二手房交易知情权危机 上海链家涉消费纠纷被点名批评

每经编辑 吴若凡    

每经记者 吴若凡

2月23日，在上海消保委的通气会上，市消保委对申城消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行了通报，并介绍了两个二手房销售中的实际案例。在这两起案件中，作为居间方的链家没有尽到告知义务，令购房人在房屋交易过程中蒙受巨大损失，进而延误了购房。

现场的市消保委有关负责人和律师指出，这两起案例中链家为了牟取自身利益，擅自违规操作，延误了买家的购房时机，造成了其实际损失，导致房屋无法成交。

消费者知情权被剥夺

今年1月，庄先生给结婚的儿子买一套婚房，到链家门店签订了房地产买卖居间协议，协商价格370万元，定金为80万元，而庄先生在交了定金之后却被告知，出售方在售房过程中由于要购买另一套房子，没有更多的资金。因此将庄先生所购房屋抵押给链家一名工作人员，由此借得贷款用来购买其他房屋。

这里要注意一个时间节点，出售方是在2015年12月30日向链家借的钱，也就是说，链家在张先生付定金之前隐瞒了房屋有抵押贷款这一事实。

在整个过程中，链家方面是始终知情的，却没有事先告知庄先生。

得知真相后，庄先生要求链家解除抵押，却被告知，出售方此时没有更多的资金来偿链家的欠款，解除抵押的前提是必须先将这套房屋出卖掉。于是，链家给出的解决方案是让庄先生帮出售方还清这笔欠款，庄先生当然不同意，于是双方僵持不下。介绍该案的董敏华律师在会上说，“最后不得已，张先生方面要求链家还清这笔80万元的定金，但对方不同意。”

法律人士指出，这起案件的核心问题在于链家没有完全告知购房人房屋存在的抵押状况。作为消费者，有权利知晓房屋的真实情况，包括抵押金额和权利人是谁。而链家作为居间方也有义务告诉购房人房屋的所有情况。

在这个交易构成中，链家没有如实披露，这个房屋是抵押给链家的员工。而另一个问题是房屋出售人把房屋抵押给链家一名工作人员。从银行监管上说，企业向个人借款是需要相关资质，但不排斥个人间的借款，只要不超过法律规定的贷款利息合理上限，是允许的。链家抓住了这个漏洞，这就避免了业务风险和法律责任，但其实是以个人名义对外放贷，而实际出资人是公司员工。

不只有一套房子知情权被剥夺

和庄先生一样，购房人黄先生在不清楚房屋的情况下交了定金，随后却被链家告知该房屋除了银行贷款还有个人抵押贷款。最终，黄先生签下了房屋购买合同，并交了剩余的近7成房款共计280万元，同时在合同上明确规定该款必须先用于偿还银行和个人抵押贷款。

但事与愿违，当黄先生把钱分两批，第一批打到房东的账户之后，发现房东根本没有把这个钱还抵押贷款，而是挪做它用，这就造成了280万无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。

此时，链家方面则认为问题不大，相关贷款部的人员签订了三方协议，垫资110万元把这个交易继续进行下去。原本到了这里黄先生认为交易可以正常进行了，但紧接着，黄先生发现，2015年11月2日，11月10日，12月10日，该房产分别被浦东人民法院和市二中院分别查封，不是抵押的债权银行。起因是由于售卖方经营失败，欠了相关银行1.5亿元信用贷款。

业内人士指出，当初链家在给黄先生推这套房源时，并没有认真查询房屋存在抵押的情况，也不知晓房屋被法院查封的情况。于是链家在不知情的情况下又让购房人交了7成房款来解除该套房屋抵押。

该业内人士表示，此次交易过程中，最重要的就是时间成本，由于上海房价的持续疯涨，多耽搁一天，消费者就多一天损失。

在整个交易过程中，链家方面始终没有将房屋去交易中心登记，如果走正常流程，双方肯定会知晓房屋被查封这一情况。这也是居间服务中出现的重要疏漏。

该业内人士指出，正常流程是消费者在交定金时就已经进入到网签程序，一旦审核通过就可以正常进行交易，但该案中的房屋明显不具备交易条件。此外，在交易过程中，链家没有尽到核查的义务，致使售房人擅自将黄先生的购房资金挪作他用。

没有知情权如何保证安全交易

法律人士指出，在两起案件中，链家应该承担相应的责任之外，房屋出售方也有义务披露房屋的真实情况，但居间方有核实这种房屋情况的义务。

“核心问题在于抵押状况如何产生，如果是业主本身故意做了抵押，那肯定是产权人承担责任，但如果是中介机构做了抵押，就应该向房屋购买人披露信息，如果产权人抵押给了第三方没有关系的人，但房屋抵押给了居间人，明知该情况，却没有向购房人披露，就是有违规则的。”

此外，两起案件中，房屋出售方都向链家寻求贷款并进行房屋抵押，而在随后的交易中，这些抵押都影响到了房屋的交易，这从消费者权益保护角度来说欠妥。

法律人士表示，虽然借钱给了产权人，但是毕竟做了抵押。这就客观造成了房屋无法继续进行下去，从合同条款上来说，居间方要促成交易，但实际上是给房屋产权交易造成障碍。

该法律人士表示，法律对于中介机构的责任和义务非常明确，第一必须如实披露交易的所有信息，不仅仅是房屋产权状况，双方情况也要有所披露，此外，中介机构不能做有损双方交易的行为。

对于此次事件，链家方面回应称，对于董律师（客户庄先生）反馈的案源，我司对该案源中涉及的问题对客户支付的80万定金先行给予全额垫付的方案，已与客户联系此方案的具体落实，后期解决买卖双方的解约事宜及违约责任的认定工作，也将和业主客户进一步沟通，通过合法程序解决。

对于黄先生反馈的案源，涉及房源已于2016年2月19日完成交易过户手续，后续我司将与客户黄先生持续保持沟通，对交房等后续工作给予持续认真的服务。