做豪宅的星河湾惊现多套超低价二手房 自降身价还是“李鬼”出没？

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每经记者 王杰

在中国豪宅界，星河湾早已声名远扬。

从最早的广州星河湾，到北京星河湾、浦东星河湾，再到上海星河湾、太原星河湾……每一个项目都是所在城市的高端项目典范。

联合信用评级有限公司在公司债评级报告中指出，星河湾专注于高端房地产的开发和销售，经过多年的经营，已经建立起良好的企业形象，“星河湾”品牌定位明确，在国内房地产市场有良好的口碑。

星河湾自然价格不菲。值得注意的是，在“房天下”网站上，鄂尔多斯惊现多套超低价星河湾二手房出售，该网站挂出的这些房屋，均低于4000元/平方米。

是星河湾自降身价还是半路杀出“李鬼”，《每日经济新闻》记者展开了调查。

售价拦腰砍？

星河湾集团官网介绍，鄂尔多斯星河湾集十多年星河湾品牌之大成，打造城市最高端的生态社区，为鄂尔多斯呈献一个草原宫殿。本项目首期规划总用地面积约1.21平方公里，规划住宅建筑面积约70多万平方米，是鄂尔多斯目前最大的社区。本项目规划打造全球同纬度最美的社区园林、鄂尔多斯最美的景观河，修建全市最大的宽200米、长3000米的河岸绿化带，精心打造两个景观岛与四个景观河坝,一期建约380米长的骑江木栈道，销售中心与东康快线之间规划有宽310米的绿化公园，这些都将成为鄂尔多斯独特的风景线。

那么，这个项目的价格是多少？记者找到了彼时的一则报道。

《北京晨报》2012年5月的一篇文章称，当记者以购房人的身份踏进已被神话了的星河湾售楼处时，听到的是这样的介绍：“我们马上要推出88套均价在每平方米1万到1.8万元的特价房，绝对不会再出现比这还低的价格了，5月8日公司会开新闻发布会做出承诺，以后要是比这个价格还低，会双倍赔付。”

由于价格的巨大悬殊，根据网站上预留的电话，《每日经济新闻》记者联系到星河湾二手房业主李先生。李先生表示，此星河湾确为豪宅开发商星河湾集团，但目前挂牌的房屋，是鄂尔多斯星河湾的回迁房。

另外一户报价超低的星河湾二手房业主表示，虽为同一家开发商，但价格低的原因，是星河湾商品房带精装修，而回迁房是毛坯交房。

截至发稿，《每日经济新闻》记者尚未收到星河湾集团方面的回复。

解决“自相残杀”：要靠产品层次差异

有业内人士认为，决定豪宅的价值在于品质，而品质背后的推手是品牌。尤其对于豪宅来说，品牌的决定性作用更大。“豪宅虽然也看地段，但一定会看品牌。”豪宅圈内人士指出。

随着房地产市场垄断程度的加剧，开发商更加重视对品牌的维护，包括借助品牌构建圈层，以加大品牌的吸引力与忠诚度。目前，几乎所有的品牌发展商都有自己的大客户平台，专门针对豪宅买家进行资源整合，以圈层效应来推动销售。

圈层是什么？说起来似乎很玄乎，但是其实不过是源于“物以类聚、人以群分”的社会学定律，冯小刚的电影中曾这么调侃圈层——“周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，你要是开一日本车呀，你都不好意思跟人家打招呼。”

值得注意的是，保障房配建机制由来已久。在北京、上海等城市，土地“招拍挂”的商品房项目多配建廉租住房、公共租赁住房或拆迁安置用房等具有保障性质的政策性住房。而豪宅与保障房为邻，也很常见。

豪宅项目和保障房项目使用同样的案名，对品牌是否有所损害？有什么措施可以降低对品牌的伤害？

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，同样的案名，在进入二手房市场时会有一定的影响。如果回迁房进入二手房市场，会形成一些人为的供给，使得高端商品房的稀缺性下降，也会延迟这类房屋的价格上涨。

陈晟说，可以通过一些纵线分别这两种产品类型，严格区分两个区域的产品类别。