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泰禾47亿崇明拿地内幕:每平米省2万元?

邦地产 2016-05-22 18:21:45

在上海崇明岛这种地方买地,难道是看到了什么大家不知道的?

每经编辑 吴若凡,杨羚强    

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(本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle)

“小刘这个项目估计大概要亏200多亿,还抬高我们的市价,让我们无厘头赚了300亿。我们还喝他一百多万的红酒,岂不是禽兽吗?你是燃烧自己,照亮我们,你啊,是个伟人。请受我一拜!”

看过电影《美人鱼》的人应该都还记得这句经典台词,也记得这个镜头:

在影片开头的土地拍卖会上,四爷和小刘对飚报价,最后小刘以高出100万的价格取胜。但正在四爷洋洋得意的时候,小刘却拿来了一张填海批文,这背后得是多大的利润啊!一向和小刘“不对眼”的四爷为了和小刘合作,共同发财,不得不派出女儿亲自追出去...

相似的场景出现在了现实中...

5月19日,泰禾集团以47.42亿总价拿下了崇明长兴岛的两块地,折合楼板价达到1.5万元/平!

要知道,上海房价网的数据显示,崇明的平均房价也就一万多。要说崇明的潜力很大,好像也不是。

因为一直以来,崇明虽然属于上海,但到上海市区实在太不方便,经济状况也远远不如昆山、嘉兴、太仓等同样“远离”上海市区的地区,所以上海人宁愿去花桥、嘉善买房,也不愿意去崇明置业。

但这会儿,崇明的地价却飙到了1.5万/平,而且现场争夺还十分激烈(远远超过了星爷电影里的场景)。

上海有一个堪比四爷的地产大佬就发话了,“这种鸟不生蛋的地方谁会买?买了度假?问问被限购的上海人,谁去那里度假?”

邦地产有很多粉丝也说,“格就是只冲头(上海话:傻瓜的意思。)”泰禾买它,真让人想不明白。难道和小刘一样,泰禾老板黄其森是为了“填江造地”,才买的地?

你没看到的“崇明”

所谓的“填江造地”可能只是邦地产粉丝yy的。但邦爷认为,拍下这块地,可能是黄其森发现了大家没发现的一些价值。

邦爷注意到,4月18日上海发布消息称,2017-2025年间,上海将规划建设9条轨道交通,其中一条就是“崇明线”,能让浦东金桥到崇明本岛的路程缩减至30分钟。另外,如果越江隧道西线通车,崇明岛到宝山只需花15分钟。

要知道,崇明岛是上海唯一拥有大量自然生物的生态岛。由于岛域自然地理的局限以及对外交通条件的限制,崇明岛尚未进行过大规模的开发,基本保留着原始状态,崇明岛的生态价值在整个长江三角洲地区都是可圈可点的。

回到拍地这事,邦爷特地看了下越江隧道西线终点——宝山牡丹江路地区的二手房,区域目前的二手房价格已经到了3.5万/平,金桥区域的二手房价格更是到了5万/平。

这说明越江隧道西线的另一个终点——崇明,日后房产物业的升值潜力是可期的。如果按照宝山、金桥目前的房价情况来估算,泰禾在买地这事上至少省了2万元。

另外,邦爷想分享一个角度:

崇明岛和临港等上海待开发地区不同,属于供应量小的小盘股。

根据《崇明统计年鉴2015》显示,2014年崇明的开发企业总共只有35个,开发项目只有41个。2015年崇明总共成交了7块地,其中6块还是动迁地,仅有1块商用地。

而目前,崇明岛的土地大部分都掌握在上海的几大国企里面(上实集团、光明集团、中华企业以及崇明岛本地的一些国资企业)。

有限的供应和价格洼地的现状,想想会诱导什么出现?当然会是未来的资本大量流入!

顶级中的顶级

如果,光是价格洼地和有限供应,估计这个片区也就是一般的刚需定位。但偏偏崇明的配套是顶级中的顶级。

基本上,上海最高档次的生活设施,都被安排在崇明,比如华东最大的72洞海岛高尔夫球场、国际赛事级马球场、海船级游艇码头、东滩水世界主题乐园、直升飞机停机坪、国际会议中心、五星级酒店金茂凯悦...

就连崇明岛的鸡都不同。邦爷有同学就说,崇明的鸡和上海那些工厂化生产的鸡都是完全不同的。前者从出生到宰杀,至少要一年以上,而且只吃虫子,不喂人工料,鸡肉的品质,和食用的安全程度,远远超过目前市场上的肉鸡。岛上的蔬菜、大米,也多用传统的农耕方式种植,但苦于交通、物流,这些食品运到市区通常很贵,也不容易买到。

这样的配套,这样的生活品质,加之环境够优美、森林够丰富、水系够发达、空气够清新...这些的确只有崇明才能hold住,这就是崇明相较上海其他所有地区的最大亮点,也是对富人最有吸引力的地方之一。

胡润有调查就显示,当下的中国富人对自己的健康和生活品质,越来越关心,并且愿意在这方面花大代价。对他们来说,只要车程能够在一小时以内,常去崇明呼吸下空气,吃点干净的食品,清空自己的大脑,有什么无法接受的呢。

泰禾也许就是看到了这些前景,才花了47亿在这个“鸟不生蛋”的地方买地。但毕竟整个生态岛要建好,没有5到8年不行,泰禾想很快赚钱,估计也不一定容易。但谁让他刚公布拟增发98亿呢,这么多流动资金,足够让泰禾养这块地。

 

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