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一场由“官办中介功能上新”引发的行业焦虑

每日经济新闻 2021-08-31 09:08:11

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

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惊弓之鸟。

这段时间,几家头部房产中介机构的品牌公关们可能正面对着一年中最汹涌的舆情冲击。

7月末,一则“中介费不得超过当地平均工资的3倍”的非官方消息在网上火速发酵,很多人拍手称快,表示终于要整治高昂中介费了。

8月中下旬,杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”,随即引爆网络,甚至有自媒体喊出“中介要凉了”。

头部中介巨头们则正在面临来自资本市场的焦虑。

纵然贝壳上半年总交易额(GTV)达到2.29万亿元,同比增长72.3%,但股价总体持续下跌,从当初80余美元高位一路下跌至20美元左右徘徊。我爱我家的股价也不容乐观,6月也进入下行通道,每股从5元左右跌至3元左右。

房产中介行业似乎山雨欲来,任何一丝风吹草动便可引发舆论海啸,很多企业似乎成为了惊弓之鸟,流言、猜测、辟谣同时在这个行业反复上演。

虚假房源屡禁不止,独家房源争抢不已,唱衰中介之声从无消弭。给每套房源一个全流程二维码是否可行?中介费是否真的过高?我们到底还需不需要中介?这个行业究竟该如何自我完善?


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既有乱象:消失的成交记录

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刘继定是一家小中介机构的经纪人,在这个行业已经深耕十余年,他坦言:“很多时候就是劣币驱逐良币,别人挂假房源吸引了一堆流量,我自己的真房源反而没人关注了,所以有时候我也不得不上传点假房源,为自己引引流。”

不过他不会经常这样干:“我的目标是在我的区域里深耕细作,信誉是很重要的。”

作为二手房领域最瞩目的存在,学区房可谓各中介平台的“镇店之宝”,其带来的流量和成交都不一般,也是各类乱象的重灾区。

丰汇园位于北京顶级学区房序列,天价老破小的过往让这些房源的挂牌史像电视剧一样精彩。

《每日经济新闻》记者留意到,在成交记录还算透明的年头,2017年,北京通州一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的房子,成交价超过30万元/平方米。2020年五一假期,丰汇园小区以每天8~10套的速度完成交易,最高单价超过25万元/平方米。

从当时各机构平台发布的信息看,丰汇园成交房源单价在20万+/平方米的为数不少。而从随后链家披露的实际成交数据可知,2020年五一假期,西城区二手房交易量同比和环比增长均超过100%,丰汇园几乎凭借一己之力霸榜。

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但这样的成交和挂牌记录现在都已经看不到了。

去年12月,北京学区房热点区域德胜片区某经纪人就曾向《每日经济新闻》记者透露,18万元/平方米以上的房源都不在外网显示了,转为线下成交,并表示丰汇园2020年5月外网显示的20万+单价成交房源只是一小部分。

天价学区房的挂牌乱象其实早有存在。据《每日经济新闻》此前报道,2016年2月,一处位于西城区文华胡同的平房遭遇下架,该处房源报价380万元,面积只有6平方米,据此计算的挂牌单价超过60万元/平方米。同年3月,北京下架单价超过15万元/平方米的高价房源,一时间,各中介平台出现了众多14.99万元/平方米一口价的学区房。

此外,从今年1月26日起,链家、贝壳等平台的北京区域,已经不再显示每天交易量及每个小区历史成交价格。也就是说,现在想要买这些动辄千万的学区房,参考信源一为媒体报道,二为中介告知,或者自己去小区老业主那边打听。

记者梳理了贝壳、我爱我家等中介平台的丰汇园小区报价,均处在16.5万~18万元/平方米(不含)区间,最高单价标注为17.9964万元/平方米,全部卡在18万元/平方米的限值内。

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不过值得关注的是,贝壳显示的近期成交均价为19.9944万元/平方米,而所有挂牌价都达不到这个区间。记者以购房者身份向经纪人询问后得知的结果是,有报价的,都在20万元/平方米以上。

购房者想要知道真实的二手房挂牌价和成交信息,似乎越来越难。


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房源打假:1套房1个二维码

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“根据我们看到的相关报道,这次杭州二手房交易监管服务平台的事情是被炒作放大了,业主个人发布房源模块原本就有,这次平台升级仅是完善了一下功能。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉《每日经济新闻》记者。

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现在全国对中介领域整治的重点其实在于假房源。日前住房和城乡建设部等8部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,将“发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息”列为突出整治的重点,北京也会制定规范互联网发布房源信息相关文件。”

“全国各主要城市形成的治理共识是,通过房源核验,为每套房源赋予一个唯一房源二维码或者房源编码,相当于房源信息的身份证,只有经核验取得这个二维码,房源才能够在网上发布。房源核验的范围,不仅包括出售房源,还包括出租房源,实现对互联网发布房源信息的全覆盖。”

