二手房交易为避税做低房价 中介借机蚕食巨额差价？

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

最近有人向邦爷爆料说，上海市价600万的房子可以以310万成交，不仅合同价可以做到比实际价低5成以上，税费少很多，“成交价格”这个东西甚至可以任人操作，随意更改。

这是怎么一回事？

二手房“黄牛”的神手段

一直以来，无论是买家还是卖家，在买卖房产的时候，都需要纳税。

这里有个特别的规定需要指出：房源不同，所处的位置不同，所缴纳的税额也有所不同。

内环内房屋建筑面积在140㎡（含140㎡）以下，或总价在450万以下的房子为普通住宅，如果满五年交易，上家就不需要缴税，下家只要交1.5%的契税。

但若是450万以上或140㎡以上的房子则成为非普通住宅，而此类住宅在交易过程中，上家需要缴纳5.65%的差额营业税，下家则需要缴纳3%的契税。

举例来说，如果中山公园附近90平米的住宅，按500万算的话，买家需要缴纳3%的契税，即15万，假设卖家当初购入这套房屋的价格为200万，那么卖家则需要缴纳300万*5.65%的税，将近17万，双方共计需要缴纳税金32万元。但若总价不超450万，那么税金只剩下买家缴纳的1.5%，即6.75万元，两者相抵减少了25万之多。

所以作为买家，总希望房屋价格能控制在界限之内，但卖家当然希望房屋价格是越高越好，于是乎，当买卖双方在为这条界限博弈的时候，一个新角色进入了人们的视线，他就是黄牛。

说到黄牛党，人们第一时间反应的肯定是春运时倒卖火车票的那一群人。是的，无论是就医、车牌拍卖，还是景区门票，可以说，哪里有利益，哪里就有黄牛。而二手房交易过程中出现的黄牛更是神奇。

众所周知，各区的交易中心有一个评估系统，对于该区域内的房子有一个评估机制，一般来说，在可控范围内，交易双方给出略低于交易中心的评估价格是没有问题的。不过据邦爷了解，各个区对于评估价格的尺度把握也有所不同，但即使再松，和市场评估价也不会差太多。而对于二手房的买家来说，如果以低的价格成交，就意味着可以少交税。但价格再低，也必须在一个合理范围之内。

而就是在此情况下，黄牛却告诉邦爷的朋友，通过一些外人想不到的非常规手法，可以将交易价格大比例做低，甚至从总价上，将原来的非普通住宅变成普通住宅。

于是邦爷感觉找了一位资深中介人士来咨询，得到的结果出人意料，原来真有这么回事，而此类现象在内外环之间的区域尤为普遍。

内外环之间的普通与非普通住宅的衡量标准是310万，但现在区域里，四五百万的房子最后合同上的成交的价格均在310万以下。相比内环，内外环做低价格相对容易。从8.65%以下降到1.5%，如此巨大差额也难免有人不动心思。

二手房交易中竟有4种价格

做低合同价，牟求逃税已经成为二手房买卖很普遍的现象。可是有知道内幕者却告诉邦爷，螳螂捕蝉，黄雀在后。做低房价，为某些经纪人赚取差价提供了机会。由于合同价格是虚拟的，上下家的正式成交价格说多少，其实只有经纪人自己知道。加上二手房的中介费、税费普遍由下家承担。所以，在正式成交价、合同成交价、房东到手价、买房人实际支付价之间会有四个价格。弄到最后，上家和下家都不一定知道真实价格。

这就给了某些不守道德和法律的经纪人可乘之机，直接在里面虚设价格，吃差价。

据行业内部人士曝料，在独家委托盛行后，曾经遭到严厉打击，而因为处于地下阶段的“吃差价”行为，又死灰复燃。

如果不是对房地产行业的税费充分了解，就有被“吃差价”的可能。当然，无论是链家还是中原，还是其他一线的房屋中介都已经表态，对经纪人“吃差价”行为一经查实，严惩不贷。

不过，买卖的双方交易时还是买卖双方能互通价格信息为好。链家就曾给二手房交易上下家提供过一套防止“吃差价”的方法，对于业主独家委托经纪公司卖房的，在看房过程中并一定需要时时都进行买卖双方见面；委托交易过程中，尽可能不将房产以公证的方式委托给经纪公司，从而减少经纪公司“暗箱操作”的空间。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波