2.0商业模式下的308亿：朗诗董事长田明的防守反击

　　“我们认为2017年将非常非常严峻，超出市场上普遍的预期，在这样一个对形势的判断下，我们采取的策略是防守反击，先在恶劣严峻的市场面前守住，不要进球，然后有条件再进攻。”这已经不是我们第一次听到朗诗集团董事长田明这样的言论。

在最近的几个公开场合，他多次强调，中国上一阶段的房地产是黄金时代，黄金时代的特征是：房地产开发模式特别简陋、粗糙，拍一块地，然后盖房子，然后销售，把钱收回来。再大的公司，都是对这种粗陋商业模式的重复，无非是数量的差别。但这种以住宅、零售、快周转为特征的粗陋的商业模式不能在中国的房地产行业持续下去，一是房地产行业泡沫正在形成，再这样下去会破灭；二是在东部的大城市和主要核心城市，都已经迎来二手房和存量房时代。

“我始终是一个紧盯着市场、战战兢兢、如履薄冰的人。我可能会为了我的谨慎，付出一定的代价，比如该拿的地没拿。但是，这样的谨慎，可以让企业发展得更长久。”基于对市场的这一判断，在田明的带领下，过去一年朗诗绿色地产在业务收入构成、商业模式等方面进行了诸多变革。

这些变革，让朗诗变得更健康，也赢得了一种有些房企暂时还不具备的能力：在地产行业发生重大变革后，能够活下来，并成为新的主流企业的能力。

销售业绩增幅超过100%

如果，光听田明的上述说辞，很多人也许会产生错觉，以为去年朗诗的业绩增幅不大。

可是，事实却正好相反。

在刚刚过去的2016年，朗诗绿色地产的业绩相当不俗。截至2016年12月31日，朗诗总销售额为308亿元，比去年同比增长69%，其中地产业务占283.5亿元。

“很多人买房，我问他为什么买房，无一例外是投机性购房……到有些新盖的小区去看，晚上亮灯率很低……2016年的楼市红火，和我们地产商没有关系……”尽管业绩有爆发式的增长，但田明对市场的总体趋势看得非常清楚，他明白去年那样的市场火爆不可持续。

可以持续的是另一块收入，这就是朗诗在服务领域的收入。

这部分收入包括房地产开发服务、存量资产运营、城市更新、金融服务等多项业务。

根据介绍，上述收入总额接近25亿元，并且保持了过去几年连续50%左右的收入增幅。

相比房地产开发收入，朗诗的服务类收入虽然占比不大，但利润总额却不低，开发投资的利润和服务收入的利润，去年基本维持在1:1的比例，是朗诗绿色地产在开发投资收入以外，另一块重要收入来源。

在房地产行业内寻找各种转型尝试

在田明看来，相比房地产开发市场，来自房地产服务类收入仍然有巨大的增长空间。

9月，朗诗曾和中信资本在上海举行城市更新战略合作签约仪式，共同合作探索一线城市的存量资产改造业务。

田明说，当时上海市规土部门的一位负责人曾和他聊起，整个上海的开发强度已经达到52%，意味着除去河流、绿化、农田、道路等部分，上海已经没有可以用来开发的空间。

在这个背景下，增量资产开发，必然转向存量资产改造。田明说，他曾在美国这个房地产行业极度发达的市场进行考察，发现就是这样一个成熟的市场，城市更新需求也是非常大。

“城市发展、更新中，总会出现一些低效资产，把这些低效资产盘活，让它能够重新高效利用，就会产生新的盈利空间。”

有盈利空间的不仅仅只有城市更新业务。商业地产、长租公寓、幼儿园、医院、诸多城市公共设施，都有盈利空间。

田明说，美国最大的开发商年销售额只有100多亿美元，很多美国大型房企和朗诗相比，销售收入要低出一截。可是，美国的地产商有大量的持有型房地产，包括租金在内的多项收入总和，远远超过了房地产开发利润。这使得美国的房地产企业，在经历过几次大的危机之后，依然能够很健康地存活下去。

和他们相比，朗诗持有资产所占的比例，仍然有很大的差距，有进一步提升的空间。而朗诗所开发投资的物业也会有各种类型，不仅仅有商业、办公楼，也会有长租公寓、酒店等各种物业。

田明说，这就是朗诗的转型，不跨出房地产，在行业内部寻找可以发展的新机会。 文/杨羚强