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某滨海城市中介机构的展示信息 每经记者 王佳飞 摄

另外,赵庆祥向记者介绍,对真房源的核验应当包含两个方面,一是上文提及的对于房源本身真实性的核验,即房屋真实存在,房屋权属依法可售、可租;二是对于发布机构和人员的核验,包括机构是否为经备案的房地产经纪机构或者住房租赁企业,人员是否为实名从业的经纪人员或者持证的房地产经纪专业人员。

“简单说,就是既要核验房,也要核验发布的人。验房,解决的是房屋依法可租可售问题;验人,解决的是房屋依法在租在售和价格、图片、描述等信息真实方面的问题。”

“此外,还有一个趋势是,互联网平台例如贝壳、58同城、安居客等,如果要发布房源信息,还需要向当地住建部门备案,承担对房源的审核责任,落实不经核验房源不允许发布的要求。”

将来对发布虚假房源的惩处也会很严格。

“一旦发现相关平台发布虚假房源信息,北京的做法是将触发一个月、两个月、三个月甚至是永久下架房源的处理机制。如果互联网平台未尽到审核责任,也会承担相关责任,比如网站暂时关停等。”赵庆祥表示。

贝壳研究院高级分析师喻平也认为,我国中介行业存在虚假房源信息泛滥的现象,应通过监管与行业自律加以改善。

“虚假信息主要表现在房源信息不完全、重复率高、及时性差,距离全面、真实、及时的要求相距甚远。参照国际经验,我国应完善房源监管体系,规范房源委托制度、信息发布制度,以消除假房源泛滥现象。”


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业内发声:“费率属于较低水平”

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7月末,一则“中介费不得超过当地平均工资的3倍”的消息在网上流传,虽然各大中介机构很快纷纷表示“没有接到相关通知”,但这仍旧反映出人们对于中介费过高的质疑。

在北京,一些头部经纪机构的中介费报价一般为成交总价的2.7%,记者也曾看到一些小型中介打出“中介费1%”的广告,而即使以1%来算,一套500万元的房源最终的中介费也有5万元,这对普通购房人来说并不是一个小数目。

赵庆祥告诉《每日经济新闻》记者:“不应该只看到中介费表面金额,其实中介费除了包含提供信息、跑跑腿的服务外,更多的是起到保障交易安全的作用,交易中有专业机构帮着预防交易风险,一旦出现交易风险还有各种情形的先行赔付兜底。”

“房产交易是个复杂的过程,有一定的风险概率,例如一房多卖、房屋查封等,如果买卖双方自行解决,也将付出高昂成本,这就需要专业的经纪机构来防范和处置风险。”

“房屋交易出现风险是概率事件,类似工业产品中的毁损率、火灾发生率,经纪行业需要通过专业服务和佣金收费对交易中出现的风险进行对冲,中介费带有保险费的成分,或者说佣金中的一部分具有保险费的性质。”

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北京市中心某老小区 每经记者 王佳飞 摄

对于此,空白研究院创始人杨现领认为,和美国、日本等地的费率相比,“中国的费率不但不高,且属于最低的国家之一”。

作为从业者,刘继定表示:“经纪人是一个相对专业的职业,我们需要替购房人处理一系列选择、法律、产权等问题,中介费真的不仅仅是为你提供一个信息而已。”

景晖智库首席经济学家胡景晖则公开表示:“我国中介费率的确属于较低水平,但我国实际房价较高,如此则导致中介费绝对金额相对较高。”

胡景晖进一步呼吁:“相比于降低中介费,减少交易环节的税额才更加直接有效。”


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推行“独家单边代理+全行业联卖”

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“中介行业已经出现垄断”是很多人的观点。

就在5月底,一条“中国市场监管总局对地产中介贝壳找房启动反垄断调查”的消息不胫而走,虽然贝壳第一时间回应此为假消息,但对于中介行业出现垄断的话题一天都没有停止。

赵庆祥也向记者谈到了对垄断的理解:“在房地产中介领域,界定相关市场不太容易,因为房地产是不动产,不可移动,同时又是非标产品,中介提供的服务也是非标准化的,一个小区是一个服务市场,一个城市也可以定义为一个服务市场。”

“我们反垄断的目的,是为了保护市场公平竞争,提高经济运行效率,维护消费者权益和社会公共利益,在房产经纪领域可以采取重构行业规则的方式,来实现反垄断的目的。”

赵庆祥表示,在微观上,由一家公司独占房源,不与同行合作,不接受全行业联卖,这就是垄断,可以通过推行“独家单边代理+全行业联卖”的方式来解决。

目前,有很多声音认为,是中介机构推高了房价,房价上涨的根本原因还是经济发展,但不能否认中介的确在热点市场竞争中推高了房价。“目前我国并不是独家代理制度,这就使得各家中介对房源有竞争,竞争的结果自然是价高者得,在一些房价上涨压力较大的城市,多家中介争抢房源委托,对房价确实会形成推波助澜的效果。”

如果推行独家单边代理,那么便不存在中介机构之间的抢夺,行业之间的协作趋势将是主流。

“独家代理后,各经纪人便成为了合作关系,经纪人们可以共同参与一套房源的出售,从而共同获得利益,效率自然也就更高。”赵庆祥介绍。

事实上我国目前类似于这种协作的平台是存在的。

比如贝壳ACN合作网络,房源共享,能够连接不同品牌、经纪人分工合作,按照一笔交易中的贡献度分佣金。贝壳方面表示连接门店数达52868家,连接经纪人548600名。

我爱我家也在2020年完成了加盟SaaS作业系统集团标准推广版本的上线,实现并网融合、联卖合作、在线签约、加盟商与店东结算的作业功能。

但是,不同经纪平台的数据并没有共享,本质上各家的房源还是独占的。

NBD问答

NBD:“我国目前推广单边独家代理模式的难点在哪?”

