旧城改造有望成为房地产信托下半年发力点 业内：不排除后续纳入规模管控

每经记者 陈玉静    每经实习编辑 刘野    

如果说7月数据的掉头向下已经显示出房地产信托的下行周期，那么8月前半月的数据只能用急转直下来形容当下的房地产信托业务。用益信托的统计数据显示，截至8月16日，8月前半月房地产信托的募集规模仅为40.66亿（按产品成立日期），数量为47个。而在前一个月，同时期的成立规模则为436.54亿，数量为225个。自“23号文”以来，一系列的监管措施似乎已经让房地产信托业务降至冰点。但厘清此次监管细节，或许更有利于观察当下房地产信托面临的境况。

华东某信托公司人士对《每日经济新闻》记者表示，和历次对房地产信托的严控相比，本次的控制更加严格，基本上控制住了所有的房地产信托模式，可以看出监管部门规范房地产信托业务的坚决。未来，旧城改造类业务有望成为信托公司下半年的业务发力点之一，此次监管并没有对房地产采用“一刀切”，旧城改造、城市更新等项目不受《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）的约束。不过，南方某信托公司人士则对《每日经济新闻》记者表示，近期监管部门在摸查棚改、旧改、城市更新等项目数据，不排除后续纳入房地产规模管控。

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规模管控叠加合规要求收益权模式已成过去

在与信托公司沟通的过程中，《每日经济新闻》记者了解到，最近一系列关于房地产信托的监管中，在要求三季度不新增的规模控制外，还有此前在房地产信托业务中，占据一定比例的收益权模式的全面禁止。东部某信托公司人士称，收益权模式主要是之前很多是没有按照监管要求、监管用途，相当于变现突破“四三二”。该人士进一步表示，这一模式在房地产信托业务中所占规模并不少。

西部某信托公司人士在接受采访时表示，“在此次监管之前，收益权模式本身就是特定的一些信托公司在做，几年前是大家都做，但后来可能关于收益权模式监管口径偏紧之后，很多就不能做了，但还有几个地方的银监局可能监管比较宽松，还能做，比如股+债，某信托公司在23号文之前都在做，而这种模式2015年就已经不被允许，当然现在两种模式都不行了”。

该人士称，目前房地产信托能做的只有两种模式，一种是“四三二”，另一种就是股权模式。不过，该人士透露，“信托公司在做股权模式时，虽然是股权，但还是偏债为主，因为在约定退出时，可能会约定一个不超过多少的收益率，表面上是不超过，但实际就是这个收益率，这样一来，实际上就是债”，而且，信托公司做股权模式的本身就很少，在整个地产信托规模中，可能十分之一都不到。

对于未来信托公司业务如何转向，前述人士对《每日经济新闻》记者表示，现在地产业务受限，其他板块可能各个信托公司都会加强发展。但行业的大环境在萎缩，目前的监管环境下，不萎缩是不可能的，收入本身也要下降，可能今年的体现还不会很明显，因为今年的利润会有去年业务的一些延续，甚至明年的利润可能还不是特别难看，但如果一直维持现在的监管状态，那后年的报表就会非常难看。

但对于不同的公司而言，对收入的影响或许有所不同。华东某信托公司人士表示，房地产是资金信托的主要投资方向之一，因此“64号文”的下发将在未来一段时间内对信托行业的业绩带来影响。对于一些高度倚重房地产信托业务的信托公司来说，下半年的业绩压力会相对较大；但对于那些业务结构相对均衡的信托公司来说，更容易消化负面冲击。

信托公司：旧城改造类业务有望成为下半年业务发力点

在目前的监管背景下，短期、长期内能够替代房地产信托支撑信托公司收入的方式还有哪些？对此，华东某信托公司人士对《每日经济新闻》记者表示，旧城改造类业务有望成为信托公司下半年的业务发力点之一。近两个月来，中央层面已先后三次提及推动老旧小区改造。此次监管并没有对房地产采用“一刀切”，旧城改造、城市更新等项目不受“64号文”的约束，这也是信托公司运用市场化方式，吸引社会资本，支持实体经济发展的一种有效途径。对信托而言，也有助于提升信托公司主动管理能力。此外，信托公司在消费金融、股权投资领域的布局也在逐步加码的过程中。

该人士进一步表示，短期来看，任何其他类型的项目，要替代房地产信托对信托公司收入的贡献，仍有难度，但长期来看，这一情况未必是坏事，也能够改善信托公司过度依赖房地产的现状，使信托公司更好地通过支持工商企业发展，实现“脱虚向实”，支持实体经济发展。

不过，南部某信托公司人士则表示，近期，监管部门在摸查棚改、旧改、城市更新等项目数据，不排除后续纳入房地产规模管控。

此前，有媒体报道表示，在房地产信托管控后，有信托公司将目光投向政信业务。对此，北方某信托人士称，目前有该趋势，但所在公司还没有要求，另外在当前环境下，政信能投的项目并不是很多。在谈及未来转向时，数家信托公司人士表示，不好评估。