前7月境内发债融资超2000亿 房地产业进入新一轮扩张“风口”

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每经实习记者 包雨朦

“房地产行业迎来新一轮‘风口’，行业的规模将进一步迅速扩张。”一家上市地产商高管感叹说。

他的感叹，源于上半年房企的大规模发债。数据显示，2015年上半年共有54家房企发布境内债券融资预案，涉资1800亿元，28家企业债务融资完成实施，融资总额549亿元。加上7月以来新增的龙湖、碧桂园、华夏幸福、融创等公司债，截至目前，房企公司债融资总额超过2000亿元。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，房地产企业大举融资，为整个行业扩大再发展注入了新的动力，这或许会使新一轮行业风口加速到来。房地产行业的“马太效应”会更加凸显，资源更加向优质房企集中，未来是强者恒强的世界。

行业规模即将快速扩张

8月5日，融创中国发布公告称，旗下天津融创置地有限公司拟发行不超过60亿元的境内公司债券。7月30日，碧桂园宣布，其全资附属公司增城市碧桂园物业发展有限公司获准向合格投资者分批发行上限为60亿元的国内公司债券。7月27日，龙湖地产宣布向合格投资者发行第二批境内公司债券，总规模40亿元。7月7日，恒大完成了第二批总规模为150亿元的境内公司债发行。7月6日，万科宣布将发行期限不超5年（含5年）、票面总额不超90亿元的境内公司债，所得资金用于调整债务结构及补充流动资金。

以品牌房企为代表的房地产行业正在掀起一波国内融资的高潮。据中国指数研究院数据显示，2015年上半年共有54家房企发布境内债券融资预案，涉资1800亿元，28家企业债务融资完成实施，融资总额549亿元。

中信证券研究部统计表明，2015年发行的且已上市的地产企业公司债有13种，2015年6月之后启动发行的并处于待上市阶段的地产企业公司债有14种。相比之下，2014年发行的地产企业公司债只有12种，2014年之前发行且仍在上市交易的只有8种。

房地产企业纷纷转向国内融资，或与证监会放宽企业境内融资渠道有关。今年初，中国证监会放宽境内债券发行主体限制，将原来限于境内证券交易所上市公司、发行境外上市外资股的境内股份有限公司、证券公司的发行范围扩大至所有公司制法人。

上述房企的这一轮发债，让很多人联想起2009-2010年，恒大、龙湖、融创等房企就是通过那一轮的上市迅速做大规模。

融资能力成竞争关键

中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然今年上半年房产市场整体交易情况趋好，但对房企而言，这几年利润率下降导致部分公司资金周转已不如从前，而整个行业又处于转型的关键期，资金是否充裕此时就至关重要。

欧阳捷指出，这几年房企的发展速度明显放缓，和企业的资金配置方式不无关系，目前高周转模式仍是行业中的主流。

“现在每年国家M2的净增量相当于2000年一年的总量，整体上说提供了一个很好的融资环境。以前房企的资金成本普遍偏高，现在降下来了，正是融资的好机会。”欧阳捷说。

据了解，此次碧桂园全资附属公司60亿元发债额度中的首期30亿元3年期公司债已经定价，票面利率4.2%，创下该公司债券发行历史最低成本纪录。

欧阳捷还表示，企业通过发行公司债可以扩大该企业的再生产能力，对整个行业而言，今后的两极分化会越来越严重。信用评级高的房企融资会更容易，资金成本也会降低，因此资源会更加向优势企业集中。“未来是一个强者恒强的世界，2000亿、3000亿以上的超大规模的公司有望出现。”

从统计数据上来看，参与本轮境内融资的房地产企业较多地选择了中长期公司债。譬如，龙湖地产发行的40亿元公司债券，分为5年期和7年期两个品种；华夏幸福发行7年期75亿元债券；阳光城首批15亿元债券，期限为5年。

宋会雍表示，对房地产企业来说，中长期借款相比短期的融资蕴含了更多的机会，也说明了这部分企业可能对于短期没有太多的期待。“转型和改革不是一蹴而就的事情，对大多数房地产企业来说转型的方案还不明确，他们需要时间来谋篇布局。”