北京不遗余力减少人口，能让房价下降吗？

每经编辑 庞静涛    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

最近，北京的小伙伴说了一个买房的理论，邦爷差点就相信了…

他说，北京要减少人口，要疏散产业，高房价的支撑点会逐渐瓦解…

所以，在不久的将来，北京的房价就会降了？

为了求证，邦爷参考了《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》、《国土资源“十三五”规划纲要》……等等资料，明确了几大重要方向：

1、“北京包括主城区在内的部分区域，被列入‘减量优化区’，原则不再新增建设用地。”在5月4日发布的上述第二项文件中，这项规划再次被强调。

北京十三五规划则显示，要分区域控制建设用地和建筑规模，严控城六区建设用地规模。未来，该区内疏解腾退的土地将更多被建为公园、绿地。

减多少呢？文件显示，北京建设用地将减少100平方公里，至2020年全市城乡建设用地控制在2800平方公里以内，较目前减少约100平方公里。

100平方公里相当于100万平方米，按3的容积率算，折算成建设面积约300万平方米。2015年新房(含自住房)成交面积1164.63万平方米，差不多相当于北京3个月的新建住宅成交量。

2、由此可见，北京城六区的土地情况的确很紧张，不仅不再新增建设用地，原有的建设用地还在减少 而随之而来的则是，人口也会减少。

北京十三五规划显示，至2020年北京市常驻人口会控制在2300万以内，分区域控制建设用地和建筑规模，城六区人口较2014年减少15%(约200万)。

但北京在严控人口规模的同时，也在调整内部人口的流动。

因为现在的北京，城六区占据全市面积的8%，但承载了60%的人口。

所以接下来的五年，城六区的一大重点就是人口减量，通州区、顺义区、大兴区、房山区和昌平区的等地区将成为承接人口的主力。

说到这儿，邦爷不禁想问了，人口减少带来的房价冲击和土地减少带来的压力可以对冲么？未来的北京，哪些区域将扛起发展大旗呢？

只有土豪才住得起的市中心

北京十三五规划中，对人口的调整选择了用房价、居住成本等措施疏解人口，引导人群流入规划匹配区。

仍以城六区为例，该区大部分属于减量优化区，不再新增建设用地；为避免人口的聚积，官方对存量土地的利用作出了限定。

《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》就规定，东城区、西城区禁止新建住宅类项目（棚户区改造、危旧房改造、文物保护区改造除外），东、西、北五环和南四环以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

为达到“控制和调整”的目标，北京还采用了价格手段。

北京十三五规划中提到，理顺市场要素价格形成机制，制定完善分区域、阶梯式、差别化的公共服务、资源性产品价格和收费政策。

这话可以这么理解，未来，城六区不仅发展的产业受的水、电、天然气等资源型产品价格要高于通州、大兴等区。

另外，“人随事走”也是北京此次调整的思路之一。

按规划，城六区承载着首都核心功能，包括政治活动、文化交流、国际交往和科技创新；重点发展金融管理、信息服务、商务服务产业。相对低端的产业被关停或向北京或环北京的其他区域转。

北京房地产法学会副秘书长赵秀池表示，疏解人口以后，城六区的居住环境得以提升，允许在城六区留下来的产业和人群相对高端，对房价有更好的支撑能力。

低房价的郊区：才是北京人的未来

处于金字塔顶端的城六区，资源稀缺，控制严苛，未来北京的发展将有行政副中心和差异性的新城来挑梁。

从北京政府的规划版图中就能看出，副中心和差异化新城，将是城市发展的新方向。

由此，通州就被规划为“城市行政副中心”，2017年将实现市属行政事业单位部分实质性迁入，并以此带动其他行政事业单位及公共服务功能的转移。

随此，通州也将加快配置教育、医疗、文化、体育等公共服务设施的配建，以保证人口的导入。例如，通州将通过新建、集团化办学、一体化办学等方式引入优质义务教育资源；建设三甲综合医院；推动通州市民文化休闲活动中心等一批综合性公共文化设施建设。 

再比如，依托中关村南部(房山)科技创新城、未来科技城、北京科技商务区(TBD)及良乡、沙河高教园区等重点科教园区，进一步集聚优质科研、创新和高教资源，建设科教新城，带动高技术制造业和战略性新兴产业。

依托北京经济技术开发区、首都机场临空经济区、北京新机场临空经济区、中关村顺义园，发展战略性新兴产业、高端制造业和临空经济，进一步提升技术创新和优势产业发展水平。以北京新机场建设和南苑机场搬迁为契机，打通南中轴路，带动城市南部地区发展。

可见，在差异化的战略中，新城们被要求坚持产城融合、职住匹配，加快建设基础设施和公共服务设施。并承接城六区外溢的产业，对区域内产业进行升级或布局。

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