赵庆祥:“难点在于企业家还没有形成共识,各企业都不愿意放弃现有的市场地位和既得利益。”

NBD:“那您认为如何实现单边独家代理?”

赵庆祥:“可能需要等到买方市场来临的时候。”

面对近期中介行业的种种现象,赵庆祥认为:“对于中介领域的监管也好,整治也罢,一定要把握行业的本质,认清问题的真相,遵循发展的规律,整治的目的是为了让这个行业更规范,而不是取消行业。”

贝壳找房董事长兼CEO彭永东认为,市场政策调控,目标是回归健康、稳定的交易。调控是应对市场波动的正常动作,每隔一段时间,市场交易会出现大幅向上波动并伴随着房价快速上涨,相对应的调控则能够助力抵抗非理性房价,帮助市场回归基准线,平稳发展。

喻平谈到,我国有必要借鉴国际主流市场的经验,加快经纪人职业化进程。从制度上看,可建立行为信用底线,建立健全经纪人行业的准入和禁入机制;更需要为经纪人提供良好的职业生涯学习体系,不断提高从业人员的专业水平。

刘继定则表示:“我非常期待这个行业更加规范,大家都在公平的前提下竞争作业。”

国外一些房地产市场已经经过了近百年的发展,能够为我国经纪行业的发展提供一些经验。”

喻平向记者介绍,美国经纪行业是由行业协会统一实施准入管理的。美国房地产经纪人协会(NAR)有超过146万名会员和1000多个地方协会。NAR通过制定行业规则,实现对经纪行业的准入管理。经纪人只有遵守NAR的规则、政策,才能具备从业资格。

美国各地的地方经纪人协会则创建了全国性信息房源共享平台,即MLS(Multiple Listing Service,多重上市服务平台)。

美国对房源实施的是独家委托和单边代理,房产交易中分买方经纪人和卖方经纪人,各自为买家和卖家提供独家代理服务。每一单佣金水平为房款的5.5%-6%,由卖家支付给卖方经纪人和买方经纪人各2.5%-3%。

而在日本,据喻平介绍,《宅地建筑物交易业法》规定了流通机构运营的房源信息共享平台REINS(Real Estate Information Network System),日本经纪公司无法直接加入REINS,而必须通过加入经纪业协会当地分会才能接入。REINS仅对经纪人开放,经纪人可自行选择是否向公众媒体公开,房源曝光程度完全由经纪人掌控。

和美国不同,日本没有强制施行独家委托,从此前的房源委托登记数据看,日本独家委托比重为26%-29%。

据喻平介绍,美国呈现出“大协会,小政府”模式,政府管理与行业自律并行。各州政府会设置房地产委员会或房地产局,对经纪公司和经纪人进行管理,其管理的主要法律依据就是各州《房地产执照法》。但在实际管理,以及推动行业规范化等方面,行业协会发挥着更直接的作用。

美国的房地产经纪人协会具有管理上的独立性,拥有自己的公信力,是为房地产经纪人服务的机构,既不依靠政府,也不是政府的下属机构,主要代表行业利益,推动行业有序、健康发展。

日本则是“法律先行、政府主导、协会为辅”。政府机关在相关法律的指导和授权下对行业进行管理,主要由国土交通省负责,具体事务包括三个方面:第一,实施法律,颁布政令,并进行监督;第二,信息的管理和监督,如通过指定机构,管理房地产行业信息共享和分发系统REINS,设置不动产公平竞争委员会对信息真假进行监督;第三,牌照管理,由地方知事负责宅建士资格认定,那些不限定区域运营的不动产公司牌照则由国土交通大臣审核。行业协会的主要职能是作为政府管理的辅助,从事培训、教育、国际交流等职能。

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记者手记丨规范,让中介行业走得更远

中介这个职业在过去很长一段时间里承担了太多污名化,虚假信息、恶意隐瞒、抬高房价等等。但不能否认,这是一个有价值的职业,他们能帮助一般人从海量的房源、繁冗的程序中解放出来,并提供专业的服务。

官方数据显示,杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”的10天时间里,主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套,增长近10倍。庞大的需求催生着更庞大的市场,也对监管和行业发展水平提出了更高要求。

对于中介领域的监管也好,整治也罢,一定要把握行业的本质,认清问题的真相,遵循发展规律。

这个行业需要规范而不是归零,近期的种种措施是为了让这个行业走得更远。

记者:王佳飞

编辑:陈梦妤

视觉:蔡沛君

排版:陈梦妤 马原

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