全国高价地旁的大拆迁！上海虹口又将上演一夜暴富？

每经编辑 吴若凡    

▲ 红框内为待拆迁地块

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

当人们还在津津乐道上海拍出刷新全国成交纪录的高价地时，一家开发商已经在闷声发大财。

2016年8月17日，新湖中宝发布公告，全资子公司新湖地产拟与汉荣房地产签订《上海市虹口区乍浦路街道32坊2/1丘地块变更建设开发单位协议》：

拟采取变更开发建设单位的方式，在新湖地产完成目标地块的房屋征收补偿后，并经上海市虹口区人民政府批准同意后，汉荣房地产放弃对目标地块的开发建设权利，并配合办理将目标地块的开发建设单位变更为新湖地产之手续。

简单说来，就是开发商汉荣房地产将拆迁事宜全部转让给了新湖中宝，未来该地块的拆迁和项目开发全部交由新湖来完成。

“原拆原还”这个词老上海人可能不陌生，因为曾经就凭借这个词，有些拆迁户一下子拿到了几套新房，瞬间由穷变富。

而伴随乍浦路街道开发权益的转手，区域的拆迁再开发进程可能会加快，而这无疑将解救区域里的大批住房困难户，大拆迁将上演新一轮“由穷变富”的故事。

富翁制造

先来看一下这宗地块：乍浦路商业建筑以东，武昌路以南，吴淞路以西，天潼路以北。

总占地面积19201平方米，其中规划道路用地1989平方米，总规划建筑面积不超过72878.4平方米，规划容积率不超过4.2万平方米/公顷，规划用途为商业、办公。

＊上述数据以最终规划部门确认的数据为准

由于是毛地，尚不知道区域的具体拆迁补偿价格。

不过，根据邦爷曾拿到的《虹口区万安路地块前期征收预算》中粗略算出的拆迁成本在8.6万/平方米左右，邦爷估计乍浦路地块的拆迁价格不会低，因为它不但也属于虹口区，位置还比万安路地块要好得多。

而且，从地理位置上看，乍浦路项目与8月17日拍出的中国单价最贵地块“闸北中兴地块”（楼面价近12万元/平米），直线距离不足2公里。

而拆迁地块所在的四川北路板块新房均价在9万元/平米，这主要是由于该板块位置内只有瑞虹新城和建邦16区两个新房项目，因而拉高了整体价格。

种种因素都在拔高地块的拆迁价格，但拆迁一事涉及的权益分配实在太复杂，所以具体拆迁补偿标准能达到多少，大家自由发挥想象空间吧~

但不得不说，尚未启动拆迁，区域价格预期就已经被抬上了10万+。不得不说，动迁户们，你们太幸福了。

依据《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》以及《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》内容，居住房屋的价值补偿为：

1、公房：评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴

2、私房：评估价格×100%+套型面积补贴+价格补贴

评估价格=被拆除房屋的房地产市评估单价×被拆除房屋建筑面积(如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋建筑面积。

＊文中观点为受访者言论，和邦地产立场无涉。