潘石屹都把净负债降到19%了 地产长冬怎样避免资不抵债？

每经编辑 王杰    

销售型房企70%负债率较合理

光大证券1月20日发布的《杠杆向下、质量向上》研报指出，行业延续（2014年）11月以来的去杠杆，重申资产质量是2015年的关键。行政政策宽松叠加货币政策适度，最终结果是行业销售增速平稳，2015年销售面积预计增速5%，对比2014年12月单月的-4.1%，仍然能看到增速的回升；还有，间接融资渠道较紧，一定程度上带来了行业的整合，资产质量是行业健康的关键，2014年加上来的杠杆，在2015年面临一定风险。光大证券认为，当前情况下，“保去化”比“保利润”更加重要，2015年的地产估值提升并非来自利润率提升（毛利率必将长期下降），而是来自风险释放（资金回笼的缓解）。

在复星昆仲新年酒会上，复星集团副董事长兼CEO梁信军表示，目前是全世界的去杠杆化。加过的杠杆这两年要去掉。

“未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆，我们太多的存量房子了，会产生什么结果呢？有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的，债务不一定贬，资产肯定会贬值。所以如果你是新的项目，或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。包括未来房地产领域的话，要非常小心，你应该很清楚你的资产会贬值，但是你的债务不一定贬值，如果你不清楚自己怎么转型的话，你可能被洗牌。”这无疑是醒世警钟。

但是，欧阳捷表示，资产负债率太低也不见得是好事，做投资要用杠杆，不负债也就没有杠杆了，发展速度也就相对减慢。高负债率的好处就是能快速扩张规模。扩张速度快的重要原因，是前期举债大举拿地。

陈晟表示，销售型房企要保持一定的增长，70%的负债率还是合理的，因为如果财务杠杆过低，增长就会减弱。但是也建议不要超过70%，因为目前房产市场外延式的空间也在减缓。在有质量的增长前提下，负债率下降，也是风险控制的要素。

去年11月29日,经济学家钟朋荣在重庆表示，合理的负债是一种资源，但不要滥用资源，也不要浪费资源，不要过度负债。另外，企业或家庭要善于利用经济周期进行投资选择，也即是说，无论产业投资、金融投资还是房地产投资，都要选对时点。

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