镁刻·中报解读| 半年就挣了近一年的钱 北辰实业的另一面是什么？

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

北辰实业8月18日发布了半年报，其中披露了几个有些夸张的数字：销售面积约60万平方米，同比上涨115.56%；销售金额110.6亿元，同比上涨125.10%，半年的销售金额已经超过2020全年（122.08亿元）的90%。

然而中报却揭示了该公司业绩增长的另一面。

“加快项目周转”

北辰实业这份成绩单在房住不炒的背景下显得过于优秀。

报告期内，北辰实业的数据非常很好看，实现营业收入人民币约100亿元，同比上升205.93%；利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币5.5亿元、2.3亿元和2.6亿元，同比分别上升87.68%、22.44%和49.12%。

要知道，就在5个月前的2020年报中，北辰实业还是全年销售额122亿元，税前利润更是仅有约16亿元，下降40%有余。

这半年间北辰实业到底发生了什么值得探究。

2020全年，北辰实业利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币11.6亿元、5.8亿元和2.7亿元，同比分别下降58.02%、68.76%和83.62%。

面对如此局面，北辰实业给出的解决方案是“抢占疫情期间积压的客户资源，加快项目周转”。

2021年上半年的北辰实业也是这么做的。

根据此次半年报，和2020年同期相比，该公司新增的海口北辰府、成都北辰天麓府、廊坊北辰香麓、四川北辰国颂府等4个项目贡献收入，此外武汉北辰蔚蓝城市对收入的贡献也明显加快。半年报显示，北辰实业上半年发展物业收入总额约94亿元，大大超出2020年同期的26亿元。

其中，北京、重庆、长沙及成都分别实现合同销售金额人民币27亿元、22亿元、19亿元及12亿元，用北辰实业自己的话说就是：“重庆悦来壹号、海口北辰府等多个项目销售额位列上半年区域市场前列，成都北辰鹿鸣苑项目开盘即售罄。”

项目存货跌价5个亿

但需要注意的是，与半年报共同发布的，还有北辰实业的一份计提资产减值准备公告，说的是“对于存货因全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。”具体为2021年前6月计提资产减值准备总计人民币6.5亿元，其中需对房地产项目计提存货跌价准备人民币5亿元。

这份计提资产减值公告或许能够在一定程度上解释北辰实业为何能够在短短半年内实现了业绩报告的“翻天覆地”。

知名地产分析师严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“计提资产减值，公告中提到了销售价格低于成本，因而可能是由于企业降价行为导致的；另一方面，通常企业计提资产减值也是为了合理避税，降低税费成本。”

关于计提资产减值准备，贝壳研究院高级分析师潘浩也表示：“计提资产减值准备与销售数据有一定的相关性，可以是部分原因。另外，计提资产减值准备近两年由于全国的限价等调控政策，多数房企都会提高该项金额，具有一定的行业趋势。”

另一方面，如果审视北辰实业近几年的业绩表现便会发现，该公司中报业绩一直有起伏波动的传统。

单从中报的营业收入来看，2017年至2021年间，北辰实业总是在一年增长一年下降。2017年中报的营业收入为78.53亿元，而2018年便降至54.7亿元，经历2019年的增长后，2020年又下降至33.49亿元，2021年中报最终上涨至102.45亿元。

关于未来北辰实业能否保持如此次业绩般增长，有几个数据可以看出端倪。

中报显示，2021年1-6月，北辰实业就房地产开发而言，在土地储备方面，实现总土地储备623.41万平方米，权益土地储备556.23万平方米，“无新增房地产储备”；在工程建设方面，公司实现新开工面积40.83万平方米，同比下降了49.06%；开复工面积551.96万平方米，同比也下降了21.53%。2021年上半年，北辰实业项目总建筑面积为约534万平方米，而持有代开发面积却仅剩约155万平方米。

换句话说，北辰实业手里的存货不多了。

封面图片来源：摄图网