房子真的卖一套少一套？风投正疯狂“扫货”一线城市

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

“各位，我朋友目前通过风险投资获得数十个亿的资金，想在上海收购几个项目（或收购，或报销都可以）有意向的可以报过来（公寓项目优先）”这是一个风投发在地产朋友群的信息。邦爷进一步了解到这家机构计划15亿收购上海外环的住宅，户型从90到200平不等，条件只是比市场售价稍便宜。

之前，“上海房价月涨百万”、“上海天价豪宅近3年卖384套”等新闻曾在朋友圈刷屏，但现在看来都不算什么，未来上海的市场注定会有更高的价格，因为机构投资者来了。

不仅是内资，外资也十分雀跃。据高力国际测算，2015年有约360亿美金(若按当前汇率换算约2350亿人民币)的外资流入内地房地产市场，2016年这一数字则会更加扩大。外资流向内地楼市，无疑会给那些本已升温的市场再添一把“柴火”，让那些市场再次进入调控临界点。

一大波海外投资者蠢蠢欲动

据邦爷不完全统计，去年下半年，仅在上海就有十几起海外资收购写字楼的交易，购主不乏IDG、黑石、铁狮门、盈石等大型机构。

睿意德董事陈丽琳告诉邦爷，尤其在最近，在中国房地产市场整体偏软的背景下，海外一些大型机构利用汇率的优势低价抄底，集中火力收购国内的商业地产。因为从资产包整合角度，商业更具有价值。

世邦魏理仕也指出，机构投资者将在2016年的市场中显得更为活跃，这主要是由于全球市场无风险利率相对普遍更低，相比于世界主要门户城市，中国一线城市的商业地产收益率相对仍处于前列。

（数据来源：世邦魏理仕）

财经人士江翰告诉邦爷，相对于其他资产，中国的资产投资回报高于美国等发达国家，毕竟发展中国家的老大地位不是盖的。

这些外资机构的首选标的，是核心城市的写字楼物业。但这些机构对于资产的选择相当苛刻，首先物业规模须达到一定的量级，并能够形成资产包效应和增值效应。因此，这些机构一般只会瞄准一二线市场。

房价到顶？也许是刚起步

一线城市尤其是上海和北京，已经被大多投资机构视为成熟的核心投资市场。

去年如领汇收购北京欧美汇购物中心及上海企业天地一座二座、李锦记和万科联合收购上海企业天地三座，ARA收购上海新茂大厦，投资回报率都达到了国际标准水平。

目前，高风险、高收益短期内可套利退出的项目已经难以寻觅，因此在上述市场对核心物业的长线投资，逐渐成为国内外投资者的主流选择。

对于境内房地产投资，开发商近年来更多作为售出方出现在市场中，包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金，渐成主流投资者。世邦魏理仕预计机构投资者将在2016年的市场中更为活跃。

尽管，外资只收购一二线城市的优质商办物业，但资金的大规模流入，无疑会极大拉高整个房地产市场信心指数，并造成价格进一步的高企。

今晨，吴晓波在《谁愿意房价涨？》中说“上海、深圳、北京房价涨得太离谱了”，被人视为业界良心。可是成天和乡镇企业家打交道的他，又怎会了解到过去几年这些城市的产业结构已经发生了重大更迭。比如上海，金融业就已经成为国民经济的第一大支柱行业，去年增速40%以上。另外，互联网行业和物流行业也有10%以上增速。

这几个行业正在大规模生产高额年收入的中产阶层。新年朋友圈聚会，去年年收入超过五十万的人数已不是个位数字。面对这样的薪情高涨带动的自住需求大涨，加之大量机构投资者入市，带涨的投资需求，房价势必还要进一步上涨！

不过，对于早已习惯房价快速上涨的北上深居民来说，似乎很多人对眼下的房价高涨已经“认命”。而他们更关心的是怎样提升自己的竞争力和财富水平，不被城市淘汰并且能够体面地生存下去。

（数据来源：莱坊中国）

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波

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