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三度流拍后债主欲再打六折售债权 广州CBD“印钞机”级商场为何无人问津?

每日经济新闻 2019-11-18 21:58:06

记者留意到,曾有说法称太阳新天地是“印钞机”级别的购物中心。那么,如此的“现金奶牛”,为何沦落到三度处置资产都无人问津的境地呢?

每经记者 王帆 摄影报道    每经编辑 宋思艰    

说起大型购物中心,它可谓是大城市CBD标配,经营佳、人气旺的购物中心会被视为提振周边商业活力的利器。

然而,今年以来,广州CBD珠江新城最大的单体购物中心——太阳新天地的日子却并不太平,债务缠身、管理混乱、商户退租,甚至多次拍卖和变卖物业资产、价格一降再降,但仍无人愿意接盘。

太阳新天地入口

11月15日,在经历两次拍卖、一次变卖均流拍后,颇为“无奈”的太阳新天地债权方再次寻求新出路,在广东金融资产交易中心挂牌转让总额约30亿元的债权,但挂牌价格仅18亿元,相当于打了六折。

《每日经济新闻》记者注意到,太阳新天地曾被誉为珠江新城“印钞机”级别的购物中心,一年租金收入可达3亿元;商场区位优势明显,位于珠江新城东北部,周边分布有大量高端住宅区、高校和写字楼,业内也不乏对该块物业资产看好的声音。那么,如此一块优质资产,为何落到一再打折仍无人问津的地步?

公开拍卖,0人报名

太阳新天地购物中心是广州CBD珠江新城最大的单体购物中心,位于广州市天河区马场路的珠江新城东部核心区,周边覆盖有暨南大学、广州马场美食城、珠江公园及高端写字楼和住宅区,紧邻地铁五号线和华南快线,区位可谓占据优势。

11月14日,记者实地探访了该购物中心。商场入驻有优衣库和H&M等快时尚服饰品牌、无印良品和美思佰乐等零售品牌、星巴克和外婆家等餐饮品牌,以及中影集团旗下影院,是集购物、餐饮、娱乐等于一体的一站式购物中心。

太阳新天地建筑外景,前方为入驻品牌标志

然而,这样本应被视为“香饽饽”的商场,却频频面临变卖和转让,并且如同“烫手山芋”一样,无人愿意接盘。

11月15日,广东金融资产交易中心披露了一则挂牌信息,项目名称为兴业银行-广州太阳新天地物业收益权投资单一资金信托之特定物业收益权债权资产,债权总额为30.41亿元,而挂牌价格仅为18.08亿元,相当于六折转让。

《每日经济新闻》记者注意到,本次债权挂牌转让委托方为五矿国际信托有限公司,债务人为广州华骏实业有限公司(以下简称华骏实业),而华骏实业则是太阳新天地购物中心的产权人。

这并非太阳新天地相关资产第一次被处置。在近5个月的时间内,太阳新天地可谓是“命运多舛”。

今年6月28日,太阳新天地共计813套房产、车位被公开拍卖,起拍价28.84亿元,相比于41.20亿元的估值,折价约三成。阿里司法拍卖网站显示,该次拍卖共有20186次围观但0人报名,最终流拍。7月25日,太阳新天地上述资产以一拍价格的八折即23.07亿元进行二次拍卖,也是以流拍告终。

两次拍卖未果后,8月28日~10月27日,上述资产按照二拍价格进行变卖,再次流拍。

办公室有两派人马办公

11月18日,太阳新天地产权人华骏实业的控股股东广州百嘉信集团有限公司(以下简称百嘉信)人力行政总监范杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,太阳新天地最鼎盛的时候一年租金收入可达到3亿元。

记者留意到,曾有说法称太阳新天地是“印钞机”级别的购物中心。那么,如此的“现金奶牛”,为何沦落到三度处置资产都无人问津的境地呢?

