美联储加息之后 国内房企却纷纷重启美元债

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每经记者 杜冉乐 每经编辑 隋丕宁

2016年4季度以来，热点城市纷纷出台楼市调控政策，为房企提供资金通道的境内融资渠道日益收紧。在这一背景下，有些房企将融资目光转向海外。

1月4日，龙光地产成功发行2亿美元优先票据。同一天，中国奥园也披露了美元优先票据融资计划。2天前，富力地产已发行2.65亿美元附增发权的优先票据。

上述3家在港上市的内地房企，在多家机构的最新销售排名榜上均位列百强，且销售业绩同比增幅较为显著。当前一个重要背景是去年底美元加息25个基点，市场预期今年将迎3次加息。

与2012年启动的那一拨典型房企境外融资潮相比，当前普遍不及6%的票息率显得房企美元融资成本较低，而2016年他们抢地积极，其融资还债较为迫切。

上市房企重启美元债

《每日经济新闻》记者观察发现，实际上，2016年底房企对融资工具的选择就开始发生了微妙的变化。

去年12月下旬，万科A公告说，香港万科3年前设立过20亿美元规模的中期票据计划，到去年9月份变更为32亿美元，其近期已发行6亿美元3年期定息票据。

除此之外，旭辉控股私募发行了一笔2.85美元、票息率5.5%的高级无抵押美元债。

这期间，像龙湖地产、花样年控股等房企曾多次赎回票息率均在10%以上的美元债。

知名房地产金融专家、亚信控股集团董秘荣腾洪向《每日经济新闻》记者表示，决定内资房企提前赎回美元债的动力是他们从境内获得资金成本很低。

去年“9·30”新政之后，热点城市房地产实施从严调控，而房企一度宽松的在交易所发债融资也变得不再通畅起来。

尽管如此，记者注意到，在沪、深证券交易所官网上，仍有大量A股、H股知名上市房企，或非上市房企抛出公司债融资计划。

截止去年底，除了时代地产、华融置业之外，去年11月以来无一例房企公司债申请获得交易所审核通过。

一个微妙的变化是，不少大型房企曾试图转向银行间债市发债融资，比如富力地产去年10月份曾对外抛出了总规模400亿元的债务融资工具。时隔3个月，也就是今年1月2日，富力地产却转向境外发行2.65亿元附增发权的美元优先票据，票息率5.75%。

1月3日，旭辉控股与多家银行签署了总额5.3亿美元的银团贷款协议。旭辉集团董事长林中表示，这是消除较高成本债务和补充流动资金的重要举措，预期未来平均融资成本将降低至5%以下。

1月4日，龙光地产成功发行2亿美元优先票据。同一天，中国奥园也对外披露了美元优先票据融资计划。

对此现象，荣腾洪解释说，当前国内债市普遍销售较为被动，接受者多持观望态度，主要房地产债市受国内政策因素多变影响。

境外发债成本低于上一轮

记者注意到到，万科去年底发行的6亿美元债票息率仅为3.95%，龙光地产的2亿美元优先票据息率为5.75%，富力地产的2.65亿元优先票据（附增发权）息率也为5.75%。

据《境外债券》微信公众平台对外披露消息说，中国奥园正在发行3年期最高2.5亿美元固定利率高级债券，初始指导价定在6.75%左右，由中国奥园作为发行人直接发行。

按照腾讯财经2015年初做过的一次数据统计，从2012年7月中旬金地集团发行息率9.15%的12亿美元债开始，截至2014年底，一共涉及30家大型房企境外发债53笔，融资总额221亿美元，息率超过7%的达37笔，其中息率超过10%的又达15笔。

“虽然美元强势，美元相对走强，人民币汇率弹性加大，投资美元债的汇率对冲成本将有所下降，甚至可能因美元升值而享受正收益。美元走强之后，美元债供需层面的改善推动发行市场活跃，也会降低债券利率。”荣腾洪说，投资利差是发债方的根本目的。

一位华尔街交易员在《境外债券》撰文说，在岸市场融资渠道收紧之后，房地产实体市场也开始降温。对于房企来说，2017年是个考验。不少房企的美元债将在2017年到期或进入可赎回期，如何再融资以及如何融资都需要规划。

其中，中国奥园一笔3亿美元的债券将在1月中旬到期。上述华尔街交易员认为，考虑到这笔债券的高票息，如果不出意外的话，该房企将会尽快赎回。

记者发现，从上述多家房企集中发行美元债来看，多为偿还现有债务及补充运营资金。从机构统计来看，像富力、奥园、龙光等房企销售业绩均进入百强且增幅明显，但拿地耗资不菲，尤其是龙光。

辉立资本研究员黄恩赐近日披露了一份龙光地产投资者问答纪要，称龙光地产谈及高价拿地时说，深圳光明项目可塑性和弹性较高，高总价拿地能排除实力较弱的房企。