价下,企业负债越三线和购房家庭杠杆率过高,经济发展过度依赖房地产加剧了市场泡沫。此外,房地产中介服务不规范,绿色智慧住区建设服务任重道远。”苗乐如表示。

苗乐如进一步指出,在这样一种不平衡、不充分的情势下,房地产市场分化,城市地区差异化是最根本的问题,因此一城一策相对因城施策,更加体现了实事求是的科学态度,更加有利于落实压实地方政府责任、保交楼、保民生的部署。

封面图片来源:受访者供图

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