每经AI品房 | 广州新房限价政策松动？网红区黄埔“金九”哪些楼盘值得关注？

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

近日，市场消息传出，广州新房备案价将由原来按均价上下浮动6%，调整到上浮10%、下调20%的范围，调价幅度进一步放宽。

目前对于此消息还未有官方文件发出或回应。9月16日，有广州本地开发商通过微告诉《每日经济新闻》记者，已收到相关消息。

事实上，早在今年3月初，广州就将豪宅备案价进行过调整。彼时，广州市住建局相关负责人回应表示，广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个所谓的“红线”。也就是说，每个楼盘在不同时期的备案价有所波动是正常现象，当地的限价政策并没有松动。

在7、8月的传统淡季，广州楼市表现仍然处于低位。据广州中原研究发展部统计，8月广州新房网签6125宗，环比下跌3%，较去年同期下跌9%。

从8月中旬起，随着暑假接近尾声，部分买家陆续从外地回流，广州新房成交呈现出轻微升温态势。从8月份广州一手住宅网签情况来看，其中支撑大市成交的依旧以天河壹品、万科城市之光、黄埔新城等中心区优质板块物业为主。

进入传统销售旺季的“金九银十”，作为广州网红区的黄埔，哪些楼盘值得关注？其未来升值潜力如何？每经品房小程序通过11个维度对黄埔区部分热销楼盘项目进行测评。

今年以来，广州热销楼盘中，黄埔区仍然占据多个席位。自去年11月首次开盘以来，万科城市之光一直是区域内的热点盘之一。在今年以来多次加推下，该项目长期位于广州楼市成交TOP10。

万科城市之光是万科在广州的文冲旧改项目，是一个约200万平方米的大盘，项目开发公司为广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司。启信宝显示，该公司的董事兼总经理为吴健，广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社、广州市万科企业有限公司股权占比分别为70%、30%。

每经品房小程序显示，万科城市之光的AI估值参考价为27615元/平方米。该项目虽然位于黄埔区，但靠近广州核心区天河，项目定位刚改、改善群体，目前主力户型为96平方米三房-140平方米四房。广州住建局官网数据显示，该项目累计已售住宅约1374套。

在万科城市之光周边各项配置得分中，每经品房小程序都给出了较高的数值，各方面优势都较为均衡。除了通勤车速、人口结构、购物配置，该项目在学校、医疗、公交、地铁、商务密度、居住密度等配置方面得分都在8分（最高10分）以上。

项目周边1公里有幼儿园15所，小学4所，大小医疗机构12个，优于黄埔区85%的住宅项目。周边公共交通相比自驾通勤的舒适度更好，附近有2个地铁站，26个公交车站，但通勤车速得分仅为1.8分，道路早晚高峰平均车速为15.51公里/小时，仅优于黄埔区18%的住宅项目。

综合以上测评结果，每经品房小程序预计，未来5年万科城市之光房价会跑赢黄埔区平均涨幅，高于该区95%的小区。

来源：每经房产小程序

在8月份广州一手住宅网签宗数TOP10中，位于黄埔区的星汇城以105套位居全市第五位。

星汇城的项目公司为广州市品辉房地产开发有限公司。启信宝显示，该项目公司背后股东为越秀地产下属的广州市城市建设开发有限公司，董事长为刘乙凡。

越秀星汇城是位于广州黄埔区知识城镇龙地铁上盖项目，是集住宅、商业、教育、医疗等多业态配套的TOD综合体。广州住建局官网数据显示，越秀星汇城累计已售住宅套数约3328套。

越秀星汇城在第三方平台的均价是25000元/平方米，每经品房小程序综合11个维度给出其AI估值参考价为26954元/平方米。

作为城郊大盘，星汇城的优劣势都十分明显。除了地铁配置、通勤车速两项得分接近10分以外，该项目周边各项配置得分普遍都很低。周边1公里范围目前还暂无幼儿园、小学、大小医疗机构，也无大型购物中心，周边居住人口约0.17万人，相对属于居住密度偏低的区域，仅高于黄埔区1%的住宅项目。

该项目本就是地铁TOD项目，地铁配置自然不用多说。通勤方面，由于项目靠近广汕公路，其早晚高峰平均车速为28.11公里/小时，优于黄埔区95%的住宅项目，相对属于驾车出行舒适度高的区域。

综上测评，每经品房小程序预计，未来5年星汇城房价会跑输黄埔区平均涨幅，仅高于该区16%的小区。

来源：每经房产小程序

同样位于黄埔区的时代印记（广州）项目，在最近一周的成交量环比大幅增长91%，周内成交65套。广州住建局官网数据显示，该项目累计已售住宅套数约2441套。

每经品房小程序显示，时代印记（广州）项目的AI估值参考价为18625元/平方米。

时代印记（广州）的项目公司为广州市时代红卫投资发展有限公司。据启信宝，广州市黄埔区九佛街红卫村经济联合社、时代中国旗下广州市时代地产投资集团有限公司分别持股70%、30%，项目公司董事长为杨志强。

交通配置方面，项目附近不到500米就有1个地铁站，地铁配置得分优于黄埔区50%的住宅项目；周边有公交站5个，相对属于公交出行舒适度低的区域；早晚高峰平均车速为24.27公里/小时，通勤车速优于同区域89%的小区。

其他配套设施上，时代印记周边有1所幼儿园，2所小学，但无大小医疗机构，也无大型购物中心；周边1公里工作人口占69%，老年人口占13%，在黄埔区高于0%的住宅项目。

综合来看，每经品房小程序预计，未来5年时代印记（广州）房价会跑输黄埔区平均涨幅，仅高于该区14%小区。

来源：每经房产小程序

封面图片来源：每经记者 黄婉银 摄