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李迅雷:疯狂的楼市 疯狂的人性

每日经济新闻 丨李迅雷 2016-09-27 09:31:22

当前中国一二线城市的房价出现可观的涨幅。如果仅从房价收入比或房价租金比来衡量,这些大城市的房价早已高得很离谱了。那么,该怎样来理解当今楼市的疯狂呢?

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◎李迅雷

牛顿说过,“我能算准天体运行的轨迹,却无法计算人性的疯狂度。”当前中国一二线城市的房价出现可观的涨幅。如果仅从房价收入比或房价租金比来衡量,这些大城市的房价早已高得很离谱了。那么,该怎样来理解当今楼市的疯狂呢?

为何估值总是偏高

如果说,房价租金比相当于股市的市盈率,那么,房价收入比则有点类似于股市的市净率。从目前看,中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍,上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍,说明一二线城市的房价上升过快,导致市盈率快速上升。按照国际标准,房价租金比在16.7~25倍之间是房价的健康区间,也就是超过25倍就是存在泡沫了。

从房价收入比看,据国际货币基金组织的全球房价观察报告说,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一,北京以33.32位居第五,上海以30.91位居第六,广州以25.85位居第十。

当大家都在谈论楼市泡沫时,实际上股市泡沫要比楼市更大。相比股市,楼市在供给上的调控要比股市少得多,地方政府在商品房的土地供给方面具有很大的自主权。但由于住宅用地指标被严格控制,故随着部分大城市人口的不断集聚,住宅用地供给的稀缺性与股票供应的稀缺性有异曲同工之处。

泡沫多大很难衡量

纵观各国楼市的价格变迁过程,发现都会经历这样一个过程:从价值低估到价值实现,再从价值实现到价格泡沫,最后是泡沫破灭,价格走入低估区间,酝酿新一轮周期的启动。

中国目前房地产泡沫虽然已经非常明显,即楼市已经完成了从价格发现到价值实现的过程,但泡沫究竟大到什么地步,确实很难衡量,只能说是区域性的泡沫过大,三四线城市房地产库存高企,即便有泡沫也不算大。东部的一二线城市房地产的库存已经大幅减少,故泡沫化程度或许比较大。

单纯从估值角度看,楼市的整体估值水平低于股市,如主要城市房价租售比在38.5倍左右,超过25倍合理估值上限不远,只有个别大城市房价泡沫比较离谱;从居民买房杠杆率水平看,加杠杆的增速大幅上升,但居民房贷规模并不算大,今年底余额大约20万亿元,只有美国的三分之一,今后加杠杆还有一定空间,前提是房价不出现大幅度下跌。我曾经测算过,居民的购房的杠杆率水平应该还可以提升15万亿元左右,即占GDP比重大约到37%。

当前楼市其实也是结构性牛市,即一二线城市房价上涨,三四线基本不动,但去年是一线城市房价上涨凶猛,今年则传导至二线城市,今后会否继续向部分没有上涨的三线城市传导呢?

不可低估人性的疯狂

学者研究和预测楼市价格走势及泡沫何时破灭,总是基于一系列宏观指标和经验公式,但中国与其他国家相比,楼市的游戏规则比较独特,有些方面不具有可比性。房价租金比或房价收入比可以衡量房价水平,但不能以此来预测房价何时见顶。

这轮房价上涨,最明显的特征是结构性上涨,这反映了中国经济在不同区域间的分化,凡是公共服务相对完备,就业机会多的城市,房价涨幅就大,反之就小。随着经济下行,去产能将导致一大批中小城市的衰落,人口流向大城市。这就比较容易解释郑州、合肥、杭州、南京等二线城市近期房价大涨的原因。

我认为这轮经济下行过程中的楼市结构性牛市,最大的基本面就是经济区域性分化下的大城市化进程加快,同时城镇化则步入后期。不仅是人口向一二线城市集聚,而且资金也向大城市集聚,尤其是一线城市。

当前,楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点,因此,人性就会在群体动力的作用下体现出疯狂地贪婪和冒险,但究竟这轮楼市的价格上扬还能走多远,确实很难度量,因为从价格低估到价值实现,是容易度量的,但如果考虑到“逼空”下的非理性因素,后面的价格就很难估算了,因为越来越多的人会相信“房价不败”的神话。

不管怎样,当投机的力量耗尽,人们会幡然醒悟,原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失,土地稀缺的故事是那么不靠谱;若干年后,当独生子女们把四位老人送进了养老院,会面对那几套的空置房产发愁。

(作者为海通证券副总裁、首席经济学家。本文获授权转自微信公众号:lixunlei0722)

责编 隋丕宁

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