太阳新天地内景,人流并不多

范杰告诉记者:“我们对没有人参与拍卖感到非常遗憾和痛心。拍卖和变卖的过程不顺利,主要是因为股东的纠纷导致商场经营出现各种各样的问题,没有人敢进来接手商场。”

记者了解到,百嘉信的股东分为两个阵营,一是持股40%的瑞晟房地产开发(深圳)有限公司,二是合计持股60%的上海訾希商务信息咨询合伙企业(有限合伙)和北京万士丰实业有限公司组成的控股股东阵营。范杰作为后者的授权代表,同时是百嘉信的人力行政总监,他向记者讲述了前者盗窃百嘉信公章、驱赶其他股东的派驻人员、转移商户租金导致商场经营受阻的情况。记者尝试联系另外一方股东进行核实,但其公开电话未有人接听。

尽管股东纠纷尚未明朗,但在商场经营现场存在双方对峙的情况确实存在。记者11月14日走访太阳新天地M层的管理处办公室时,发现在安保上存在两方分歧的情况。有员工向记者证实,办公室有两拨人在办公,彼此所属股东不同,日常交流工作存在障碍。

此外,商场经营的式微也显露无遗。一位近几年多次光顾太阳新天地的顾客告诉记者:“太阳新天地今年相比前几年的变化比较大,关了很多店,人流也不如以前多。”记者走访发现,商场内有较多正在封闭施工的区域,多是此前被撤的店铺原址。



太阳新天地商场内部有封闭施工区域

范杰告诉记者:“商场管理日趋混乱,如商场的布局结构设计变得不合理,本来是规划好某一层属于什么商户类型,后来就全打乱了,没有任何经营理念;有大量的商户退租,也有商户保证金无法退回。此外,商场的安全风险也比较高,设施的维护不到位,有一些铜皮铁皮都已经翘起来,烟雾探测器无故报警在六七月时也发生了四五次。”范杰认为,股东的分歧导致难以凝聚力量去经营管理,是造成现状的主要原因之一。

记者从太阳新天地获得的多份资料显示,多位太阳新天地员工在今年4月向劳动监察部门发出联名信,反映了其自2月开始被拖欠工资的情况,并指出原因是业务方陷入债务纠纷。

新天地员工向劳动监察部门发出的联名信截图(已隐去签署人姓名及手印)

此外,广州供电局4月16日发出的一份欠费停电通知书显示,太阳新天地产权方华骏实业于2019年4月16日9时前有约311万元电费未缴。

            

广州供电局对太阳新天地产权方华骏实业欠费停电通知书

或面临债权难以实现的风险

那么,经历三次拍卖和变卖失败之后,太阳新天地能否借助本次债权转让顺利易主呢?

记者了解到,华骏实业债权方并非仅有上述的挂牌委托方一个。而在有多个债权人的情况下,新的债权受让方能否顺利实现债权,获得华骏实业旗下太阳新天地这块最主要的资产仍存在较大风险。

上海明伦律师事务所王智斌律师告诉《每日经济新闻》记者,“对于债权转让的情况,债权受让方将要面临两个风险:一是受让债权后存在执行不能的风险,即在受让之后要求法院去执行,可能会执行不到;二是如果存在多个债权人,或者将来发生重大诉讼,导致破产重整的风险,将统一由破产受理法院处理相关执行案件,这样可能导致前述的债权受让方在短时间内无法实现债权。”

王智斌进一步表示:“正因为有这个风险,所以债权转让会有折价,折价多少取决于受让方对风险的评估。”

记者留意到,挂牌转让的公告也披露的相关风险,其中包括债务人可能不履行或不能履行以物抵债协议和/或原债权文件;债务人和/或担保人和/或第三方可能存在破产、被解散、被注销、被撤销、被关闭、被吊销、未成立、歇业、下落不明以及其他主体存续性瑕疵的情形等。

另外值得注意的是,挂牌转让公告显示,信息披露期为2019年11月15日10时~22日10时;若期满后未征集到意向投资方,并非信息发布终止,而是将延长信息发布,直至征集到意向投资方。债权方宁愿折价也要退出的决心可见一斑。

《每日经济新闻》记者查询中国执行信息公开网发现,目前华骏实业共有8条执行信息,并且有2次被列为失信被执行人。

封面图片来源:每经记者 王帆 摄

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