二手房营改增落地 你将少缴多少税？

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◎每经实习记者 庞静涛

3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称通知），备受关注的二手房交易营改增政策落地。

通知显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于北上广深四个一线城市，通知要求购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的另作规定，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

对于一线城市的“特殊待遇”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，可通过此类征收率的方式，适当进行市场管控，进而抑制部分投资投机需求。

严跃进表示，对于普通住房，持有2年后进行销售，相应的增值部分可以归房东所有，其实是鼓励改善型购房需求的积极释放。

二手房交易的增值税政策基本平移了之前的营业税政策，但计税方法并非此前传言的（售出价-买进价）×5%。

通知显示，二手房交易应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率。

一套210万元的普通住宅满2年，应纳税额=210÷（1+5%）×5%=10万元；营改增之前的征税额=210×5%= 10.5万元。

显而易见，同等条件下的征税条件，营改增后较之前税收成本节约4.76%。